上海兇宅原告律師:兇宅買(mǎi)賣(mài)無(wú)效 宣導(dǎo)公序良俗

  • 來(lái)源: 騰訊大申網(wǎng)·房產(chǎn)頻道
  • 2014-08-14 09:32:12
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    [摘要]最近,關(guān)于意外買(mǎi)到兇宅之后能否退房的問(wèn)題,引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議。北京有地產(chǎn)中介公司自建兇宅數(shù)據(jù)庫(kù),緊接著由網(wǎng)友自建的北上廣三地的兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)也悄然上線(xiàn)。

騰訊大申房產(chǎn)訊(編輯 蔣碧涵)最近,關(guān)于意外買(mǎi)到兇宅之后能否退房的問(wèn)題,引發(fā)了眾多網(wǎng)友的熱議。為此,特意采訪(fǎng)了經(jīng)手上?!笆桌慌薪灰谉o(wú)效的兇宅案例”的原告律師--上海申駿律師事務(wù)所趙星海律師,為大家解讀“兇宅”的相關(guān)法律問(wèn)題。

兇宅數(shù)據(jù)庫(kù) 易對(duì)售房者造成名譽(yù)侵權(quán)

騰訊房產(chǎn):近日,北京有地產(chǎn)中介公司自建兇宅數(shù)據(jù)庫(kù),緊接著由網(wǎng)友自建的北京上海廣州三地的兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)也悄然上線(xiàn),這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)的公布對(duì)相關(guān)業(yè)主有什么樣的影響,他們可以通過(guò)什么樣的法律途徑來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益?

趙星海律師:這個(gè)涉及到2個(gè)問(wèn)題,1、這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)里的內(nèi)容是不是準(zhǔn)確?2、即便準(zhǔn)確,你是否有權(quán)發(fā)布這樣的信息?

如果信息不準(zhǔn)確會(huì)對(duì)出售房屋的業(yè)主造成名譽(yù)侵權(quán),致使業(yè)主無(wú)法出售房屋或者市場(chǎng)價(jià)值貶值;對(duì)于此類(lèi)糾紛,業(yè)主可以要求網(wǎng)站或者信息發(fā)布者刪除信息,賠償損失。

購(gòu)房者取證 查詢(xún)渠道不順暢

騰訊房產(chǎn):業(yè)主在購(gòu)房或者租房前,可以通過(guò)什么途徑有效地取證,以后是否能夠沿用本次案件的處理方法來(lái)保障購(gòu)房者的權(quán)益?

趙星海律師:考慮到目前房屋內(nèi)的惡性死亡案件的查詢(xún)渠道不是很順暢,公安機(jī)關(guān)對(duì)于此類(lèi)的涉及刑事案件、自殺或者煤氣中毒等慘死的人員信息均不對(duì)外公開(kāi)信息,即便律師也不是可以輕易查詢(xún)到的,所以,購(gòu)買(mǎi)方需要了解這些情況的,要和房東充分的溝通并親自到房屋小區(qū)、居委會(huì)、派出所進(jìn)行走訪(fǎng)了解。

故意隱瞞兇宅信息 司法部三種處理方式

騰訊房產(chǎn):業(yè)主在不知情的情況下買(mǎi)到了兇宅,該房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?有什么救急途徑可以為購(gòu)房者處理該問(wèn)題?

趙星海律師:對(duì)于業(yè)主故意隱瞞兇宅信息,將房屋出售給購(gòu)買(mǎi)方的,目前司法部門(mén)傾向于三種處理方式:1、業(yè)主欺詐,撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同;2、業(yè)主的行為違反公序良俗合同無(wú)效;3、因?yàn)閮凑?,致使?gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),解除買(mǎi)賣(mài)合同。

中介隱瞞“兇宅”實(shí)情 無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)且需賠償損失

騰訊房產(chǎn):通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi),如果中介未告知購(gòu)房者實(shí)情,可以向中介討要中介費(fèi)嗎?

趙星海律師:如果中介公司在目前知曉該房屋為兇宅的情況下,或者與出售方一起隱瞞購(gòu)買(mǎi)方,按照法律規(guī)定中介公司除了無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)以外,還應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)買(mǎi)方的損失。

公序良俗需遵守 誠(chéng)信交易當(dāng)為先

騰訊房產(chǎn):本次案件,在上海是否具有普遍性,在全國(guó)范圍內(nèi)有什么影響?

趙星海律師:兇宅的案件,本身就是小眾的案情。但是法院通過(guò)對(duì)本案的最終處理,向社會(huì)大眾宣導(dǎo)則這樣一個(gè)信息:公序良俗也是我們需要遵守的規(guī)則;任何行為均應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信;在本案中,作為出售方應(yīng)當(dāng)將房屋內(nèi)的實(shí)際發(fā)生過(guò)的情況明確的告知購(gòu)買(mǎi)方,讓購(gòu)買(mǎi)方自己來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi),以什么樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

相關(guān)閱讀:滬首例兇宅案被判定交易無(wú)效 不知情或可退房

在沒(méi)有“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”的情況下,如果意外買(mǎi)到兇宅之后能否退房?對(duì)此,曾經(jīng)經(jīng)手過(guò)一起兇宅買(mǎi)賣(mài)糾紛的趙星海律師告訴記者,近年來(lái)司法上對(duì)“在不知情情況下購(gòu)買(mǎi)兇宅”的案例,已經(jīng)從不支持退賠到逐步轉(zhuǎn)向支持。

買(mǎi)兇宅曾遭房東否認(rèn)

在采訪(fǎng)時(shí),趙星海告訴記者一例他經(jīng)手的上?!笆桌慌薪灰谉o(wú)效的兇宅案例”。2010年12月,市民曾先生花了91萬(wàn)元,貸款48萬(wàn)元買(mǎi)下浦東新區(qū)花山路一處房產(chǎn)。想等原本租住的房子租約到期后,稍微裝修后,搬新家。一年后,經(jīng)好心的鄰居提醒,才知道購(gòu)買(mǎi)的房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)惡性?xún)礆⑹录?。了解到真?shí)情況后,曾先生找到了賣(mài)家,但賣(mài)家卻矢口否認(rèn)。

記者曾查閱了相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),這起兇殺案曾經(jīng)被滬上多家媒體報(bào)道過(guò):32歲的孫建國(guó)由于在做生意過(guò)程中與其母親呂桂勤和弟弟孫興國(guó)產(chǎn)生矛盾。2010年7月23日,兄弟間再次發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),孫建國(guó)在租屋內(nèi)用錘子、尖刀等兇器將母親和弟弟兩人殘忍殺害并拋尸。就是這套位于浦東新區(qū)花山路的房子,事后被業(yè)主委托給遠(yuǎn)離該房屋的中介掛牌出售。

價(jià)格或成兇宅交易關(guān)鍵

買(mǎi)到這樣的房子,購(gòu)房者是否可要求“退房”?當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)整個(gè)事實(shí)確認(rèn)后,浦東法院判定,撤銷(xiāo)房屋交易合同,賣(mài)家退換91萬(wàn)元房款并承擔(dān)曾先生部分交易稅費(fèi)。理由是,該房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒(méi)有受損,但因人們普遍對(duì)兇殺事件的恐懼心理及對(duì)曾經(jīng)發(fā)生兇殺案件的房屋的忌諱心態(tài),房屋的價(jià)值會(huì)貶損,且購(gòu)房者的生活質(zhì)量會(huì)因此受到影響。

趙星海說(shuō):“在明知發(fā)生兇殺事件時(shí)業(yè)主隱瞞交易,有違誠(chéng)實(shí)守信原則,所以予以撤銷(xiāo)合同,支持購(gòu)房者退房?!?

記者在采訪(fǎng)中獲悉,也有少部分的購(gòu)房者其實(shí)并不太介意住兇宅,關(guān)鍵的還是要看價(jià)格。鏈家地產(chǎn)告訴記者:“對(duì)于兇宅,一般其價(jià)格會(huì)下浮一至三成,只要價(jià)格合適還是會(huì)有買(mǎi)的?!鄙虾J桌慌薪灰谉o(wú)效的兇宅案例中,原告方提起訴訟的一個(gè)原因也是房東給出的房?jī)r(jià)和周邊正常房?jī)r(jià)幾乎一樣。

建議合同進(jìn)行約定

趙星海告訴記者,近年來(lái)司法上對(duì)“在不知情情況下購(gòu)買(mǎi)兇宅”的案例,已經(jīng)從不支持退賠到逐步轉(zhuǎn)向支持?!皟凑ǔ7譃榘l(fā)生過(guò)暴力兇殺、自殺和自然死亡的房屋三種,如果沒(méi)有特別的約定,一旦買(mǎi)了屬于前兩種情況的兇宅,法律上是比較支持退房的?!?

律師表示,因?yàn)樾淌掳讣粚?duì)外進(jìn)行公開(kāi),非正常死亡事件也涉及到個(gè)人隱私等問(wèn)題無(wú)法查詢(xún)。即便聘請(qǐng)律師往往也無(wú)法調(diào)查的到。

目前,比較好的方法就是在簽署的買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中,明確約定要求房東告知有可能影響到該房屋居住及交易價(jià)值的重大事項(xiàng),比如近期是否發(fā)生兇殺案件、房屋周?chē)欠裼胁贿m合居住的情況及因素;買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中亦應(yīng)當(dāng)約定,如果房東沒(méi)有如實(shí)告知的話(huà),購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)解除本買(mǎi)賣(mài)合同并要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

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據(jù)報(bào)道,國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介日前宣布,將在北京市場(chǎng)建立一個(gè)記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫(kù),并且承諾如果客戶(hù)在不知情的情況下買(mǎi)到的房屋是兇宅,該公司將以最高原價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。那么,“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”是否存在法律上的漏洞?上海房產(chǎn)中介有沒(méi)有提供類(lèi)似服務(wù),對(duì)此記者進(jìn)行了調(diào)查。

鏈家首推“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”

“經(jīng)過(guò)了將近半年的醞釀和準(zhǔn)備,我們才推出兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)這樣一項(xiàng)服務(wù)?!辨溂业禺a(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,通過(guò)例行調(diào)查發(fā)現(xiàn),有超過(guò)五成的消費(fèi)者認(rèn)為房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)正在逐步加大,其中包括房產(chǎn)存在瑕疵、法律糾紛等問(wèn)題,買(mǎi)房人遇到兇宅就是其中一個(gè)問(wèn)題。對(duì)此,鏈家地產(chǎn)建立了這樣一個(gè)記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)購(gòu)房客戶(hù)在買(mǎi)房時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示,如果客戶(hù)在不知情的情況下買(mǎi)到的房屋是兇宅,公司將以最高原價(jià)回購(gòu)。

記錄有“900多處兇宅”的數(shù)據(jù)庫(kù)又是從何而來(lái)的?該中介一位內(nèi)部人士表示,一是通過(guò)司法和公安渠道獲悉,二是通過(guò)其龐大的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“街訪(fǎng)排摸”?!版溂以诒本┦袌?chǎng)上的占有率超過(guò)50%,通過(guò)豐富的人脈、龐大的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)和渠道,能夠排摸出一個(gè)比較完整的兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)?!?

上海未有類(lèi)似服務(wù)

鏈家地產(chǎn)上海分公司表示,由于公司在上海開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)間和規(guī)模還比較有限,目前在上海沒(méi)有推出“兇宅數(shù)據(jù)庫(kù)”的服務(wù)。而根據(jù)記者了解,滬上所有的房產(chǎn)中介也并沒(méi)有類(lèi)似的服務(wù)。

為什么在上海難以推出這項(xiàng)服務(wù)?上海一家排名前三的中介公司高管告訴記者:“北京的房產(chǎn)中介費(fèi)比上海要高,像鏈家一般取費(fèi)是2.2%的中介費(fèi)+0.5%的擔(dān)保服務(wù)費(fèi),而上海的中介費(fèi)普遍只有2%。所以從成本上說(shuō),上海中介沒(méi)有更多資金提供額外的增值服務(wù)?!?

而且,上海獲取兇宅信息也并不容易?!叭绻忻衲弥T(mén)牌號(hào)碼來(lái)查詢(xún)是不是兇宅,是否能夠得到答案?”對(duì)于記者的提問(wèn),閘北公安的一位警官給出了否定的回答:“不可能!因?yàn)檫@不屬于警方信息公開(kāi)的范疇之內(nèi)?!币话銇?lái)說(shuō),如果購(gòu)買(mǎi)房子要獲知是不是兇宅,只能通過(guò)周邊鄰居旁敲側(cè)擊和房東自己的介紹。

“兇宅”信息涉及隱私

“兇宅目前還不是一個(gè)法律概念,而是一般民間約定的概念?!鄙虾I牝E律師事務(wù)所趙星海律師告訴記者,所謂“兇宅”一般包括三個(gè)層面:一是指發(fā)生過(guò)暴力兇殺的房屋,其次是發(fā)生過(guò)自殺行徑或意外死亡的房屋,第三是發(fā)生過(guò)自然死亡的房屋?!皟凑饔^上會(huì)對(duì)居住人造成心理恐懼,客觀上會(huì)造成房屋價(jià)值的貶損。”

趙星海認(rèn)為,作為一種服務(wù)告知客戶(hù),鏈家的舉動(dòng)無(wú)可厚非?!暗课莸男畔吘箤儆陔[私范疇,如果房產(chǎn)中介商將此‘廣而告之’,會(huì)造成房?jī)r(jià)的貶損和房東信息的泄露,這是有違法律精神的。一對(duì)一地告知確切需要買(mǎi)房的客戶(hù),是比較合理的做法?!?

法律人士表示:依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則,房東理應(yīng)將房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的惡性?xún)礆⑹录鐚?shí)告知購(gòu)買(mǎi)方,由購(gòu)買(mǎi)方來(lái)自己決定是否選擇購(gòu)買(mǎi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)惡性?xún)礆⑹录姆课?;若房東表示已經(jīng)將該惡性?xún)礆⑹录嬷速?gòu)買(mǎi)方,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任;在房東沒(méi)法證明自己已經(jīng)告知的情況下,構(gòu)成欺詐。購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同,要求返還房款賠償損失。

 

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