作為大額消費(fèi)品，房產(chǎn)不僅關(guān)系著大家日常起居生活，更關(guān)系著家庭財(cái)產(chǎn)安全。
??作為一名購(gòu)房者，買房前要做好哪些準(zhǔn)備？在買房過(guò)程中，要如何理性評(píng)判房源好壞？買房后，遇到問(wèn)題要如何維權(quán)？哪些問(wèn)題可以要求退房？
??315消費(fèi)者權(quán)益日臨近，樂(lè)居邀請(qǐng)澤大律師事務(wù)所律師董彬超，為網(wǎng)友解答房產(chǎn)買賣中的法律問(wèn)題。
??如何認(rèn)定虛假宣傳：根據(jù)“要約”認(rèn)定 可要求開(kāi)發(fā)商履行承諾
??董彬超：許多購(gòu)房者會(huì)受開(kāi)發(fā)商的宣傳影響判斷，而下單買房。而很多宣傳賣點(diǎn)，比如社區(qū)巴士、景觀、配套，并沒(méi)有寫入購(gòu)房合同，很難根據(jù)合同維權(quán)。但是，購(gòu)房者可以根據(jù)“要約”認(rèn)定，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行和實(shí)現(xiàn)宣傳內(nèi)容和承諾條款。
??如果發(fā)生訴訟，普通購(gòu)房者其實(shí)很難保留前期廣告、宣傳冊(cè)等資料，比較被動(dòng)。這個(gè)時(shí)候可以組織業(yè)委會(huì)或者團(tuán)隊(duì)訴訟，廣泛搜集證據(jù)，而且媒體發(fā)布的公開(kāi)廣告，相對(duì)容易舉證。
??需要提醒消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該從看房、選房之初就有保留證據(jù)的意識(shí)，對(duì)一些宣傳資料、沙盤、樣板房進(jìn)行拍照錄音，最好可以拿著當(dāng)天報(bào)紙拍照錄像，進(jìn)行證據(jù)固定。
??注：最高人民法院2003年4月公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，該條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。
??謹(jǐn)慎簽字：商品房預(yù)售合同與房屋轉(zhuǎn)讓合同法律效果不同
??董彬超：我們國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)買賣流程和格式要求非常嚴(yán)格，購(gòu)房者買房必須和開(kāi)發(fā)商簽訂《房屋預(yù)售合同》，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商必須取得預(yù)售證之后，才能進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)盤銷售。
??現(xiàn)在市場(chǎng)有一些開(kāi)發(fā)商在房屋未取得預(yù)售證時(shí)，即進(jìn)行銷售活動(dòng)，甚至僅與購(gòu)房者簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。這樣的行為是明顯違規(guī)，不合法的。
??更重要的是，購(gòu)房合同和房屋轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)類似，但法律效果不同，房屋轉(zhuǎn)讓合同只是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商形成特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不具有物權(quán)的公示效力，會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)辦理，無(wú)法保護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)。
??退房?jī)H8種條件：裝修問(wèn)題屬瑕疵可要求整改
??董彬超：目前，市場(chǎng)有很多精 裝修房，難免因?yàn)樵O(shè)計(jì)缺陷和工藝問(wèn)題，出現(xiàn)交付問(wèn)題。
??從法律上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商需要向購(gòu)房者提供合格的、具備正常使用功能的產(chǎn)品。比如近期下沙某樓盤交付的馬桶無(wú)法正常使用，購(gòu)房者可以按照合同約定，要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)或返工整改。
??不過(guò)，這些房屋部件，如墻體、水管、地磚等只能算產(chǎn)品瑕疵，開(kāi)發(fā)商并不構(gòu)成根本違約，購(gòu)房者不能以此要求退房。
??注：滿足以下八種退房條件之一，購(gòu)房人可提出退房。
??1.實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%。
??2.開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。
??3.開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
??4.開(kāi)發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。
??5.開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
??6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。
??7.購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)，合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的。
??8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。
??政策調(diào)整屬不可抗力 不需承擔(dān)違約責(zé)任
??董彬超：最近樓市政策調(diào)整會(huì)比較多，不少人購(gòu)房出現(xiàn)違約。
??比如前段時(shí)間，有客戶社保在杭州滿1年不足2年，已與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房意向書并支付定金，現(xiàn)在因?yàn)樾抡痪邆滟I房資格，無(wú)法履行合同。這種情形屬于不可抗力，不構(gòu)成違約責(zé)任，購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除合同，不需承擔(dān)違約金。
