微友郝女士前兩天拋過來一個問題，關(guān)于學(xué)區(qū)房的。
大致意思是這樣的，郝女士的父母住的是學(xué)區(qū)房，郝女士的兒子要讀書，二老為了外孫著想，同意把房產(chǎn)過戶到郝女士夫婦名下。這樣一來，郝女士的兒子就可以成為一表生。
郝女士的問題是，房產(chǎn)過戶有三種方式，繼承、贈予和買賣，不曉得哪種方式最劃算。
這個問題，不少為學(xué)區(qū)操心的家長都想問。我們請精英律師團(tuán)知名房產(chǎn)律師戴和平（浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師）來幫忙做這道“算術(shù)題”。
一、繼承方式，最省錢，但是受限條件挺多。
繼承從費(fèi)用上來算，只有兩部分：一是公證費(fèi)，二是到房管局去辦理過戶登記的工本費(fèi)。兩筆費(fèi)用加起來也不過數(shù)千元。
目前各地公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，杭州的公證費(fèi)用是按照房產(chǎn)的面積算，每平方為30元。如果一套90平方米的房產(chǎn)，那么公證費(fèi)就是30×90=2700元。
房產(chǎn)繼承分兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說，父母只有郝女士一個女兒，那么去世后房產(chǎn)自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹，那么父母需要立遺囑明確房產(chǎn)由郝女士繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權(quán)，統(tǒng)統(tǒng)讓給郝女士一人。
寫到這里，很多人就知道了，“繼承”需要遺產(chǎn)人死后才能進(jìn)行過戶。
所以，郝女士目前的情況不適用繼承。
二、贈予方式，相比繼承方式多加一個契稅。
要繳納契稅3%+公證費(fèi)+過戶登記費(fèi)。只是有一點值得注意，以繼承和贈予兩種方式取得房產(chǎn)，如果今后要交易的話，費(fèi)用就比較高了。因為相當(dāng)于你之前得到房產(chǎn)為零成本，那么當(dāng)你將房產(chǎn)出售時，涉及的個人所得稅會比較高。
如果這套學(xué)區(qū)房價值100萬元，那么要征收20%的個稅，也就是20萬元。
三、買賣過戶，可能涉及到的費(fèi)用有營業(yè)稅+個稅+契稅+公證費(fèi)+過戶登記費(fèi)。
這里也分幾種情形。
情形一：如果這套房產(chǎn)是老人唯一的房產(chǎn)，小于90平方米（屬于普通住宅），距離上次交易滿5年，那么，營業(yè)稅免征，契稅1.5%，個稅免征。
也就是說，如果是老人的唯一房產(chǎn)且小于90平方米，那么買賣過戶的方式比贈予方式的費(fèi)用還要省。
情形二：如果這套房產(chǎn)大于90平方米（屬于非普通住宅），契稅要3%，個稅為差額部分的20%（比如以前這套房產(chǎn)兩老是房改房20萬元買下，現(xiàn)在市值100萬元，那么差額就是80萬元，個稅為16萬元）；而營業(yè)稅，滿5年免征收；不滿5年，營業(yè)稅將近6%。
