成功購房之十六條準則 買房而不會留下遺憾

說起購房，好多人都會說，這是件大事，弄得不好，好事變成官司。據(jù)我多年對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的探究，我認為購房者購房時能掌握下面16條原則，就能購到滿意住房而不留下遺憾。 　　一、鎖定購房目標 　　購房者要根據(jù)自己工作、生活、社交等區(qū)域，來確定自己所購房子的位置；根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力（但要注意同一類房型面積有大小，還有層次朝向的關(guān)系）要有購房的預(yù)算總價；選擇合適的付款方式；究竟是買現(xiàn)房還是期房；對房型有何特別的要求，譬如廳要多大應(yīng)心中有數(shù)。 　　二、掌握“T+1”原則 　　從區(qū)域經(jīng)濟角度、住宅經(jīng)濟方面綜合考察。這就是在發(fā)達國家和地區(qū)樓市流行的“T+1”概念：即：“距離市政設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點1公里為所在區(qū)域最佳住宅地塊?！? 　　三、買開發(fā)商的頭腦 　　頗具經(jīng)營理念的房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的新樓盤一般選址正確、定價合理、房型超前。 　　四、買同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤 　　房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點，跨地區(qū)開發(fā)會增加成本，稀釋利潤，而房產(chǎn)開發(fā)是一個資源整合過程，所以買已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤較為保險。 　　五、購買1999年2月以后造的樓盤 　　許多城市在1999年2月以前，多層住宅并不強調(diào)要打樁，樓板也不強制要求現(xiàn)澆。而1999年2月以后，一些城市對房屋質(zhì)量標準制定非常高的要求：如多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以內(nèi)（過去標準40cm），設(shè)計也要請監(jiān)理等技術(shù)措施。 　　六、層高不宜超過3米房 　　過去住宅層高一般為2.8米，應(yīng)該是有科學(xué)依據(jù)的?，F(xiàn)在開發(fā)商為追求“銷售賣點”將層高提高到3米以上，這是欠妥的。層高應(yīng)與面積相適應(yīng)，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調(diào)了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會有意義。 　　七、小的不一定是美麗的 　　每個房間非常局促，使用功能便大打折扣。 　　八、購買小房型作投資須謹慎 　　現(xiàn)階段小房型火爆一時，大家都認為小房型總價低適合于出租，其實，小房型總價低，但由于面積很小，單價卻高的驚人；而且，假如購買小房型的人都用于出租，那么這一區(qū)域房屋出租市場就供大于求，租金走低就成必然。 　　九、購買錯層房型最好以東西向錯 　　有些樓盤采取東西南北錯的方式，有房型復(fù)雜、抗震性差的弊端，其實錯位應(yīng)以東西向錯為宜，因為南北錯層會影響采光通風(fēng)。 　　十、容積率比得房率更有意義 　　現(xiàn)在購房都非常計較得房率，其實目前設(shè)計房型得房率相差無幾，得房率高低無非是銷售員隨意杜撰的。而容積率高低直接影響小區(qū)綠化、采光與居住品質(zhì)，所以購房時，詢問占地面積多少，能造多少平方米房子意義非同尋常，選擇容積率低于小區(qū)比較好。 　　十一、6比1購房原則 　　按國際慣例，通常將總房價與一個家庭的年收入的比例控制在6比1。而我國目前普遍水平為10至20比1。 　　十二、不選擇炒作過度的樓盤 　　前幾年由于炒作，購房者排隊所購的房，到今天往往是問題最多的樓盤。 　　十三、購買十萬平方米左右的樓盤 　　小區(qū)規(guī)模偏小，不可能有品質(zhì)較高的會所，規(guī)模偏大的小區(qū)又會居住噪雜，也難開發(fā)成高品質(zhì)的小區(qū)。購買規(guī)模達10萬平方米左右的樓盤比較適宜。 　　十四、樓盤與大型綠地作伴: 　　由于商品房沿大型綠地開發(fā)，景觀較好，這樣可以在確保一定容積率基礎(chǔ)上，也不會讓購房者感到綠化太少，既降低商品房開發(fā)成本，購房者又能有效地控制總價。 　　十五、選擇區(qū)域考慮景觀系數(shù) 　　在香港，山頂上能俯瞰維多利亞港和九龍夜景的樓盤，往往是山腳下中環(huán)、銅鑼灣同質(zhì)樓盤價格的3至5倍。無疑，“景觀系數(shù)”是房價構(gòu)成的重要組成部分。 　　十六、解讀“排骨面指數(shù)” 　　所謂“排骨面指數(shù)”，即一個樓盤每平方米的平均售價，是這個樓盤半徑500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面的1000倍。以數(shù)學(xué)公式表示：每平方米=P（一碗排骨面的價格）×1000。