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中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松 教授
五、在不少購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向租賃的推動(dòng)下，租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展快車道
2016年以來(lái)，中央、國(guó)務(wù)院、住建部等部門連續(xù)出臺(tái)支持租賃發(fā)展的政策措施，加快培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。2017年初廣東省出臺(tái)《實(shí)施意見》通過一系列優(yōu)惠措施包含稅收優(yōu)惠來(lái)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，其中關(guān)于允許改建房屋用于租賃的內(nèi)容進(jìn)一步支持了廣東省住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。隨著各地方相關(guān)政策的出臺(tái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展也將進(jìn)入快車道。
值得注意的是，在政策紅利的刺激下，市場(chǎng)容易出現(xiàn)“一窩蜂”投入租賃的浪潮，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需要警惕。過去兩年公寓機(jī)構(gòu)獲得了快速發(fā)展，特別是剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司，由于快速擴(kuò)張規(guī)模、通過金融產(chǎn)品使用高杠桿，這會(huì)滋生潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)2017年缺少風(fēng)險(xiǎn)管控能力的租房分期類創(chuàng)業(yè)公司以及高杠桿擴(kuò)張的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)個(gè)別案例性的風(fēng)險(xiǎn)釋放。在這種條件下，加快實(shí)施租賃市場(chǎng)的規(guī)范化管理和提高準(zhǔn)入機(jī)構(gòu)專業(yè)水準(zhǔn)、保護(hù)租戶的利益顯得更加重要。只有具備一定專業(yè)水準(zhǔn)的企業(yè)才能從事租賃的運(yùn)營(yíng)或管理，這是發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化機(jī)構(gòu)的重要條件。對(duì)于參與企業(yè)的資質(zhì)給予明確界定，可考慮經(jīng)營(yíng)管理規(guī)模、IT系統(tǒng)能力、租后服務(wù)能力等指標(biāo)綜合考慮。同時(shí)，要保護(hù)租戶的合法利益，促使一部分需求平穩(wěn)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。
六、在調(diào)控政策推動(dòng)下，信貸環(huán)境階段性收緊，房地產(chǎn)行業(yè)有望開啟去杠桿
以2016年9月底的一系列限購(gòu)限貸政策為本輪控杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫的開端，不同城市的政府陸續(xù)出臺(tái)包括嚴(yán)查開發(fā)商拍地資金來(lái)源、上調(diào)購(gòu)房貸款成本在內(nèi)的一系列政策，控制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性資金流入、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在調(diào)控政策推動(dòng)下，房企融資渠道收緊，資金成本增加。自從2016年10月樓市密集調(diào)控以來(lái)，房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯的縮小，央行數(shù)據(jù)顯示2016年12月地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.45萬(wàn)億元，同比下降4.9%，降幅比上月末擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。債券作為重要融資渠道的表現(xiàn)更為明顯，從2016年10月至今，房企債券融資規(guī)模出現(xiàn)了連續(xù)四個(gè)月的持續(xù)下滑，2017年1月為139.2億，僅為2016年下半年以來(lái)高峰期的11.9%，且債券融資成本也在持續(xù)增加，平均利率從2016年9月的4%上升到2016年12月的4.2%-5.5%。中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)規(guī)定私募資管計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的暫不予備案，這也一定程度上限制了資金尤其是炒作資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
信貸環(huán)境縮緊，成本增加，個(gè)人購(gòu)房貸款呈現(xiàn)收縮趨勢(shì)。2016年全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，較上年的31%提升14個(gè)百分點(diǎn)；其中新增個(gè)人住房貸款更是高達(dá)4.96萬(wàn)億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較上年底的23%提升近17個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。此外，央行上?？偛抗迹虾Ｊ薪衲?月份各項(xiàng)存款呈季節(jié)性回落，各項(xiàng)貸款總量首次突破6萬(wàn)億元，非金融企業(yè)貸款需求增長(zhǎng)明顯；個(gè)人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元，其中二手房貸款當(dāng)月增加163.3億元，同比少增28.2億元。說明2017年年初以來(lái)房貸規(guī)模相比2016年初已經(jīng)大幅縮小，基于當(dāng)前收緊的信貸環(huán)境，預(yù)計(jì)此趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)。
購(gòu)房者房貸首付比提高，購(gòu)房杠桿出現(xiàn)回落。以北京為例，2016年9∶30新政提高首付比例，從嚴(yán)首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民購(gòu)房的杠桿依賴度有較為明顯的減弱，調(diào)控后兩個(gè)月內(nèi)使用貸款成交的占比下滑了10個(gè)百分點(diǎn)，貸款成數(shù)較前期都有明顯下滑。3月中旬，北京、廣州等城市又出臺(tái)了增加首付比例、提高貸款利率等措施，預(yù)計(jì)未來(lái)貸款占比和貸款成數(shù)都將繼續(xù)下降。
七、在市場(chǎng)波動(dòng)周期與調(diào)控政策共同推動(dòng)下，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩
2016年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積增速雙雙下滑。房地產(chǎn)銷售與投資大體上同步變化，但近年來(lái)，兩者之間的關(guān)聯(lián)度有所減弱，2015年以來(lái)房地產(chǎn)銷售走高，但投資增速持續(xù)回落。2016年4月份以來(lái)，銷售面積同比增速?gòu)?6.5%高位回落至22.5%，房地產(chǎn)投資開發(fā)增速也從19.3%降至6.9%。分城市看，一線城市受制于土地供給限制，投資開發(fā)空間有限，2016年一線城市平均供應(yīng)土地面積僅為2273.22萬(wàn)平方米；三四線城市庫(kù)存壓力仍然較大，春節(jié)前三線重點(diǎn)城市3個(gè)月移動(dòng)平均去化周期為12.1月，房地產(chǎn)投資有限。因此，2017年中國(guó)房地產(chǎn)投資增速可能進(jìn)一步放緩。
八、市場(chǎng)調(diào)整在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)集中度提高
市場(chǎng)下行周期，開發(fā)商的集中度進(jìn)一步提高。2016年開發(fā)企業(yè)top10的銷售額占比為18.4%，比2014年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際上不管是top10、top30、top50還是top100的市場(chǎng)集中度都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，大者越大，強(qiáng)者越強(qiáng)。2016年千億級(jí)房企迅速達(dá)到9家，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等一線企業(yè)業(yè)績(jī)翻倍或接近翻倍，在如此規(guī)模下增幅相當(dāng)可觀。在市場(chǎng)銷售下行周期，開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)集中度會(huì)更進(jìn)一步提高。
九、從房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律觀察，環(huán)一線城市圈效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，顯示中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)入到以城市群為載體的新階段
從2016年以來(lái)的數(shù)據(jù)觀察，特大城市的產(chǎn)業(yè)、人口外遷，以及隨之而來(lái)的購(gòu)房需求外溢，將使城市圈效應(yīng)進(jìn)入新的階段，下一步的房地產(chǎn)政策重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這一市場(chǎng)趨勢(shì)，打破行政區(qū)劃的限制，完善環(huán)一線城市圈為代表的城市群的基礎(chǔ)設(shè)施，合理進(jìn)行功能定位。特大城市的高房?jī)r(jià)壓力和部分限購(gòu)措施使特大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)到周邊城市。2016年3月份上海實(shí)施限購(gòu)限貸政策后，商品住宅成交量下降30.4%，而周邊的太倉(cāng)和嘉興成交量大幅增加，太倉(cāng)2016年5月份商品住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)125.7%，嘉興2016年6月環(huán)比增長(zhǎng)108.4%。2016年環(huán)京7城成交額1439億元，較2015年上漲39%，成交均價(jià)較2015年上漲79%；北三縣及固安政府嚴(yán)控供應(yīng)，廊坊、涿州、永清等市場(chǎng)規(guī)模上升。
需求和資金的聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)帶動(dòng)城市圈房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)，揭示出城市群發(fā)展是下一階段城市化的客觀要求。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)在同一城市圈內(nèi)的同漲同跌趨勢(shì)，2016年9月份上海新房成交均價(jià)同比上漲32.5%，帶動(dòng)蘇州上漲54.9%；2016年9月深圳新房成交均價(jià)同比上漲70.2%，東莞上漲55.4%，惠州上漲42.7%。二是城市圈內(nèi)部房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯的梯度遞減分布，這顯示出不同城市在整個(gè)城市圈中的功能定位的差異。環(huán)北京城市圈中，天津房?jī)r(jià)水平為北京40%左右，廊坊整體為30%左右，保定、承德、唐山為20%以下。環(huán)上海城市圈中，蘇州房?jī)r(jià)為上海的65%，無(wú)錫、南通為30%左右，常州、湖州、嘉興為20%。而環(huán)深圳城市圈，東莞、廣州房?jī)r(jià)為深圳的30%。
十、短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還主要是局部風(fēng)險(xiǎn)，但要關(guān)注高房?jī)r(jià)對(duì)銀行體系、匯率等的潛在壓力，要通過城市群的發(fā)展，化解房?jī)r(jià)持續(xù)上漲帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)
從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，中國(guó)總體處于安全階段，存在的風(fēng)險(xiǎn)還主要是局部風(fēng)險(xiǎn)，主要的支持因素在于總體杠桿安全、城鎮(zhèn)化仍有空間，但是要關(guān)注高房?jī)r(jià)對(duì)銀行體系、人民幣匯率等可能帶來(lái)的潛在壓力。
第一，從國(guó)際水平比較，購(gòu)房杠桿使用仍較低。中國(guó)的首付與國(guó)際水平相比，目前看相對(duì)更高，且有限購(gòu)的“安全墊”，杠桿的使用力度有限，對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所提升。主要表現(xiàn)在：居民總體杠桿率（居民總貸款余額/GDP）相對(duì)較低，2016年中國(guó)居民部門杠桿率約為45%，日本為70%左右，美國(guó)為79%。居民購(gòu)房交易杠桿低于美國(guó)，2016年居民交易杠桿為40%左右，美國(guó)上半年達(dá)到60%。但是，需要關(guān)注的是，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)居民部分的杠桿率雖然不高，但是中國(guó)居民的財(cái)富積累存量同樣也較低，因此，可以承擔(dān)的杠桿率水平也不宜過高。
第二，從目前的水平看，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍有較大發(fā)展空間，但是重點(diǎn)需要轉(zhuǎn)向城市群的建設(shè)，通過圍繞房?jī)r(jià)上漲壓力較大城市的周邊省市的建設(shè)，來(lái)化解房?jī)r(jià)上漲壓力，并將這一壓力轉(zhuǎn)換為城市群建設(shè)的新動(dòng)力。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在城市化還未完成的經(jīng)濟(jì)體中，化解房?jī)r(jià)上漲壓力還有一定的回旋余地。1985年日本房地產(chǎn)價(jià)格開始上漲的時(shí)候，城市化率已經(jīng)達(dá)到了76.7%，美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生時(shí)城市化水平也已經(jīng)很高。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅為39.9%，未來(lái)人口進(jìn)城仍然帶來(lái)大量住房需求，關(guān)鍵是如何合理引導(dǎo)這一趨勢(shì)，如何順應(yīng)市場(chǎng)的需求，并將其轉(zhuǎn)換為城市群發(fā)展的新動(dòng)力，也進(jìn)而可成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的動(dòng)力。
第三，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，推動(dòng)中國(guó)居民持有的房地產(chǎn)市值的持續(xù)上升，這會(huì)相應(yīng)增大經(jīng)濟(jì)金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果銀行信貸的增長(zhǎng)主要投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)的直接推動(dòng)力量，就會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)捆綁在一起，如果再加上通過種種影子銀行渠道流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種資金，那么，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，可能帶來(lái)的沖擊就會(huì)明顯擴(kuò)大。從人民幣匯率走勢(shì)看，房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，也會(huì)降低貿(mào)易部分的競(jìng)爭(zhēng)力，從而形成人民幣匯率的貶值壓力。
