賣房人想解約 法院該怎么判?

  • 來源: 北京青年報(bào)
  • 2017-12-22 09:21:07
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買房人購房時(shí)交納了全額房款,在購房期間一直擁有購房資格,但由于其沒有及時(shí)過戶,便被賣房人訴至法院,要求解除房屋買賣合同。一審法院認(rèn)為,買房人在交易中僅僅存在小瑕疵,合同依然可以履行,故判決合同繼續(xù)履行。然而,二審法院判決解除合同,推翻一審判決。二審法院認(rèn)為,合同中明文約定在一定期限前,買房人如果沒有成功過戶,賣房人有解除合同的權(quán)利。法院應(yīng)該尊重當(dāng)事人之間的約定,這樣有助于契約精神的養(yǎng)成。

買房人未成功過戶被賣房人訴至法院

2015年12月,買房人馮某與賣房人張某簽訂房屋買賣合同。2016年3月,雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議,協(xié)議中約定,由于賣房人張某急需騰出房屋指標(biāo)再行購房,馮某需要在4月1日前將房屋過戶到自己名下,否則賣房人張某有權(quán)解除合同。

很快,馮某將房屋全款支付給張某,并于當(dāng)日與張某前往房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)過戶,但因馮某提供的資料不全而未能辦理成功。馮某在未更改相關(guān)資料的情況下,幾天后再次申請過戶,仍未成功。4月1日后的某天,馮某修改資料后,嘗試第三次過戶,但賣房人張某對此不予配合。雙方為此事走上法院,張某要求解除合同。馮某則認(rèn)為,自己付了全款,也擁有購房資格,不同意解除合同。

二審判決改判雙方解除合同

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為,合同簽訂后,馮某依約向張某支付了全款,履行了合同約定的付款義務(wù)。雖然馮某提供購房所需資料不完整,無法辦理過戶,但并不構(gòu)成根本違約,只有導(dǎo)致根本無法辦理房屋過戶時(shí),才構(gòu)成根本違約。故判決張某配合馮某過戶,馮某向張某支付違約金。

一審判決后,馮某及張某均不服,上訴至北京市三中院,馮某認(rèn)為他已支付合同全部價(jià)款,張某收到房款后拒絕過戶構(gòu)成根本違約。張某則堅(jiān)持要求解除合同。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,馮某兩次過戶未能成功,存在重大過錯(cuò)。當(dāng)在馮某第三次通知張某要求再次配合過戶時(shí),已超出合同約定的期限。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議,張某有權(quán)解除合同,故判決兩人的房屋交易合同解除。

是否解除合同引發(fā)爭議

二審法院北京市三中院孫妍法官表示,此案確實(shí)存在一定的爭議點(diǎn),根據(jù)法律規(guī)定,合同有法定解約權(quán)和約定解約權(quán),如果因合同一方違約,導(dǎo)致合同目的完全無法實(shí)現(xiàn),即使合同中沒有明文約定,合同也可以被解除,此種屬于法定解除權(quán)。約定解除權(quán),即合同雙方約定了一些情況,在這些情況符合法律法規(guī)和公序良俗的前提下,一旦情況出現(xiàn),一方或雙方有權(quán)選擇解除合同。

在本案中,馮某并非因購房新政出臺(tái)而失去購房資格,又交付了全款,雖然其違約,但并不構(gòu)成根本性違約,不符合法定解除權(quán)。馮某仍可以在4月1日后繼續(xù)辦理過戶,遲延幾天過戶并不會(huì)造成特別大的影響。

因此,有人認(rèn)為,這種情況下一般應(yīng)判令合同繼續(xù)履行,違約者賠償一定損失。

孫法官表示,一般情況下,案件這樣判決并無問題,但本案特殊性在于,合同中雙方約定了4月1日前買房人必須過戶成功,否則賣房人有解除合同的權(quán)利,這就賦予了賣房人約定解除權(quán),該權(quán)利的賦予是雙方公平自愿的約定。合同未能在4月1日前過戶也確系買房人的責(zé)任。

在符合法律法規(guī)、公序良俗等前提下,合同就是當(dāng)事人之間的法律,法院應(yīng)當(dāng)尊重雙方都同意的約定,不應(yīng)當(dāng)以一般的司法判斷代替?zhèn)€案當(dāng)事人合法的約定,這不僅是對遵守合同約定一方的不公,也不利于當(dāng)事人契約精神的養(yǎng)成。因此,法院二審?fù)品粚徟袥Q并改判解除合同。

北京京師律師事務(wù)所黃爭榮律師表示,該案中,既然雙方簽署的合同賦予了賣房人一定條件下的約定解除權(quán),一旦條件達(dá)成,無論賣房人出于什么目的,都應(yīng)當(dāng)有權(quán)解除合同。如果沒有這個(gè)約定解除條件,那么一般情況下,該合同應(yīng)該繼續(xù)履行。

 

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