二手房交易素來流程復(fù)雜，糾紛也多，原因大多在購房者對政策的不理解和交易過程中很多細(xì)節(jié)問題的忽視 ，以至于很多問題的產(chǎn)生，打斷交易進(jìn)程。聊宅小編從以下6點(diǎn)為大家分析如何有效的規(guī)避二手房交易過程中的糾紛。
1、遵守限購政策
在如今全國各地限購限貸的大環(huán)境下，購房者一定要清楚自己是否有購房資格，沒有購房資格的要堅(jiān)持誠信購房。二手房交易多通過中介公司完成，中介承諾的補(bǔ)繳、補(bǔ)辦完成購房資格審核的方法，一定要慎重考慮。尤其要考慮到一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和糾紛時(shí)是否會(huì)影響自己以后的購房。
2、掌握房源的詳細(xì)信息
①房屋所有權(quán)人是否全部同意出售房屋
出售人是否有房屋處置權(quán)是二手房交易中需要重點(diǎn)審核的，尤其是一些房屋產(chǎn)權(quán)共有人不止一個(gè)的情況下，更是隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以正式交易之前，一定要核對出售人身份證和不動(dòng)產(chǎn)證上的“房屋所有權(quán)人”是否一致，并取得共有產(chǎn)權(quán)人的同意，才可繼續(xù)進(jìn)行交易。
②房屋是否符合交易條件
不同性質(zhì)的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質(zhì)和上市交易的條件便顯得十分必要?？梢酝ㄟ^房屋所在地的房產(chǎn)管理部門查詢房源信息，看是否屬于被抵押、查封、涉訟、待拆遷、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、是否屬于未達(dá)到上市條件的經(jīng)濟(jì)適用住房等類型的房屋。這些房屋均不能正常的交易，買了也無法辦理產(chǎn)權(quán)。
③房屋是否在租
在二手房交易中存在著一個(gè)“買賣不破租賃”的說法，也就是說房屋買賣合同不能對抗先前成立的租賃合同。如果房屋在交易時(shí)還處于出租狀態(tài)，此時(shí)要么等待承租人合約期滿，要么與承租人協(xié)商，承租方自愿退出，雙方繼續(xù)交易。否則私自進(jìn)行交易，很可能引起法律糾紛。
④物業(yè)交接是否清晰
物業(yè)交接主要包含三個(gè)方面：一是水電氣暖等物業(yè)費(fèi)要交接，二是房屋的維修基金繳納及處理情況，三是房屋內(nèi)的家具處理辦法。
3、謹(jǐn)慎對待貸款事項(xiàng)
購房本身就要考慮自己的實(shí)際資金能力和申貸能力，另外，不同地區(qū)的貸款政策也是不同的，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯(lián)系起來，看自己是否符合貸款政策，是否能夠獲得預(yù)想中的額度。在后期交易、簽合同的時(shí)候也要為獲取銀行貸款制定合理的期限，盡量避免貸款不到賬引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。
4、準(zhǔn)備好購房費(fèi)用
同購買新房一樣，二手房交易也是要準(zhǔn)備很多項(xiàng)費(fèi)用的，除了房款之外，二手房交易還有中介費(fèi)和稅費(fèi)。不同的中介公司在收取中介費(fèi)方面可能略有不同，需要謹(jǐn)慎的是，一定要選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司。繳納的稅費(fèi)主要有契稅、房屋登記費(fèi)、測繪費(fèi)、房屋評估費(fèi)，房屋不符合滿五唯一條件的還要繳納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，費(fèi)用種類很多，準(zhǔn)備充分是前提，更重要的是最好在合同后附上《費(fèi)用清單》，詳細(xì)各項(xiàng)費(fèi)用的來源和走向。繳納完各項(xiàng)費(fèi)用之后，一定不要忘了索取正規(guī)的發(fā)票。
5、選擇資金監(jiān)管
因?yàn)榉课萁灰咨婕百Y金往來，所以為了避免資金風(fēng)險(xiǎn)，保證交易資金安全，二手房交易時(shí)最好選擇正規(guī)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)來監(jiān)督，通過專用賬戶進(jìn)行交易資金的存儲(chǔ)和支付，而不是直接把錢打給中介公司。更要簽訂三方協(xié)議，明確約定好選擇交易資金監(jiān)管方式，并將約定寫入三方協(xié)議中做見證，產(chǎn)生法律效應(yīng)。
6、謹(jǐn)慎簽訂購房合同
簽訂購房合同是一件理性且謹(jǐn)慎的事，每一項(xiàng)條款都應(yīng)該仔細(xì)斟酌，凡是自己能想到的細(xì)節(jié)問題、房屋交易中可能出現(xiàn)的有風(fēng)險(xiǎn)的問題、違約責(zé)任處理方法都可以計(jì)入合同中，文字表達(dá)，用詞用語也要準(zhǔn)確。一旦合同簽訂，效力就會(huì)生效。另外還要使用房管部門專門制定的正式的購房合同，走正規(guī)的流程。
