沒有一點(diǎn)點(diǎn)防備，一大波“嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政就這樣出現(xiàn)了——
??3月17日下午，北京出臺(tái)最新限購令——“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例提高至60%；石家莊緊隨其后，規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購一套房；市場(chǎng)還沒反應(yīng)過來時(shí)，廣州深夜宣布，單身限購一套，連續(xù)社保3年變5年；鄭州也跟著湊了一把熱鬧：18日起，補(bǔ)繳社保、個(gè)稅也不管用了……
??如果算上自2月28日起全國陸續(xù)宣布限購的城市，到今天為止，全國已經(jīng)有16個(gè)城市啟動(dòng)升級(jí)了限購限貸措施。其中，環(huán)一線周邊城市樓市，呈現(xiàn)出了政策明顯趨嚴(yán)的特征。
??北京
??限購政策出臺(tái)地如此緊鑼密鼓，不得不說與春節(jié)后全國各大城市出現(xiàn)的漲價(jià)潮有關(guān)。尤其是北京，自進(jìn)入3月以來，房?jī)r(jià)就和坐上了“竄天猴”一樣，尤其是受到9月開學(xué)潮影響的學(xué)區(qū)房。還沒有等到大家預(yù)測(cè)的“330”（歷次樓市調(diào)控多在3月30日公布），號(hào)稱史上最嚴(yán)限購令橫空出世，也從側(cè)面印證了北京樓市確實(shí)到了不調(diào)控不行的地步。
??春節(jié)過后，稿癌君身邊的不少朋友開始了買房的節(jié)奏，打算趁著節(jié)假日后的房市冷淡，趕上去年房?jī)r(jià)上漲的最后一波車。盡管懊悔自己去年沒有早行動(dòng)，但是春節(jié)后北京二手房交易市場(chǎng)明顯冷清的交易紀(jì)錄，還是讓稿癌君的朋友看到了希望。
??沒有想到，盡管北京建委的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2月全北京只成交了14416套二手房，比過去一年任何時(shí)間都低；但事實(shí)上，看房市場(chǎng)卻分外火熱。
??不少朋友都向稿癌君講述了自己親歷的“驚險(xiǎn)搶房記”。A君所看的小區(qū)里，幾乎每套房子都會(huì)同時(shí)碰上七、八組人在帶看；有的房子還在去的路上，中介就接到了電話表示已經(jīng)出售了；好不容易看上了一套，卻被中介告知在他之前已經(jīng)有三個(gè)客戶交了意向金，建議他直接放棄；B君的遭遇更加離奇，看房的當(dāng)天中介就約好了業(yè)主，然后和另一個(gè)業(yè)主在基本沒有考慮的情況下上演了一波競(jìng)價(jià)。
??在這種“感覺買不到房”的焦灼感下，A君和B君最后從看房到簽約的時(shí)間，都沒有超過半天。
??媒體：各地祭出最嚴(yán)限購令 樓市何去何從
??俠客島的小伙伴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》從鏈家、麥田和我愛我家等房產(chǎn)中介處得知，從去年年底到今年春節(jié)過后，北京的二手房市場(chǎng)基本處于價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。雖然也時(shí)有成交價(jià)高過初始報(bào)價(jià)的情況，但總體來看，加價(jià)幅度仍然在同一地段內(nèi)同等房型的單價(jià)范圍內(nèi)。
??多家中介同時(shí)表示，多數(shù)客戶屬于改善型換房，加價(jià)的原因也是因?yàn)橛?jì)劃要買的房子出現(xiàn)了漲價(jià)，從而牽一發(fā)而動(dòng)全身。這種情況在“連環(huán)單”中更為突出。
??《中國經(jīng)濟(jì)周刊》了解到，比起剛需型住房或者改善型住房，北京的這波漲價(jià)主要出現(xiàn)在學(xué)區(qū)房交易中。根據(jù)北京市相關(guān)政策，北京幼升小入學(xué)采集信息從5月1日開始，3、4月份正好是很多家人最后的換房時(shí)間。正因?yàn)槿绱?，北京學(xué)區(qū)房，尤其是西城、海淀等重點(diǎn)學(xué)區(qū)，普遍在這個(gè)月出現(xiàn)了15%以上的漲幅，普遍房?jī)r(jià)目前在每平米12萬元左右，部分房?jī)r(jià)甚至漲到了20萬元。與天價(jià)房?jī)r(jià)不匹配的是，由于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)相應(yīng)房屋房齡較久，于是出現(xiàn)了某小區(qū)地下室叫價(jià)400萬，800萬買一套老破小的情況。
??學(xué)區(qū)房漲得兇，其他的房源也應(yīng)聲而動(dòng)，于是3月剛過，北京的房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)走勢(shì)兇猛的跡象。
??新政
??新政的出臺(tái)，無疑給火熱的北京樓市潑了一盆冷水。
??本次新政最令人關(guān)注的就是強(qiáng)化了差別化信貸政策，不但實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還通過“一提一降”，進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時(shí)還降低了住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。
??也就是說，判定是不是購買首套房，既要看名下有沒有住房，也要看有沒有商業(yè)房貸或公積金房貸記錄。
??《中國經(jīng)濟(jì)周刊》注意到，根據(jù)目前中國人民銀行給出的相關(guān)解釋，房貸紀(jì)錄不僅僅是北京市購房的房貸紀(jì)錄，外地的購房紀(jì)錄，包括購買商業(yè)住房的紀(jì)錄都算。也就是說，如果你曾經(jīng)有過貸款紀(jì)錄，即使已經(jīng)還清和在北京無房，再買房也算二套住房。
??也就是說，對(duì)于很多在北京目前沒有住房但是有貸款紀(jì)錄的人來說，假設(shè)未來要購買一套1000萬的住房，如果不考慮各種稅費(fèi)和評(píng)估折扣，那么首付的金額可能會(huì)從之前的350萬直接增長(zhǎng)到600萬。對(duì)于不少人來說，可能短時(shí)間內(nèi)不會(huì)沖動(dòng)購房了。
??317新政影響最大的就是目前價(jià)格波動(dòng)最厲害的二手房市場(chǎng)。尤其可以預(yù)見的是，317新政將有效的抑制投機(jī)投資需求，再想要靠著大筆貸款來炒賣房子明顯是不現(xiàn)實(shí)了。
??在預(yù)計(jì)會(huì)有效打擊炒房行為的同時(shí)，不少有改善性需求的買房者也會(huì)被此次政策波及到。之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的老政策中，在北京大量存在的“賣一買一”的改善性需求換房族會(huì)被認(rèn)定為首套，他們的首付比例是35%，但是新政之后，這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認(rèn)定為二套房，并且首付比例增長(zhǎng)到60%。而這樣的換房者目前在北京二手房交易市場(chǎng)中占多數(shù)。
??經(jīng)濟(jì)ke了解到，就在政策出來的昨天晚上，已經(jīng)有不少中介在連夜加班，主要是聯(lián)系已經(jīng)簽約的業(yè)主和買房者，統(tǒng)計(jì)有多少客戶會(huì)被此次新政影響到，尤其是“連環(huán)單”客戶。畢竟“930”出臺(tái)后，不少合同都出現(xiàn)了受政策影響的解約情況。
??除了首付比例提高，貸款期限同時(shí)也會(huì)影響到一批已經(jīng)簽約但還沒來得及網(wǎng)簽的業(yè)主，尤其是剛需型首套住房，大多數(shù)買房者都是將月供和貸款算到了自己能負(fù)擔(dān)的極致。雖然現(xiàn)在具體細(xì)則仍未出臺(tái)，但是貸款期限縮短相應(yīng)也會(huì)提高月供比例，無疑加重了房貸負(fù)擔(dān)。
??入場(chǎng)
??除了強(qiáng)化差別化信貸政策，在北京市住建委出臺(tái)的相關(guān)文件中，稿癌君還注意到了另外一條規(guī)定。今年的北京市樓市將加大土地供應(yīng)量。
??前兩天的島文指出，2月公布的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年北京全市商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃安排260公頃，其中還包括83公頃的自主型商品房，土地供應(yīng)與目前的住房需求出現(xiàn)了供需關(guān)系不平衡的情況，如此一來，北京的房?jī)r(jià)豈有不漲的道理？
??此次調(diào)控應(yīng)該也注意到了這一供求矛盾。住建委表示，今年以來，北京市規(guī)劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，保障土地有效供給。目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。
??針對(duì)這260公頃，相關(guān)部門特別指出，今年260公頃的商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量事實(shí)上是超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。
??同時(shí)，還有20萬套商品房在路上——來自于拿地未開工和開工未銷售的房源。至于原因嘛，大家也清楚，主要是部分開發(fā)商囤地惜售，想要等到價(jià)格最合適的時(shí)候開盤，使得利潤(rùn)最大化。這個(gè)數(shù)字是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一旦這20萬套商品房在多方措施下真正進(jìn)入市場(chǎng)，應(yīng)該也會(huì)在一定程度上效緩解目前北京市新建商品房不足的情況。
