只有交易雙方真正平等才能講“契約精神”，跟“不平等條約”講“契約精神”無疑是與虎謀皮，開發(fā)商都可以“捂盤”，為什么購房者不能退房。
最近，隨著一些地區(qū)房價的下降，售樓處遭業(yè)主“維權(quán)”退房事件也不斷上演。對于這些要求退房的買房者，許多人斥之為“房鬧”，有自媒體發(fā)文怒批《一降價就退房維權(quán)，誰慣壞了中國購房者？》，引來不少叫好聲。而昨日，《證券時報》也發(fā)表題為《住房買賣需尊重契約精神》的文章，認為遭降價就“維權(quán)”退房的行為并不可取。
契約，是一種誠信的文化。表面上看，房價下降，退房者要求取消購房合同，是違反誠信的行為。但實際上，一些時候買房者之所以會簽下買房的合同，與開發(fā)商的誤導有很大關(guān)系。為了制造房源緊俏的假象，開發(fā)商手段往往無所不用其極，例如雇人排隊制造火爆氣氛，虛標已出售和待售房屋套數(shù)，進行虛假宣傳等等。此外售樓人員還會給買房者各種口頭承諾，例如樓盤在售房屋價格只會上調(diào)不會下降等等。
商品房買賣，“契約精神”不僅只體現(xiàn)在一紙購房合同上，整個交易的過程，都應該嚴格遵守誠信、對等的原則。開發(fā)商為了讓買房者上鉤，夸大宣傳，設下的種種圈套，這顯然是違背“契約精神”的。
退一步說，即便開發(fā)商很規(guī)范，沒有任何過錯，在售房過程中沒有夸大宣傳，沒有誤導行為，買房者也應有權(quán)利退房。畢竟，房子本質(zhì)上是一種商品，我們買任何商品都可以退貨，連網(wǎng)購幾塊錢的東西，都有冷靜期，都可以無理由退貨，為什么買幾十上百萬的房子，反而就不讓退了？
目前對于購房者退房的規(guī)定，更多是依據(jù)《合同法》的約定，而無論是約定條件還是法定條件，開發(fā)商都掌握極大的主動權(quán)。此前西安一家開發(fā)商在西安房價低迷期低價甩過期房回籠資金，但等到西安房價高格猛進之時，開發(fā)商以無預售證為由舉報自己，申請合同無效。對于開發(fā)商而言，有很多辦法違背合同，更改設計更是容易，相較于開發(fā)商不賣房的易，購房者不想買就顯得太難了。
從最近被曝光的退房維權(quán)看，許多人買的房子，都沒有建好，而且哪怕房子造好了，沒有裝修，沒有住，完全不影響房子的二次銷售，那同樣應該可以退。事實上，給予買房者后悔權(quán)，這是大多數(shù)國家通行的規(guī)則，例如，在美國買房，在簽下過戶文件之前的任何階段，都是可以退房的。在房屋交易領(lǐng)域，美國法律只管是否受“損害”（damage），不管如何去“執(zhí)行”（performance），即不會強迫人買下一棟房子。
事實上，買房可退，這一條差點曾寫進了中國的法律。2013年《消費者權(quán)益保護法》修訂時，曾考慮規(guī)定，購買房屋等三類商品交易適用后悔權(quán)，當時媒體進行了廣泛報道，輿論普遍認為這是一個進步。但遺憾的是，這一規(guī)定最終并未寫進去。
后悔權(quán)作為國外一項很成熟的消費者保護制度，在國內(nèi)的房產(chǎn)領(lǐng)域卻被閹割了。事實上，所有商品中，房子是最應當適用后悔權(quán)的商品，因為中國的商品房大多都是期房，開發(fā)商在住房的價格信息、房屋交付等方面壟斷了話語權(quán)，這樣的房屋銷售模式下，消費者是極為弱勢的，只有給予買房者后悔權(quán)，才能改變買房者的弱勢地位，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)的自律。
從整個房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的角度來看，可以放購房者與開發(fā)商在風險承擔比例上對等。如今的房地產(chǎn)銷售策略，開發(fā)商在高價拿地之后，利用預售快速獲得現(xiàn)金流投入到開發(fā)當中，而實際上承擔房價波動風險以及政策風險的絕大部分時候是購房者。而如果購房者擁有一定的后悔權(quán)，房地產(chǎn)的現(xiàn)金儲備必然就需要提高到一定比例以防止可能出現(xiàn)的退房，這樣無論是在銷售過程當中，還是在拿地過程當中，開發(fā)商勢必會更為理性和誠實。
誠然，根據(jù)風險對等的原則，給予購房者后悔權(quán)可以倒逼開發(fā)商理性拿地，但是這種后悔權(quán)不可能是無限的，無條件的，普通商品的也規(guī)定了七天無理由退貨，生鮮產(chǎn)品無法退貨的條件。對于房產(chǎn)銷售而言，購房者的后悔權(quán)也應該有所規(guī)定，時段、價格、期房與現(xiàn)房、一手房與二手房的差別等等，只有交易雙方真正平等才能講“契約精神”，跟“不平等條約”講“契約精神”無疑是與虎謀皮，開發(fā)商都可以“捂盤”，為什么購房者不能退房。
