不同于新房的交易簡單,購買二手房每一個環(huán)節(jié)都暗藏風(fēng)險。首要的一點(diǎn)是,按照相關(guān)規(guī)定,一些二手房是不允許買賣的,如果買了后續(xù)會很麻煩,對此本文一起來看看。
一、已經(jīng)出租的房屋,可能無法入住
按照買賣不破租賃的原則,即使房子已經(jīng)賣掉,新房東也不能把租客趕走,只能等租賃到期,方能正式入住。另外,購買已經(jīng)出租的房屋還可能侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán),租客有權(quán)向法院起訴請求損害賠償。
二、沒有房產(chǎn)證的房子,無法過戶
房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一憑證,沒有房產(chǎn)證的房子是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購買此類房子不合法,合同無效,無法完成過戶,即使買的是學(xué)區(qū)房也無法享受對口入學(xué)待遇。
三、未經(jīng)所有共有人同意出售的房租,合同可能無效
房屋所有權(quán)人和房屋所有權(quán)共有人不是一個人,例如夫妻共有房屋。共有人之一想賣掉這套房子,必須征得其它所有共有人的同意,否則合同無效,購房者只能退房。
四、違規(guī)搭建的房屋,無法過戶
違章建筑是指未經(jīng)許可擅自動工新建的各種建筑物,購買此類房屋無法過戶,購房者權(quán)益無法得到法律保障,且違章建筑隨時有可能被強(qiáng)制拆除。
五、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,沒有房產(chǎn)證
農(nóng)民在集體土地上建造的房屋沒有房產(chǎn)證,只允許集體內(nèi)部流轉(zhuǎn),不能對外出售。購買此類房屋無法過戶,合同無效,一旦發(fā)生糾紛,購房者權(quán)益將得不到法律保障。
六、已被抵押或依法被查封的房屋,無法過戶
過戶之后房子才是購房者的,在此之前房子還是賣家的,付了房款卻拿不到房屋所有權(quán),為此購房者需要承擔(dān)巨大風(fēng)險。
七、已經(jīng)列入拆遷公告的房屋
對于此類房屋,房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記手續(xù)。另外,通常情況下,被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的,買了戶口可能無法遷入。
八、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、未滿3年的動遷房,交易無效此類房屋不允許上市買賣,也無法過戶,私下交易合同無效。
房多多建議:
購買二手房之前做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)瑕疵,且能順利完成過戶。另外,簽合同時在補(bǔ)充協(xié)議中對違約責(zé)任做詳細(xì)約定,如果因?yàn)橘u家故意隱瞞等原因造成交易失敗,賣家要退還全部房款并賠償損失。