隨著融創(chuàng)入股鏈家，龍湖發(fā)力長租公寓，存量房市場已經(jīng)成為開發(fā)商布局的業(yè)務(wù)熱點。
??此前，萬科早已開展長租公寓業(yè)務(wù)，今年將成為全國規(guī)模居前的長租公寓運營商。
??近兩年來，中國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化加大，很多城市已進(jìn)入存量時代，可開發(fā)的資源逐漸減少，越來越多地產(chǎn)商開始尋求新的業(yè)務(wù)和利潤來源。
??在龐大而巨量的存量市場，長短租公寓、民宿、眾創(chuàng)空間等更新需求已成為開發(fā)商的新機遇。
??通過收購改造出租，或者收購改造運營物業(yè)，開發(fā)商紛紛踏足存量領(lǐng)域。然而，對于地產(chǎn)商們來說，即使有龐大的存量房資源，但穩(wěn)定的運營、盈利模式尚未形成。
??存量房生意經(jīng)
??融創(chuàng)的并購是地產(chǎn)商大規(guī)模介入存量房市場的縮影。
??1月9日，融創(chuàng)宣布以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%股權(quán)。通過此次合作，融創(chuàng)可以借助國內(nèi)最大的綜合性房產(chǎn)服務(wù)平臺鏈家的資源介入存量房市場。
??存量房是相對增量房而言的概念，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，而存量房主要指已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，二手房也包含其中。
??鏈家高級副總裁陶紅兵稱，總體來看，每年新房的增量交易額至多有7至8萬億人民幣，可是全國存量房至少價值120萬億，此外每年新房的增量又會轉(zhuǎn)到存量房市場里，所以新房越來越少，存量房越來越多。
??正略集團(tuán)董事長趙民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，存量房將成為房地產(chǎn)市場的主體，地產(chǎn)商的戰(zhàn)略能不能向其靠攏，是未來地產(chǎn)商能不能位于第一陣營的關(guān)鍵。
??目前地產(chǎn)商介入存量房市場有兩種路徑。一種是收購、改造再出售，以尋求溢價。
??如去年12月，萬科的深道南項目體驗中心開放，這是萬科曾斥資購買的爛尾樓，經(jīng)過重新改建和裝修，該樓盤將進(jìn)入市場。項目除商場外，公寓、寫字樓將進(jìn)行散售。此前，萬科還在北京收購寫字樓項目，并在此基礎(chǔ)上改造為“萬科大都會”。
??去年12月，泰禾首次進(jìn)入存量房的收購、改造與開發(fā)領(lǐng)域。泰禾旗下子公司福州泰禾錦興置業(yè)以11.83億元購得北京輝盛庭國際公寓，改造后將可能出售。
??另一種則是通過收購、改造，再進(jìn)行資產(chǎn)運營，如運營長短租公寓、產(chǎn)業(yè)園、民宿、共享辦公等，以盤活資源。
??比如，目前萬科推出長租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，并在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地多個長租公寓項目，且計劃至2017年將實現(xiàn)15萬間的公寓持有運營。
??據(jù)萬科集團(tuán)高級副總裁譚華杰介紹，長租公寓的房源，大多來自工業(yè)或集體用地改造，做法跟如家酒店類似。
??深圳市政府最大國有房企深業(yè)集團(tuán)也在打造長租公寓產(chǎn)品，計劃在2016年底推出3000套長租公寓，力爭三年左右完成在深圳推出兩萬套的總體計劃。
??據(jù)悉，深業(yè)也是通過對自有存量物業(yè)進(jìn)行改造升級，并與政府合作對部分存量物業(yè)進(jìn)行運營管理來進(jìn)軍這一領(lǐng)域。
??除了開發(fā)商，傳統(tǒng)地產(chǎn)代理公司也在布局這一領(lǐng)域。2015年世聯(lián)行宣布以20億入局長租公寓，其旗下的紅璞公寓將廠房宿舍等重新裝修，現(xiàn)有部分房源已經(jīng)出租。
??開發(fā)商還對老舊廢棄產(chǎn)業(yè)園項目進(jìn)行改造并運營。去年9月2日，深圳萬科“萬科星火ONLINE”產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式開園，該園區(qū)主體建筑前身為空調(diào)廠，萬科對老建筑進(jìn)行改造，將車間廠房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化多功能辦公空間。
??對未來地產(chǎn)商介入存量房的方式，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，通過城市舊改、做長租公寓運營資產(chǎn)等會成為房企轉(zhuǎn)型的主要方式。
??同時他估計，地產(chǎn)商在二手房市場中的作用有限，且介入二手樓市場的地產(chǎn)商不會有太多增加。
??破解運營難題
??地產(chǎn)商收購舊資產(chǎn)，并進(jìn)行改造再經(jīng)營，有其優(yōu)勢所在。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購等策略規(guī)避了傳統(tǒng)招拍掛市場拿地的風(fēng)險，也抓住了一些商業(yè)機會。因這些項目往往現(xiàn)金流狀況不佳、成本不高，但改造價值與潛在的盈利空間也很大。
??但是對已習(xí)慣了拿地、開發(fā)、銷售模式的地產(chǎn)商來說，新的發(fā)展模式有不小的挑戰(zhàn)。尤其是運營，和開發(fā)出售等短期行為完全不同。
??長租公寓的運營，目前業(yè)界的共識是，運營長租公寓等新業(yè)務(wù)是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業(yè)務(wù)。通常來說，地產(chǎn)商將面臨不小的資金壓力。
??無論是大型企業(yè)抑或是小型品牌，在長租公寓這一領(lǐng)域目前仍未有明確的盈利模式。譚華杰表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。
??譚華杰認(rèn)為，長租公寓需要找到更便宜的資金用以持有更多資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)及增量價值賺錢。更便宜的資金則包括險資、債權(quán)，甚至REITs機構(gòu)等低利率的資本。
??他表示，只有解決好前期的基礎(chǔ)性問題，才能降低資金風(fēng)險，并拿到更多低成本資金擴大規(guī)模。
??對此，趙民也表示，目前地產(chǎn)商可以通過三種方式運營存量房資源。一是可以組建團(tuán)隊，成立專門的事業(yè)部進(jìn)行開發(fā)，從內(nèi)培養(yǎng)自身能力；其次是投資該領(lǐng)域的成熟公司，通過入股的方式能夠快速做大做好，如融創(chuàng)投資鏈家。
??或者是采取戰(zhàn)略合作模式，學(xué)習(xí)寶貴經(jīng)驗。如萬科與鏈家合作成立裝修公司，使萬科的產(chǎn)品、供應(yīng)鏈經(jīng)驗與鏈家的客流、渠道優(yōu)勢相結(jié)合，目前在北京市場上處于領(lǐng)先位置。
??正如趙民所說，目前存量房市場處于剛剛爆發(fā)階段，其盈利模式、經(jīng)營方式等方向上的探索都是從頭開始，正如互聯(lián)網(wǎng)市場剛剛起步階段也有許多困難，但這不影響它成為未來市場的主流。
??中銀國際研究報告指出，隨著未來中國居住條件的成熟，將對存量房屋絕對數(shù)額的增長保持謹(jǐn)慎觀望，還需要更多的數(shù)據(jù)和研究來進(jìn)一步驗證是否可以對未來的增長前景保持樂觀。
