目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種:普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的,都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證,其財產(chǎn)權(quán)利受國家相應法律法規(guī)的保護和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個部分:房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書擁有全部的這四項權(quán)利,在不違反法律規(guī)定的情況下,可以自由的轉(zhuǎn)讓、出租或贈與,不受任何單位或個人的限制和干涉,其收益全部歸個人所有,購買人除稅費外不需要交其他的費用。
二、經(jīng)濟適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的,這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定:職工個人購買的經(jīng)濟適用房,房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有,已取得合法產(chǎn)權(quán)證書,即可依法進入二級市場上市交易。上市后,其收益全部歸個人所有。這就是說,經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣,惟一不同的是,經(jīng)濟適用房在出售時,購買人要按經(jīng)濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金,沒有標定地價的,土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納。這樣,在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后,購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書,再次交易的時候,就無需交納土地出讓金了。
三、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱成本價)和按標準價購買的產(chǎn)權(quán)證(下簡稱標準價)。
成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定,成本價的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式:1.直接上市進行交易,由購買人補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話,房屋售價每平方米超過4000元以上的部分,產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進行收益分成,具體是每平方米在4000至5000元的部分,80%歸個人所有,20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個人,50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?,具體操作是由評估部門對房屋進行評估,然后按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金,再憑補交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣,成本價產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了,這種情況下,售房款除稅費外,收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
標準價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有,而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了,標準價的房屋也不能贈與。首先,標準價的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán),原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價值份額,產(chǎn)權(quán)人要想上市交易,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán),交易后,售房款在扣除稅費后,由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補齊標準價和成本價的差額,將標準價變成成本價,就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是,已經(jīng)按照標準價出售的公房,原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài),并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時限的,視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán),職工可直接上市交易。