近年來,房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,“因房生恨”的鬧劇時(shí)有發(fā)生,在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下,有的賣房人將房屋同時(shí)賣給兩個(gè)或多個(gè)買房人,此舉被稱作“一房數(shù)賣”。
北京市二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn),95%以上的“一房二賣”案件系二手房交易引發(fā),一些賣房人在利益驅(qū)使下想盡“損招”坑害買房人。法官提示,購買二手房應(yīng)“先查后買”,必要時(shí)可申請(qǐng)預(yù)告登記。
先買房者提訴訟 爭房要錢占比相當(dāng)
市二中院法官介紹, “一房兩賣”引發(fā)的糾紛案中,賣房人與先買房人簽訂合同后,通常在極短時(shí)間內(nèi)將房屋過戶給后買房人。部分案件中,房屋被過戶到后買房人后,又被迅速轉(zhuǎn)賣他人或數(shù)次轉(zhuǎn)手,導(dǎo)致先買房人想追回房屋難上加難,還有的房屋涉及抵押、民間高利貸等。
法官介紹,審判中,有的賣房人將房屋更名到子女名下,再以子女名義“一房二賣”;有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由,起訴自己和買房人主張買賣合同無效,以達(dá)到違約目的;有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶,然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋。
法官說,幾乎所有的“一房二賣”糾紛訴訟都由先買房人提起,通常情況下,賣房人后出售房屋的價(jià)格明顯高于先賣出的價(jià)格,差價(jià)動(dòng)輒數(shù)十萬,有的甚至數(shù)百萬。
從訴訟請(qǐng)求看,先買房人面對(duì)房屋被“一房二賣”提起訴訟,要么爭房,要么要錢,兩種訴求在實(shí)際審判的案件中各占50%。
“一房兩賣”訴訟中先買房者必贏?法院:看具體情節(jié)
法官介紹,“一房兩賣”糾紛訴訟大多由先買房人提起,但在審判實(shí)踐中,法院既有把房屋判給先買房人的,也有把房屋判給后買房人的,并非單純根據(jù)“先來后到”確定房屋的歸屬。
根據(jù)最高法、北京市高院相關(guān)規(guī)定,司法實(shí)踐形成的“一房二賣”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為:已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先;均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的,實(shí)際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先;既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的,應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素,公平合理予以確定;后買房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的,權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。
法院建議“買房人可善用預(yù)告登記制度”
如何避免被“一房兩賣”?法官建議市民,買房時(shí)應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋。同時(shí),買房人應(yīng)審查房屋的權(quán)利狀態(tài),確定房屋有無抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口,有條件定要親自實(shí)地查驗(yàn)房屋。
此外,在二手房交易過程中,買房人應(yīng)盡量縮短交易周期,及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,出現(xiàn)糾紛及時(shí)主張權(quán)利,及時(shí)申請(qǐng)?jiān)V訟保全。
法官建議,如果買賣房屋后無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,買房人可申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力,也排除了賣房人將房屋過戶給其他人的可能。