廖先生與裘女士簽訂一份《房屋租賃合同》，廖先生將自己名下的一處房產(chǎn)出租給裘女士經(jīng)營(yíng)使用，雙方同時(shí)約定租賃到期后，裘女士享有優(yōu)先承租權(quán)。
租賃合同到期前三個(gè)月，裘女士依約向廖先生方提出續(xù)約申請(qǐng)，但因雙方就新的租賃條件無(wú)法達(dá)成一致。
隨后，廖先生便通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式出租房產(chǎn)，最后由第三人方某以最高價(jià)中標(biāo)。但裘女士認(rèn)為，廖先生的這一做法剝奪了其享有的優(yōu)先承租權(quán)，雙方為此協(xié)商不成，產(chǎn)生重大分歧并引發(fā)糾紛。
謝培均律師分析
廖先生與裘女士簽訂《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。因此，裘女士公司對(duì)案涉的房產(chǎn)享有優(yōu)先承租權(quán)。
廖先生裘女士雙方無(wú)法對(duì)新的租賃條件達(dá)成新的協(xié)議，并不意味著裘女士?jī)?yōu)先承租權(quán)的喪失，也不能代表裘女士方放棄優(yōu)先承租權(quán)。
廖先生在繼續(xù)出租案涉房屋時(shí)，不能剝奪裘女士的優(yōu)先承租權(quán)，而應(yīng)積極履行相應(yīng)告知義務(wù)，在確定中標(biāo)價(jià)的同時(shí)，征詢裘女士是否繼續(xù)租賃的意愿。
但是，在該案中廖先生方采用暗標(biāo)方式進(jìn)行競(jìng)標(biāo)招租，開(kāi)標(biāo)后未就最高價(jià)征詢裘女士意見(jiàn)，顯然剝奪了裘女士行使優(yōu)先承租權(quán)。廖先生方據(jù)此認(rèn)為裘女士享有的優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)消失，有違雙方關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的合同約定。
律師提醒
對(duì)于出租人而言，雖然我國(guó)法律尚未明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，但是既然合同約定中同意承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，其在繼續(xù)出租時(shí)就需要考慮如何盡到相應(yīng)的通知義務(wù)，以免應(yīng)自身違反合同約定而被承租人抓住把柄。
為此，出租人應(yīng)注意的是：
1. 告知已經(jīng)有意向簽約的“同等條件”，包括租期、租金、租金支付方式等；
2. 通知承租人明確其是否行使優(yōu)先承租權(quán)的期限以及相應(yīng)的法律后果等；
對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，雖然合同中有約定享有優(yōu)先承租權(quán)，但為了更好地行使該項(xiàng)權(quán)利，而不被出租人或法院認(rèn)定有放棄該權(quán)利的情形，應(yīng)注意的是：
1. 在租期屆滿前，以書(shū)面形式向出租人主張續(xù)簽租賃合同；
2. 在出租人以招投標(biāo)方式招租時(shí)，務(wù)必參加招投標(biāo)活動(dòng)，以表明具有繼續(xù)承租的意愿。
法律小貼士優(yōu)先承租權(quán)是指在同等條件下，對(duì)租賃物享有先于第三人的承租權(quán)利，具有排他性，既能讓出租人實(shí)現(xiàn)收益最大化，也有效保障了承租人生產(chǎn)生活的持續(xù)不斷，并讓承租人最大程度享受長(zhǎng)時(shí)間租賃期限內(nèi)裝修投入、周邊群眾認(rèn)同等方面帶來(lái)的回報(bào)。雖然我國(guó)法律尚未明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，結(jié)合《合同法》第230條關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，在實(shí)踐中，優(yōu)先承租權(quán)也越來(lái)越得到人們的認(rèn)可，并在具體的租賃合同中加以體現(xiàn)。
