分析人士預(yù)計(jì)，今年上半年不少熱點(diǎn)城市將迎來(lái)土地交易熱潮。但由于土地出讓中存在一定的限制性條款，這些土地的交易價(jià)格不會(huì)很高。不過(guò)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，短期內(nèi)對(duì)平抑市場(chǎng)供需關(guān)系的作用并不明顯，但可在一定程度上緩解市場(chǎng)的緊張情緒。
自北京于3月17日推出“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策之后，又有不少地方政府跟進(jìn)。至今，樓市調(diào)控加碼已呈蔓延之勢(shì)。與這些政策同步的是，地方政府的推地步伐也在加快。
近日，北京、天津、武漢、福州、珠海等地陸續(xù)推出土地，并將在4月形成實(shí)際供應(yīng)。與以往“前松后緊”的傳統(tǒng)供地節(jié)奏不同，熱點(diǎn)城市的供地?zé)岢睂⒖赡茉诮衲晟习肽瓿霈F(xiàn)。
分析人士指出，當(dāng)前熱點(diǎn)城市出臺(tái)的限貸、限購(gòu)等政策，主要目的是對(duì)需求端進(jìn)行抑制。土地供應(yīng)加快，則是供給端發(fā)力的表現(xiàn)。按照正常的開(kāi)發(fā)周期，這些土地要到明年才能形成房屋供應(yīng)，但對(duì)于緩解市場(chǎng)的緊張情緒則有明顯作用。
“供地潮”隱現(xiàn)
3月22日，北京市國(guó)土資源局新掛牌位于朝陽(yáng)、大興、門(mén)頭溝的三宗住宅用地，合計(jì)土地總面積超15.6萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)達(dá)52.7億元。這是“3.17新政”后，北京推出的首批地塊。
按照規(guī)定，這三宗地塊將全部建設(shè)自住型商品房。其中，門(mén)頭溝地塊的銷(xiāo)售限價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，大興地塊限價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米，朝陽(yáng)區(qū)管莊地塊同樣限價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。上述價(jià)格要明顯低于同區(qū)域商品房的價(jià)位。
中原地產(chǎn)的分析指出，上述三宗地塊的規(guī)劃總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，按照戶型面積為80平方米計(jì)算，大約可供應(yīng)2500套自住房。約等同于北京新房住宅的月成交規(guī)模。
北京做出上述推地行動(dòng)是有跡可循的。在出臺(tái)“3.17新政”當(dāng)天，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)同時(shí)發(fā)布的一份新聞資料還指出，今年將加快、加大商品住房土地供應(yīng)，“三季度末完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍?！?
除北京外，還有不少熱點(diǎn)城市在近期加快了供地步伐，并形成一波“供地潮”。
3月18日，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局宣布以掛牌方式出讓12宗地塊，總出讓面積約108.8萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約191億元。其中有3宗為純住宅用地，另有5宗土地含住宅性質(zhì)。
3月20日，成都公共資源中心網(wǎng)站發(fā)布主城區(qū)3宗土地的掛牌信息，其中兩宗商服用地，一宗工業(yè)用地，共37.3845畝。此前的3月17日，成都市已公告出讓5宗地塊，其中三宗商服用地，另外兩宗含住宅性質(zhì)。
3月21日，福州市國(guó)土資源局發(fā)布6宗地塊的掛牌信息，分別位于晉安區(qū)和倉(cāng)山區(qū)，其中4宗地塊含住宅性質(zhì)，并采用“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建住宅建筑面積”的方式出讓。這也是福州市主城今年首次公開(kāi)土地出讓。
3月21日，珠海市國(guó)土資源局宣布，以網(wǎng)上掛牌方式公開(kāi)出讓珠國(guó)土儲(chǔ)2017-13、珠國(guó)土儲(chǔ)2017-14兩宗地塊，均含有住宅性質(zhì)，并設(shè)最高限價(jià)。
3月22日，天津土地交易中心的信息顯示，3月最后一周，天津?qū)⒂?宗地塊入市交易，合計(jì)掛牌起始價(jià)為85.75億元，土地面積46.17萬(wàn)平方米。
據(jù)悉，上述推地城市均為此前的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。按照招拍掛出讓的程序，今年3月底4月初，這些土地將迎來(lái)交易熱潮。
緩解市場(chǎng)緊張情緒
按照慣例，地方政府的土地供應(yīng)往往呈“前松后緊”節(jié)奏。即上半年供地規(guī)模小，供地節(jié)奏偏慢；下半年供地量大，節(jié)奏快。很多城市的優(yōu)質(zhì)地塊往往集中在三、四季度供應(yīng)。
相比之下，今年出現(xiàn)的年初供地?zé)?，顯得有些反常。
按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的說(shuō)法，今年春節(jié)過(guò)后，不少熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)交易火熱，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。這也引發(fā)了新一輪的調(diào)控加碼，北京、廊坊、廣州、長(zhǎng)沙、東莞等熱點(diǎn)城市，以及嘉興、句容等三線城市都遭遇限購(gòu)加碼、首付提高等政策打壓。
他認(rèn)為，上述措施的主要目的，在于對(duì)需求端進(jìn)行抑制。相比之下，增加供應(yīng)也同等重要，且主要從土地的角度入手。
事實(shí)上，在上述城市出臺(tái)的調(diào)控政策中，同樣包含對(duì)供應(yīng)層面的強(qiáng)化。
北京市住建委就在其表態(tài)中強(qiáng)調(diào)，督促“1300萬(wàn)平方米已拿地未開(kāi)工、950萬(wàn)平方米已開(kāi)工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。
長(zhǎng)沙也在相關(guān)政策中表示，“落實(shí)供地計(jì)劃，適度加大普通商品住宅用地供應(yīng)。國(guó)土資源部門(mén)要加強(qiáng)閑置土地清理，盤(pán)活各類(lèi)存量土地，分類(lèi)引導(dǎo)，有序供地?！蹦暇┮苍诖饲暗囊环菡咧校瑥?qiáng)調(diào)今年上半年加大土地供應(yīng)，“科學(xué)設(shè)定土地出讓起始價(jià)和最高限價(jià)”。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，在北京、廣州等熱點(diǎn)城市的示范效應(yīng)下，調(diào)控政策的范圍還將繼續(xù)蔓延。與此同時(shí)，在當(dāng)前樓市調(diào)控深化的背景下，近期可能有越來(lái)越多的城市加快土地供應(yīng)。
國(guó)土資源部下屬機(jī)構(gòu)某專(zhuān)家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，預(yù)計(jì)今年上半年，不少熱點(diǎn)城市將迎來(lái)土地交易熱潮。但由于土地出讓中存在一定的限制性條款，這些土地的交易價(jià)格不會(huì)很高。
按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，這些土地最快將在今年年末和明年形成房屋供應(yīng)，因此短期內(nèi)對(duì)平抑市場(chǎng)供需關(guān)系的作用并不明顯。但上述人士指出，土地出讓節(jié)奏的加快，可在一定程度上緩解市場(chǎng)的緊張情緒，結(jié)合其他調(diào)控政策的推出，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。
根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的報(bào)告，2016年第四季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的住宅地價(jià)水平為5918元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.18%，同比增長(zhǎng)7.91%，增速均比第三季度有所擴(kuò)大。
