互聯(lián)網(wǎng)巨頭的殺入有望從根本上改變租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則尤其是交易層面。
中國(guó)的住宅租賃市場(chǎng)從未像現(xiàn)在這樣火爆。政策鼓勵(lì)、資本加持之下，小業(yè)主、中介代理、開(kāi)發(fā)商、獨(dú)立品牌公寓等各方暗戰(zhàn)不斷，阿里、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也爭(zhēng)相殺入。
8月9日，杭州住保房管局宣布與阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)簽約，合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱租房平臺(tái)）。
作為12個(gè)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的城市之一，杭州在租房大數(shù)據(jù)和監(jiān)管上邁出了重要一步。此前的7月，住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。
該平臺(tái)將引入淘寶評(píng)價(jià)體系、芝麻信用體系，把公租房、長(zhǎng)租公寓，以及企業(yè)、中介、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理；還有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化向全國(guó)推廣，并成為阿里系進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的突破口。
多位中介機(jī)構(gòu)、公寓運(yùn)營(yíng)商人士認(rèn)為，作為具有政府背景并承擔(dān)監(jiān)管功能的平臺(tái)，阿里這一舉動(dòng)有利于租房市場(chǎng)的規(guī)范和透明，有望扭轉(zhuǎn)租房市場(chǎng)信息不對(duì)稱、租客長(zhǎng)期處于弱勢(shì)的局面；另一方面，這一平臺(tái)也對(duì)當(dāng)前諸多民營(yíng)租房服務(wù)平臺(tái)造成沖擊，并將租房稅收顯性化，其落地和實(shí)踐仍面臨不確定性。
租房“淘寶”化
已經(jīng)在消費(fèi)電商領(lǐng)域占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的阿里，正在試圖推進(jìn)一場(chǎng)租房“淘寶化”的革命。
據(jù)杭州官方數(shù)據(jù)，杭州住房租賃市場(chǎng)每年呈10%左右的速度增長(zhǎng)。今年上半年交易量較去年同期增加9.0%，市場(chǎng)需求持續(xù)高位；與此同時(shí)，也存在住房供應(yīng)主體發(fā)育不全、供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一, 住房租賃規(guī)范制度體系不完善, 管理基礎(chǔ)薄弱、缺乏有效抓手等問(wèn)題。
因此，杭州住保房管局?jǐn)M聯(lián)合阿里推出“租房平臺(tái)”，將國(guó)有租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全納入。
杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全房源的納入，現(xiàn)階段是鼓勵(lì)和引導(dǎo)中介、長(zhǎng)租公寓和個(gè)人等房源的發(fā)布，但并不強(qiáng)制。
針對(duì)租房市場(chǎng)“黑中介”、“二房東”、“假房源”頻出的痛點(diǎn)，阿里的租房平臺(tái)將
引入人臉識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)名身份驗(yàn)證中介、房東、租客身份，以及通過(guò)住保房管局房屋權(quán)屬核驗(yàn)與阿里巴巴驗(yàn)真服務(wù)相結(jié)合的方式，保證掛牌房源的真實(shí)性。
更具顛覆性的是評(píng)價(jià)與信用體系。租房平臺(tái)將結(jié)合“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”管理體系和阿里的線上評(píng)價(jià)、芝麻信用，對(duì)可租房源、租客、房東以及中介等均進(jìn)行雙向評(píng)估。
這意味著，租房平臺(tái)將形成一個(gè)類似淘寶的評(píng)價(jià)和信用體系，信用良好的租客可免繳租房押金，而信用好的房東、中介或運(yùn)營(yíng)商，則可獲得更多租客；杭州人民有望過(guò)上“免押金”的租房生活，率先進(jìn)入信用租房時(shí)代。
愛(ài)上租聯(lián)合創(chuàng)始人徐毅認(rèn)為，租房平臺(tái)的目標(biāo)是讓人、房、錢都在線。但不可能一步到位，而當(dāng)下可以實(shí)現(xiàn)的是：真實(shí)房源信息、個(gè)人信用信息、租住點(diǎn)評(píng)信息，公寓企業(yè)員工服務(wù)，部分交易會(huì)先上線。
有利的方面是，房源信息真實(shí)；讓規(guī)范的公寓企業(yè)更被業(yè)主和客戶認(rèn)可；客戶、業(yè)主、企業(yè)都會(huì)顧忌違約的信用代價(jià)。
對(duì)馬云而言，數(shù)萬(wàn)億的租房市場(chǎng)他不可能不在意。通過(guò)和政府共建租賃平臺(tái)，阿里相當(dāng)于變成了全杭州的“二房東”，不僅可以導(dǎo)流更多用戶使用淘寶，還將獲取租賃市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)，成為萬(wàn)億租房市場(chǎng)的大贏家。
房東東創(chuàng)始人全靂分析，由于帶有政府背景，阿里的租房平臺(tái)相比民營(yíng)租賃平臺(tái)最大的優(yōu)勢(shì)在于它的影響力、資源以及芝麻信用帶來(lái)的一套完整的信用體系，從房源、租客、房東以及中介服務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)；再借助螞蟻金服的支付平臺(tái)提升付款效率及個(gè)人體驗(yàn)。
其認(rèn)為，杭州作為全國(guó)首批12個(gè)開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市之一已經(jīng)落實(shí)，接下來(lái)將會(huì)擴(kuò)展至全國(guó)，而民營(yíng)的租賃平臺(tái)勢(shì)必會(huì)受到影響。
互聯(lián)網(wǎng)顛覆租賃
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)極不規(guī)范，缺乏透明度，且90%以上為個(gè)人房東，租房幾乎成為每個(gè)初到大城市的年輕人心中的痛。
近兩年來(lái)，租賃市場(chǎng)得到了政策的輪番鼓勵(lì)，從中央提出租售并舉、發(fā)展租賃市場(chǎng)，到各地紛紛設(shè)立租賃試點(diǎn)，加大租賃供應(yīng)，再到資本、開(kāi)發(fā)商布局長(zhǎng)租公寓，租賃市場(chǎng)的熱度不斷上升。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，目前租賃市場(chǎng)的玩家包括，個(gè)人房東、獨(dú)立第三方公寓、中介/開(kāi)發(fā)商/酒店集團(tuán)自主品牌公寓，以及各地政府部門已有或正在成立的國(guó)有租賃運(yùn)營(yíng)平臺(tái)；關(guān)于租房的互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)則包括各實(shí)體運(yùn)營(yíng)商的APP以及房東東、合屋等第三方租房信息集合平臺(tái)，還有房地產(chǎn)電商房多多、吉屋等也有部分租房信息。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭的殺入則有望從根本上改變租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則尤其是交易層面。事實(shí)上，除了阿里，騰訊、百度也有投資各種平臺(tái)，加碼租賃市場(chǎng)。
2016年4月，騰訊與百度等參與鏈家B輪融資；鏈家創(chuàng)立的自如，是目前國(guó)內(nèi)最大的分散式長(zhǎng)租公寓管理平臺(tái)，僅在京滬深三大城市，就擁有超過(guò)35萬(wàn)間房源，80萬(wàn)以上租客。
8月10日，鉑濤酒店集團(tuán)旗下的窩趣公寓，宣布獲得58同城領(lǐng)投的pre-A輪戰(zhàn)略投資5000萬(wàn)元。而騰訊是58同城的最大股東。
小米董事長(zhǎng)雷軍則投資了YOU＋國(guó)際青年社區(qū)，這是國(guó)內(nèi)較早的獨(dú)立公寓品牌之一。
阿里租房平臺(tái)的野心，在于將各類房源全部納入并進(jìn)行在線交易，包括以上品牌公寓，這將打破目前租房市場(chǎng)房源、房東極度分散的情形，建立一個(gè)透明、規(guī)范、有信用的租房市場(chǎng)。
但阿里的平臺(tái)在推進(jìn)中或?qū)⒃庥鲎枇?。一名深圳長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為，部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)可能對(duì)加入阿里系平臺(tái)有所抵觸。目前長(zhǎng)租平臺(tái)高度依賴租房押金作為其周轉(zhuǎn)資金，而阿里的高信用分可免繳押金的模式，則將讓這些平臺(tái)失去大筆押金收入，甚至將對(duì)其生存構(gòu)成威脅。
而以萬(wàn)科、龍湖等為代表的開(kāi)發(fā)商自主品牌公寓，是否愿意將數(shù)據(jù)和交易接入阿里平臺(tái)，也是個(gè)未知數(shù)。
此外，接入阿里平臺(tái)后，公寓運(yùn)營(yíng)者原本投入巨大的自有App或許將失去價(jià)值，各家平臺(tái)所提供的金融業(yè)務(wù)，也與支付寶和螞蟻金服有所重疊。
徐毅也指出，如果平臺(tái)要求強(qiáng)制接入和在線支付，公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)將沒(méi)有了隱私，他們的金融商業(yè)機(jī)會(huì)也面臨更高維的螞蟻金服的競(jìng)爭(zhēng)。
還有一個(gè)問(wèn)題就是平臺(tái)的在線交易透明化，將使業(yè)主、企業(yè)等租賃的相關(guān)稅收無(wú)法避免。深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，目前在租房市場(chǎng)上，雖然有租房稅，但個(gè)人房東幾乎是不繳稅的，有些城市是將租房稅以綜合稅率進(jìn)行計(jì)算，實(shí)際上收到的稅很少。但未來(lái)，無(wú)論是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)房東，租房稅將不能再逃避。
