準(zhǔn)婚房該如何處理

  • 來(lái)源: 法律快車(chē)
  • 2014-05-18 08:55:04
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      核心內(nèi)容:戀人最希望一起籌劃未來(lái)的生活。很多戀人在結(jié)婚登記前都會(huì)一起購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)婚房,但不是每對(duì)戀人都能幸福的走進(jìn)殿堂。那么分手了,一起購(gòu)買(mǎi)的房屋該怎么處理呢?下面法律快車(chē)小編為您詳細(xì)介紹準(zhǔn)婚房的處理。

  協(xié)議方式——分手亦是朋友

  理智型的戀人,無(wú)論在感情、還是財(cái)產(chǎn)的處理上,都能夠冷靜對(duì)待。分手后,在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,通過(guò)協(xié)議的方式解決房屋問(wèn)題,對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都不失為一種最經(jīng)濟(jì)、最和平的途徑,歸納起來(lái),主要有以下二種協(xié)議的方案:

  一、房屋登記至一方名下,另一方獲得金錢(qián)補(bǔ)償

  選擇這種方案的戀人,要充分考量出資、還貸能力、居住條件等因素。一般可約定由購(gòu)房時(shí)出資多、主要還貸的一方獲得房屋的產(chǎn)權(quán),而另一方獲得相應(yīng)得金錢(qián)補(bǔ)償。金錢(qián)補(bǔ)償?shù)木唧w金額,可由戀人們協(xié)商確定,一般應(yīng)包括購(gòu)房時(shí)的出資、支付的貸款和相應(yīng)的增值。

  選擇這種方案的戀人,首先,應(yīng)簽訂一份協(xié)議,明確相應(yīng)的處理方案和步驟;其次,前往貸款銀行辦理抵押變更手續(xù);最后,在房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù),同時(shí)支付相應(yīng)的金錢(qián)補(bǔ)償。

  產(chǎn)權(quán)證從兩個(gè)人變更為一個(gè)人,必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù),通常有兩種方式:

  (1)買(mǎi)賣(mài)。即戀人一方將自己擁有的房屋份額轉(zhuǎn)賣(mài)給另一方,雙方憑買(mǎi)賣(mài)合同在交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)的成本主要是契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、登記費(fèi)等。

  (2)贈(zèng)與。即戀人一方將自己擁有的房屋份額贈(zèng)與給另一方,雙方憑公證的贈(zèng)與合同在交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。贈(zèng)與的成本主要是契稅、公證費(fèi)、登記費(fèi)等。根據(jù)目前上海的房地產(chǎn)稅收政策,如果購(gòu)房時(shí)間已超過(guò)2年,選擇“買(mǎi)賣(mài)”的方式,成本較低。相反,選擇“贈(zèng)與”比較經(jīng)濟(jì)。值得注意的是,如果貸款的銀行不同意辦理抵押變更手續(xù),選擇這種方案的戀人不得不先行全額歸還銀行的貸款,然后,才能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

  二、出售房屋,獲得的房款由雙方分配

  戀人購(gòu)房,主要的目的是結(jié)婚。一旦分手,購(gòu)房的目的也就隨之消失了。于是,很多戀人約定將房屋出售,所獲得的房款彼此進(jìn)行分配。

  選擇這種方案的戀人,首先,應(yīng)簽訂一份協(xié)議,明確房屋出售的條件、房款分配的比例以及出售事項(xiàng)由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)處理;

  其次,通過(guò)委托中介或其他方式尋找購(gòu)買(mǎi)者;

  第三,與購(gòu)買(mǎi)者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù);最后,按照協(xié)議的約定,分配房款。

 值得注意的是,出售獲得的房款應(yīng)優(yōu)先用于歸還所欠的銀行貸款,還清貸款后方可按照約定的比例進(jìn)行分配。若買(mǎi)方支付的首付款不足以還清貸款的,戀人們應(yīng)先行墊付還貸的差額,待獲得全額房款后再進(jìn)行處理,否則是無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的,當(dāng)事人最好在彼此的協(xié)議中對(duì)此也進(jìn)行相應(yīng)的約定。

  訴訟方式——讓法律作主

  戀人分手后,若無(wú)法對(duì)房屋的處理達(dá)成一致的協(xié)議,那么,就不得不通過(guò)訴訟的方式解決房屋歸屬或利益分配的糾紛了。

  法院受理這類(lèi)案件后,首先要明確訴爭(zhēng)房屋是一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)還是戀人雙方的共同財(cái)產(chǎn)(是否屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),可參見(jiàn)2006年2月24日新聞晨報(bào)E2版《準(zhǔn)新人購(gòu)準(zhǔn)婚房權(quán)屬登記五類(lèi)方案不完全分析》)。若法院確定是戀人雙方的共同財(cái)產(chǎn),當(dāng)事人可以要求法院明確房屋的份額并進(jìn)行分割。

  法院進(jìn)行房屋分割時(shí),主要參考的因素有:

  1、產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人;

  2、購(gòu)房時(shí)的出資;

  3、還貸款項(xiàng)的承擔(dān);

  4、貸款的主貸人;

  5、目前房屋內(nèi)實(shí)際居住者。

  通常情況下,法院會(huì)通過(guò)調(diào)解或判決的方式,在征得雙方同意后,把房屋判給購(gòu)房時(shí)的出資較多、主要承擔(dān)貸款、在房屋內(nèi)實(shí)際居住的一方產(chǎn)權(quán)人,由該方支付相應(yīng)金額款項(xiàng)給對(duì)方。獲得房屋的一方當(dāng)事人可以根據(jù)法院的判決書(shū)直接前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù),無(wú)須對(duì)方的配合。若雙方對(duì)于房屋承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利大致相同的,法院也可以通過(guò)雙方競(jìng)價(jià)的方式,將房屋判給出價(jià)較高的一方,另一方獲得對(duì)方的支付的款項(xiàng)。此外,法院也可以把房屋進(jìn)行拍賣(mài),將拍賣(mài)的所得款項(xiàng)按法院的判決比例進(jìn)行分配。

 

 

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