2004年，陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，以100萬元的價格購買了該公司開發(fā)的一套房屋，隨后陳某準(zhǔn)備將該房子轉(zhuǎn)讓給別人。2005年2月，孫某通過中介找到陳某，表示愿意購買該房屋。經(jīng)雙方協(xié)商，陳某同意以120萬元的價格將其對上述商品房預(yù)售合同的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給陳某。但在簽約時，陳某提出，為逃避一部分國家稅收，希望做兩份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣合同，一份是虛假的房屋價格，在向有關(guān)部門進(jìn)行登記和繳稅時使用，另一份是真實的房屋價格，用以確認(rèn)雙方商定的交易價格。于是雙方在同一天簽訂了兩份合同：一份是《商品房預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》，寫明陳某轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋權(quán)益的價格是99．8萬；另一份是《房地產(chǎn)買賣合同》，確認(rèn)價格為120萬元，并寫明此《買賣合同》僅是對《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》中約定價格的變更，而不作他用。隨后，孫某向陳某支付了99．8萬元，陳某即配合孫某取得了該期房的所有權(quán)益。但在陳某要求孫某支付剩余的20．2萬元時，孫某卻推三阻四，最后干脆明確表示拒絕。最后陳某向法院提起訴訟，法院判決孫某支付了剩余的20．2萬元。
律師點評
現(xiàn)在一些房屋買賣中，買家為了避稅，有時會要求賣家簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。在實際的履行中，買家按價格較低的一份合同支付房款，賣家將房屋（期房）的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家卻拒絕按價高的合同支付剩余購房款，雙方容易產(chǎn)生糾紛。
（一）“陽合同”沒有法律效力
“陽合同”即在房屋買賣關(guān)系中，由雙方簽訂向有關(guān)部門備案的那一份合同，雖然符合合同成立的形式要件，但是，這一份合同是在于通過虛假降低合同標(biāo)的的方式，欺騙登記部門，從而達(dá)到少交繳稅金的目的。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了稅收法律法規(guī)，因而是無效的，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。
（二）實際履行的“陰合同”留下隱患
這里的陰合同即雙方私下簽訂、實際履行的合同。這一份合同充分反映了雙方當(dāng)事人的真實意愿，并為雙方所實際履行。對此合同，存在有效與無效兩種意見的分歧。分歧的原因在于一是未經(jīng)登記，是否符合合同成立的形式要件？二是這一合同是否屬于《合同法》中界定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”？但普遍認(rèn)為這一合同雖然客觀上存在“串通”的情況，但合同本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實記載，也為雙方實際履行。此時的合同已經(jīng)成立并且生效。基于此，這個陰合同應(yīng)該是已經(jīng)生效并成為雙方當(dāng)事人必須遵守的契約，盡管它一開始就留下了制造麻煩的隱患。雖然陽合同具有合同的效力，可以成為確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是這一做法卻嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定。如果發(fā)現(xiàn)一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。其次，在陽合同的基礎(chǔ)上再搞一個陰合同，雖然可能一時僥幸納稅，但由于因合同未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，在履行過程中一旦發(fā)生糾紛，雙方就很難說清誰是誰非，結(jié)果只能是搬起石頭砸自己的腳。
律師提醒
在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，應(yīng)盡量避免簽訂“陰陽合同”，否則容易引起糾紛。
