近期發(fā)生的奉化居民樓倒塌事件,讓建筑質(zhì)量和房屋的土地使用權(quán)限成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是當(dāng)房屋毀損后,其原來(lái)房主的土地使用權(quán)究竟該如何延續(xù)?一般來(lái)說(shuō),居民居住用地的土地使用權(quán)期限70年,而商品房設(shè)計(jì)使用年限卻只有50年,中間多出的20年又該怎么辦?特別是,當(dāng)居民住房用地達(dá)到70年后,是否就真的不能再繼續(xù)享有其住房用地的使用權(quán)?針對(duì)這些公眾都十分關(guān)心的問(wèn)題,我們采訪(fǎng)了法律界和業(yè)內(nèi)相關(guān)人士。
土地使用年限≠房屋產(chǎn)權(quán)年限70年 屆滿(mǎn)可自動(dòng)續(xù)期
國(guó)家規(guī)定,城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國(guó)有,個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。但問(wèn)題是,到期后的土地該怎么辦?
據(jù)江蘇致邦律師事務(wù)所趙靜律師介紹,“很多人誤以為房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后會(huì)被收走,其實(shí)這是個(gè)誤解?!彼^的商品房產(chǎn)權(quán)年限70年并不是房屋所有權(quán)年限,而是房屋所在國(guó)有土地的使用年限?!爸灰?gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)擁有合法的產(chǎn)權(quán)證,就是個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn),只要房產(chǎn)還存在,個(gè)人就擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)?!?
2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,可以自動(dòng)續(xù)期?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十一條也規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的,應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
“自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題,但目前并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定?!壁w靜律師認(rèn)為,“從1992年算起的話(huà),現(xiàn)在離70年大限還有幾十年,相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)還需要時(shí)間?!?
房屋倒塌土地使用權(quán)依然存在
從理論上說(shuō),公眾有充分理由對(duì)住房設(shè)計(jì)使用年限保持樂(lè)觀(guān)。根據(jù)國(guó)家頒布的《住宅建筑規(guī)范》規(guī)定:住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年,其安全等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)?!胺孔哟嬖诙嗑?,地的期限就存在多久?!蔽餀?quán)法草案起草人之一、全國(guó)人大法律委員會(huì)委員王利明教授曾說(shuō)。
但實(shí)際上,住建部副部長(zhǎng)仇保興曾公開(kāi)表示,“中國(guó)住房使用壽命只能持續(xù)25至30年?!边h(yuǎn)低于歐美國(guó)家的水平。而上世紀(jì)八九十年代,正好是我國(guó)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)期。這就意味著從現(xiàn)在開(kāi)始,將會(huì)有越來(lái)越多的房產(chǎn)可能成為令人提心吊膽的高危建筑。而浙江奉化發(fā)生的居民樓倒塌事件,實(shí)際就只有20年歷史。
對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),最初購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)所支付的土地出讓金已經(jīng)賦予業(yè)主70年的土地使用權(quán),只要房屋存在,還可以在屆滿(mǎn)前自動(dòng)續(xù)期。一旦房屋倒塌,與之相關(guān)的土地權(quán)屬問(wèn)題仍然存在,那么,業(yè)主又該如何繼續(xù)享有這部分權(quán)利呢?
曾任南京市住建委房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處副處長(zhǎng)、現(xiàn)任南京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)的曾新駿認(rèn)為,“從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō),一旦房屋倒塌,但其土地使用權(quán)還在。理想的狀態(tài)是,房屋壽命到了就推倒重建,對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新登記,最大限度保障業(yè)主的利益。但實(shí)際操作中,誰(shuí)規(guī)劃、誰(shuí)主張、如何申報(bào)、資金來(lái)源如何解決、項(xiàng)目審計(jì)等都沒(méi)有明確的劃分,南京目前也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的案例?!?