律師房談:婚姻是男人和女人爭取掌控權(quán)的戰(zhàn)爭

  • 來源: 騰訊大申房產(chǎn)
  • 2014-09-26 08:45:10
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    [摘要]如果婚姻是愛情的墳?zāi)?,那么,臨死前看看拿什么來陪葬?離婚主要涉及到夫妻共同財產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問題、共同債務(wù)分配等,房產(chǎn)分割逐漸躍居爭奪的首位。

騰訊大申房產(chǎn)訊(編輯 何以軒)婚姻就是一場男人和女人爭奪話語權(quán)、經(jīng)濟(jì)權(quán)、掌控權(quán)的戰(zhàn)爭。一個家庭要太平,要么女人犧牲,要么男人退讓,倆人都想占上風(fēng),那還有好?一山不容二虎即便是一公和一母。

據(jù)上海民政局婚姻登記處統(tǒng)計,上海2013年辦理離婚登記較去年上升37%,30-40歲年齡段的離婚人數(shù)最多,其中,80后離婚率占比最大。

如果婚姻是愛情的墳?zāi)?,那么,臨死前看看拿什么來陪葬?離婚主要涉及到夫妻共同財產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問題、共同債務(wù)分配等,房產(chǎn)分割逐漸躍居爭奪的首位。

本期律師嘉賓:姚艷艷律師

本期房談主題:律師解讀離婚房產(chǎn)法律糾紛

騰訊房產(chǎn):夫妻婚后共同買房,老公未經(jīng)老婆同意擅自將房產(chǎn)賣給他人并過戶,老婆是否可以要回房產(chǎn)?

姚律師:發(fā)生這種情況,一般都是婚后買房,產(chǎn)權(quán)只登記在丈夫一人名下,丈夫在未經(jīng)妻子同意的情況下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。

妻子是否能夠要回區(qū)分兩種情況,首先,如果買受人確實對妻子不同意轉(zhuǎn)讓這個事實不知情,且購買房屋時支付了相應(yīng)的對價,房屋也已經(jīng)進(jìn)行了交付或者變更登記,則優(yōu)先考慮善意第三人的利益,妻子不能主張買賣合同無效,但出售房屋所得價款仍為夫妻共同財產(chǎn),如果因一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋等重大財產(chǎn)給對方造成損失,離婚時另一方可要求賠償。

其次,如果有證據(jù)證明第三人和丈夫惡意串通,或者第三人存在重大過失,或者以不合理的低價轉(zhuǎn)讓,則法院就不會認(rèn)定第三人屬于善意,妻子可主張合同無效而要回房屋。

在這里有必要給大家交代一下善意取得制度,《物權(quán)法》第106條規(guī)定:無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;

除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

騰訊房產(chǎn):一方擅自將夫妻共有的房屋贈與他人,贈與行為是否有效?另一方能否要回房產(chǎn)?

姚律師:夫妻對共有的財產(chǎn),具有平等的處理權(quán),在處理重大財產(chǎn)事項時,應(yīng)該協(xié)商一致。因此如果配偶一方未經(jīng)協(xié)商一致將房屋等重大財產(chǎn)贈予他人,是侵犯了另一方配偶的共同共有的權(quán)利,配偶有權(quán)主張贈予合同無效。

而對于第三人來講,因是無償取得房屋,故不構(gòu)成善意第三人,因此配偶一方可將房產(chǎn)要回。

騰訊房產(chǎn):婚后女方父母將房屋贈與女兒,離婚時,男方是否可以分得該贈與的房產(chǎn)?

姚律師:根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第七條的規(guī)定:“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。因此男方不得主張共有。

騰訊房產(chǎn):離婚時首付已付,還沒過戶未取得房屋所有權(quán),房子怎么分?

姚律師:根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第二十一條規(guī)定,離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,有爭議的,可以另行向人民法院提起訴訟。

因此對此類房屋,離婚訴訟時一般法院不做產(chǎn)權(quán)分割處理,而只是根據(jù)具體情況做出使用權(quán)利,待產(chǎn)權(quán)證拿到后,雙方有爭議可起訴法院要求分割,符合婚姻存續(xù)期間夫妻共同財產(chǎn)的,法院會按照分割夫妻共同財產(chǎn)的原則給予分割。

騰訊房產(chǎn):為買房夫妻假離婚,不料卻假戲真做,假離婚前有套房,離婚后雙方出資又買了套房,該如何分割?

姚律師:首先,法律上不存在假離婚一說,一旦雙方在民政局協(xié)議離婚或者通過法院訴訟離婚,也就解除了夫妻關(guān)系。因此對于第一套房,如果是婚姻存續(xù)期間購買,一般認(rèn)定為夫妻共同共有財產(chǎn)予以分割,原則上均分。

對于第二套房,因為雙方已經(jīng)離婚,不再具有家庭關(guān)系,根據(jù)我國《物權(quán)法》103條規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系,處理時應(yīng)根據(jù)雙方的付款比例確定產(chǎn)權(quán)比例。

騰訊房產(chǎn):婚前男方家買房出首付,婚后共同還貸,離婚時才知道房產(chǎn)證上寫的是男方父母的名字,房產(chǎn)怎么分?

姚律師:這種情況,如果雙方協(xié)商不成,法院分割時,產(chǎn)權(quán)歸屬于登記產(chǎn)權(quán)人,即男方父母。

對按揭房屋在婚后的增值,應(yīng)考慮雙方還貸的實際情況,對女方對其作出公平合理的補償。對補償數(shù)額的計算方法是:在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,用婚后共同還貸款÷房屋總價款(房價款+總利息)×房屋現(xiàn)值÷2,即得出對另一方補償?shù)臄?shù)額。

騰訊房產(chǎn):婚前男方無法貸款買房,只好以他姐姐的名義買房辦貸款,婚后夫妻共同還貸,一直未變更房產(chǎn)證,離婚時房產(chǎn)如何分割呢?

姚律師:處理類似問題,法院會根據(jù)證據(jù)情況看是否能夠證明男方確系借他人名義買房,如果能夠證明,則產(chǎn)權(quán)仍歸屬于男方個人。對于婚后還貸部分和房屋增值部分,法院會根據(jù)以上我們談的原則給予女方經(jīng)濟(jì)補償。

騰訊房產(chǎn):協(xié)議離婚,離婚協(xié)議中涉及房產(chǎn)分割,應(yīng)該如何寫?有哪些注意事項呢?

姚律師:房產(chǎn)作為婚姻財產(chǎn)中的重大財產(chǎn),離婚協(xié)議約定分割時一定要約定的具體可操作,建議明確約定違約責(zé)任。比如,離婚時只有唯一一套居住性用房的夫妻,一般約定一方拿房一方拿錢,但如果不明確約定拿房一方一旦不付錢的情況下的違約責(zé)任和處理方式,后期另一方的權(quán)利就很難得到保障。

另外一方面,如果房屋涉及到第三方利益,比如涉及到父母或其他家庭成員,分割時,一定要經(jīng)過其他權(quán)利人的書面確認(rèn),避免侵犯其他共有人權(quán)利。針對比較復(fù)雜的財產(chǎn)分割,建議夫妻離婚時可對專業(yè)人事進(jìn)行咨詢后再確認(rèn)分割,避免離婚后在對財產(chǎn)問題糾纏不清。

 

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