隨著房產(chǎn)交易的日益頻繁，因交易而產(chǎn)生的問(wèn)題也在不斷增加，其中，因夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)而引發(fā)的糾紛更是屢見(jiàn)不鮮。
本律師曾經(jīng)遇到過(guò)這樣一個(gè)案例：周某與李某在2008年登記結(jié)婚，婚后兩人一直居住在周某的員工宿舍里。2012年3月，兩人一起購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。次年12月，周某在李某不知情的情況下與第三人林某簽訂了該商品房的買(mǎi)賣合同，將該商品房賣給了林某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2014年3月，李某與周某離婚時(shí)才發(fā)現(xiàn)，商品房被周某擅自轉(zhuǎn)賣了。
李某認(rèn)為，周某無(wú)權(quán)在自己不知情的情況下擅自處分他們的共有房產(chǎn)，故該套房屋雖辦理過(guò)戶手續(xù)，但林某不應(yīng)是房屋的真正所有權(quán)人；而林某則聲稱自己并不知道李某對(duì)周某出售商品房的行為不知情，并且自己交付了相應(yīng)的房款，并已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)變更登記，商品房理應(yīng)是自己的。
依據(jù)《民通意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱）第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效”，但同時(shí)也規(guī)定，“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”，且《物權(quán)法》中也肯定了善意取得者享有相應(yīng)物權(quán)的法律規(guī)定。
第三人的善意取得，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是指第三人在不知道動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的占有人是無(wú)權(quán)處分人的情況下，向其支付了合理的對(duì)價(jià)，在動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記的情況下而獲得所有權(quán)的行為。那么，在上述案例中，林某是否可以依據(jù)善意取得制度而獲得商品房的所有權(quán)呢？
這里要分三種情況進(jìn)行討論。
第一種，該套商品房是登記在周某一人名下的，此時(shí)，林某并不知道該套商品房為周某、李某夫妻二人共同財(cái)產(chǎn)，基于登記人即權(quán)利人的常識(shí)，林某完全有理由相信周某是該套商品房的所有者，具備完全的處分權(quán)。此時(shí)，林某與周某簽訂商品房買(mǎi)賣合同，并在有關(guān)部門(mén)辦理了商品房變更登記，符合法律對(duì)善意取得的規(guī)定，林某可以根據(jù)善意取得制度取得該商品房的所有權(quán)。
第二種，該套商品房是登記在李某一人名下的，毫無(wú)疑問(wèn)，林某應(yīng)當(dāng)意識(shí)到周某不是該商品房的有權(quán)處分人，如果其執(zhí)意與周某達(dá)成買(mǎi)賣合同，很明顯是不具備法律上的善意的。因此，他們的買(mǎi)賣行為是無(wú)效的。
第三種，該套商品房登記在周某和李某兩人的名下，對(duì)于這種情況，周某是以自己名義處理夫妻共同商品房，就涉及到周某是否有權(quán)代理李某處理夫妻共同房屋。實(shí)踐中，法院一般認(rèn)為，房屋是夫妻共有的重大財(cái)產(chǎn)，對(duì)其進(jìn)行處理，應(yīng)得到雙方的同意，單方無(wú)權(quán)處理共同所有的房屋，故上述案例中的房屋買(mǎi)賣合同將被認(rèn)定無(wú)效，即便房屋已經(jīng)過(guò)戶，林某也不能取得房屋的所有權(quán)。
