深刻理解政府的調(diào)控思路，掌握城市未來發(fā)展的方向，讓投資不再盲目，有的放矢，方能命中目標(biāo)!
目前政府的調(diào)控思路非常明確，總理在政府工作報告中提出：分類調(diào)控，發(fā)展公租，提高貨幣化安置。樓市分城調(diào)控的思路越來越清晰：熱點(diǎn)城市“擠泡沫”，三四線城市“去庫存”。
中國城市間樓市已經(jīng)嚴(yán)重分化，一線城市房價高企，土地供應(yīng)逐年降低，供需矛盾突出；三四線城市庫存量大，需求疲軟。所以一線熱點(diǎn)城市今年的調(diào)控基調(diào)仍然是防風(fēng)險、擠泡沫；三四線城市的調(diào)控基調(diào)還是去庫存，而且兩者的調(diào)控要結(jié)合起來。
兩會上總理提出來的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃，也就是都市圈發(fā)展的高級形態(tài)。都市圈建設(shè)正在成為分類調(diào)控的切入點(diǎn)，未來發(fā)展成為中心城市+衛(wèi)星城市的城市群，通過基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將城市緊密連接，有利于將人口從一線城市導(dǎo)出到三四線城市，這既能通過疏導(dǎo)需求抑制熱點(diǎn)樓市泡沫，也能通過激活三四線樓市，避免三四線樓市出現(xiàn)供應(yīng)過剩局面。
近年，高鐵、地鐵、城際軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施連接已初見成效，我國三大都市圈已規(guī)劃了密集的交通路網(wǎng)，而隨著軌道交通的延伸，以大城市為核心的“1小時生活圈”正在形成，大城市購房需求實(shí)現(xiàn)的半徑向外延伸。再加上銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)房貸支持合理需求，今年M2增長12%，貨幣化安置再次被強(qiáng)調(diào)，可以說通過都市圈疏導(dǎo)住房需求的時代已經(jīng)來臨。
隨著一線城市競爭力的提升，提供的就業(yè)崗位增多，薪資水平提高，人口向一線熱點(diǎn)城市遷徙仍將是長期趨勢，公共服務(wù)集中于熱點(diǎn)城市在短期內(nèi)不會改變。本輪以需求抑制和資金管控為特征的調(diào)控，但是高層已經(jīng)清醒的認(rèn)識到，對抑制需求的調(diào)控只能在短期內(nèi)取得明顯的效果，隨著人口的不斷流入，抑制需求的調(diào)控效果會越來越差，而且可能造成像2015年那樣需求集中釋放所帶來的房價快速上漲。所以長期調(diào)控還是需要由堵到疏，將需求從一線熱點(diǎn)城市疏導(dǎo)出去。因此，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，近期廣深、環(huán)北京、環(huán)上海、杭州等強(qiáng)化限購，這一趨勢在今年會延續(xù)。本輪調(diào)控“抑制需求”的同時，要利用騰出的寶貴的時間窗口，開啟長效機(jī)制以“疏導(dǎo)需求”。
中國的人口紅利已經(jīng)消失殆盡，所以現(xiàn)在的樓市不是由人口的增量決定的，而是由人口的流入方向決定的，哪里人口流入多，房價就會上升，哪里人口流出多，房價就會下跌。人口跟著就業(yè)走，就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。隨著都市圈內(nèi)人口和產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)，公共配套也會因需求增長而相繼到位。這樣，我國都市圈內(nèi)三四線城市住房對核心城市住房的替代效應(yīng)就凸顯了，大城市的樓市邊界由此大大拓展。一方面，部分購房需求自然跟著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一方面，“1小時生活圈”成了現(xiàn)實(shí)后，借助于密集的軌道交通，高度集中在大城市的需求會向外疏導(dǎo)，“中心城市+衛(wèi)星城”模式就建立起來了?？疵靼琢苏恼{(diào)控方向和城市發(fā)展的趨勢，相信你已經(jīng)看明白了下一步的投資方向。
