人們在買賣二手房時,往往將談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴重后果的問題:戶口。
在司法實踐當中,因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。
房 屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛,處理起來非常復雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理,不屬于法院的受案范圍,因此法院對于此類案件是不予受理的。而公 安機關(guān)在處理戶口糾紛時,又受到戶籍政策的限制。比如,賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋,沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口,則無論買方理由多么充分, 公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地,買方的戶口也就無法遷入。
在實際二手房買賣過程中,購房者應該如何處理戶口問題呢?
第一,預先調(diào)查核實。在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交 易登記管理部門申請過戶登記前,購房者最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。有的出售方承諾有戶口,但仍應到派出所核實。這樣做除了核實出售方承諾的真 實性以外,還可以防止有其他人的戶口仍未遷走,比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的,應要求中介機構(gòu)出具書面的核實報告,并加蓋公章, 防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。
第二,在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當中,約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢?
首先,應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出,而不能約定在申請過戶登記之后。
其 次,應約定具體的違約責任或預留部分房價款。比如,每逾期一天的罰金;在逾期多少時間后,可以解除合同以及合同解除的賠償金等。買方待賣方將房屋內(nèi)的戶口 全部遷移后再支付該部分房價款,如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口,賣方應當按照合同約定標準支付違約賠償金,買方可以直接從該房價款中扣除違 約金,不足部分仍然可以向賣方進行追償。
再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話,購買方要審慎決定是否要接受這樣的交 易條件。直接在買賣合同補充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責任,如逾期一日則按照房屋總價的日萬分之五計算,直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。針對戶 口遷移問題,通過這種加重經(jīng)濟責任的方式,有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款,避免不必要的爭議。
在現(xiàn)實交易中可能會碰到這樣的情況, 比如是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內(nèi)遷出戶口,且又能防范風險。因為買方很喜歡賣方的房子,除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交 易和降低風險的原則出發(fā),有兩條建議可供參考:一是約定較高的逾期違約責任,并要求出售方提供現(xiàn)金擔保;二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬 的住房地址,若到期未遷,該親屬戶主同意其戶籍遷入,下家有權(quán)申請強遷戶口。
相關(guān)閱讀
熱 房屋賣133萬,中介費卻要13萬?房主驚訝發(fā)現(xiàn)......
- 2020-09-04
- 人氣(3212)
熱 房屋賣133萬,中介費卻要13萬?房主驚訝發(fā)現(xiàn)......
- 2020-09-04
- 人氣(3125)
熱 北京原規(guī)土系統(tǒng)5人受賄被判刑:2名80后受賄近1300萬
- 2020-01-07
- 人氣(3120)
熱 杭州女子給兒子200萬買新房 老公把母子告上法庭
- 2020-01-06
- 人氣(3169)
熱 小區(qū)墻體有裂縫 業(yè)主自行修復后開發(fā)商卻拒絕賠償
- 2019-12-14
- 人氣(3434)
熱 男子給女孩76萬全款買房后 被說"惡心無恥恐怖"
- 2019-12-14
- 人氣(3471)