[摘要]周垂坤律師稱“斷供”是借款人對銀行的一種違約行為,根據(jù)合同約定及相應(yīng)法律規(guī)定,違違約行為要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,業(yè)主應(yīng)充分認(rèn)識其法律后果,理性應(yīng)市場發(fā)生的各種變化。
隨著樓市持續(xù)低迷多城松綁限購,業(yè)主開始失去信心自稱無力還款多城驚現(xiàn)“棄房斷供”。律師稱棄房斷供不可取,業(yè)主需承擔(dān)法律責(zé)任。
內(nèi)地多城驚現(xiàn)“棄房斷供”
近日,滬上又爆新江灣城等板塊出現(xiàn)了斷供,斷供是因?yàn)樯獠缓枚坏靡褳橹?。?jù)德佑地產(chǎn)新江灣城地區(qū)門店介紹,新江灣城板塊的第一批業(yè)主中,有不少是從事鋼材生意的福建商人,2011年左右在此置業(yè),挑選的都是最好的房子,總價(jià)比較高,而由于生意上的資金流動需要,他們多為貸款買房,并且因?yàn)榉课菘們r(jià)高,貸款額度也非常之高。
然而隨著近兩年鋼材行業(yè)的衰敗,其生意普遍難以維持,從而出現(xiàn)斷供。
浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中,業(yè)主大多聲稱“無力還款”。
杭州章某棄房斷供案
2010年杭州西湖支行向業(yè)主章某發(fā)放310萬貸款期限20年,貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%。貸款發(fā)放后,章某自2013年9月21日起便未按時(shí)償還本金,截至2013年11月尚欠銀行貸款本金288萬,利息5萬。
江蘇農(nóng)行起訴客戶棄房斷供
農(nóng)行新沂市支行于2010年6月貸款42萬給姜某和韓某夫婦購買一套總價(jià)為60萬的住房,首付16萬貸款利率4.75%,貸款期限20年。截至2014年6月,尚欠銀行借款本金38.6萬,利息2.3萬。
溫州棄房斷供案
在民間金融高度發(fā)達(dá)的溫州,截至2013年7月末,各類棄房案595例,按揭貸款不良余額為41277萬。其中,因個(gè)人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房斷供”15例;因經(jīng)營困難無法還貸,而對抵押房產(chǎn)棄房的有580戶。
律師:業(yè)主棄房斷供需承擔(dān)法律責(zé)任
北京盈科律師事務(wù)所周垂坤律師稱從法律角度分析,“斷供”是借款人對銀行的一種違約行為,根據(jù)合同約定及相應(yīng)法律規(guī)定,違違約行為要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,業(yè)主應(yīng)充分認(rèn)識其法律后果,理性應(yīng)市場發(fā)生的各種變化,房地產(chǎn)市場的波動也提醒業(yè)主要投資要理性,簽約要慎重。
從法律角度來看棄房斷供現(xiàn)象
1、在市場經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)交易是一種市場行為,附隨相適的交易風(fēng)險(xiǎn)。交易方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)當(dāng)對自身交易行為的風(fēng)險(xiǎn)后果負(fù)責(zé)。
2、因房價(jià)巨幅波動而引發(fā)的“斷供”現(xiàn)象,是市場經(jīng)濟(jì)條件下市場規(guī)律發(fā)生作用的必然結(jié)果。
3、房地產(chǎn)按揭,是一種貸款擔(dān)保合同關(guān)系,當(dāng)事人雙方應(yīng)嚴(yán)格恪守“意思自治”、“誠實(shí)信用”合約精神,全面、及時(shí)地履行貸款抵押合同所約定的義務(wù)。購房者無故“斷供”構(gòu)成違約,依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;銀行作為抵押權(quán)人,依法有權(quán)行使抵押權(quán)以維護(hù)其權(quán)益。
4、從社會管理者的角色考量?!氨q”與“暴跌”之間,不過區(qū)區(qū)幾個(gè)月,不乏制度監(jiān)管的疏漏和市場預(yù)警機(jī)制的缺失。但是,作為宏觀市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者,政府對市場的調(diào)控和干預(yù),只能是宏觀的和制度上的,而不是微觀的,也不是對具體市場行為的行政強(qiáng)制性干預(yù)。因此,對當(dāng)前的樓宇“斷供”現(xiàn)象,政府可以予以關(guān)注、協(xié)調(diào),但不能強(qiáng)行干涉、介入;否則,就構(gòu)成公權(quán)對私權(quán)自治的侵?jǐn)_。
5、就客觀實(shí)際而言,時(shí)下的樓宇“斷供”僅是極個(gè)別現(xiàn)象,并未成“潮”。因此,社會傳媒和公眾都應(yīng)理性看待,實(shí)事求是,而不應(yīng)夸大、追捧其“社會”效應(yīng)。
斷供后業(yè)主將面臨的法律風(fēng)險(xiǎn):
第一,連續(xù)3個(gè)月或者累計(jì)6個(gè)月斷供的,銀行將向法院起訴,要求解除按揭合同,判令業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔(dān)訴訟費(fèi)。這類案件,銀行基本上百分之百勝訴。判決生效后,業(yè)主不能償付的,銀行將申請法院強(qiáng)制執(zhí)行,拍賣業(yè)主的房產(chǎn),因此發(fā)生的執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等也將由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主將成為訴訟的被告,失去現(xiàn)有房產(chǎn),這是第一個(gè)后果。
第二,在目前房價(jià)回落的情況下,拍賣房產(chǎn)所得款項(xiàng)往往不足以清償上述費(fèi)用,銀行或者承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng),可以向法院提出對業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
第三,斷供將會嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會成為銀行的禁入類客戶,其在央行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用記錄將嚴(yán)重受損,對個(gè)人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準(zhǔn)。
因此業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟(jì)上有損失,就法律后果而言也是極為不利的。無論是房價(jià)上漲時(shí)開發(fā)商反悔,還是房價(jià)下跌時(shí)業(yè)主反悔,要斷供或退房,其實(shí)都是缺少契約精神和法律意識的表現(xiàn)。選擇“斷供”,從法律上來講,就屬于主動違約,違反了貸款合同中的約定條款,就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那些因心理原因而斷供的業(yè)主應(yīng)該認(rèn)識到違約的嚴(yán)重性,改正違約斷供的行為。
對于那些經(jīng)濟(jì)困難、還款能力不足的業(yè)主,律師建議在履行按揭合同的前提下,通過與銀行協(xié)商的方式解決問題。如可以到銀行要求做貸款展期,依據(jù)自己可以承擔(dān)的支出范圍,要求銀行適當(dāng)合理地延長自己的還款期限;或者和銀行協(xié)商改變還款計(jì)劃,要求先只還利息,暫緩本金的還貸。
周垂坤律師從開發(fā)商的角度提出以下觀點(diǎn)和建議:
1、從法律關(guān)系角度講,開發(fā)商與業(yè)主之間的房屋買賣合同涉及的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的借款關(guān)系涉及人事權(quán)利和久義務(wù)關(guān)系是相對獨(dú)立的,在開發(fā)商沒有違反買賣合同約定的情況下,業(yè)主不能房價(jià)下跌和斷供的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商;
2、開發(fā)商應(yīng)認(rèn)真研究按揭貸款法律關(guān)系中通常涉及三份合同,(開發(fā)商和銀行之間的按揭貸款合作協(xié)議;房屋買賣合同;按揭合同),確保嚴(yán)格履約,避免承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任;開發(fā)商要及時(shí)辦理房地產(chǎn)證,一方面避免業(yè)主主張權(quán)利,另一方面房地產(chǎn)證辦理擔(dān)保責(zé)任可能隨之解除;
3、注意按時(shí)交房,尤其要防止業(yè)主以種種理由拒絕入伙,在業(yè)主拒絕入伙時(shí)及時(shí)采取相應(yīng)措施,否則可能導(dǎo)致不必要的責(zé)任。
相關(guān)閱讀:按揭貸款違約的誘因
1、部分區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了房價(jià)下跌幅度大于按揭貸款的額度,進(jìn)而使得業(yè)主的還貸積極性下滑。
2、商業(yè)銀行對購房者的信貸資格審核不嚴(yán),很多銀行給購房者的評估打分不嚴(yán)、評估值注水。
3、購房者的收入狀況造假。這使得按揭貸款的能力被虛假抬高,進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。