據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，隨著中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)，抑制樓市泡沫，嚴控投資投機性購房等成為今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。春節(jié)前后隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地，各地針對土地市場的政策呈現(xiàn)收緊之勢。在這樣的背景下，去年火爆的土地市場明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的高溢價率，進入低價模式。北京、上海等城市近期的土地拍賣都呈現(xiàn)溢價率低的特點。上海臨港南匯新城出讓三宗宅地，溢價在1%左右，總成交額約42.3億元。北京有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地進行出讓，土地總價分別為23.25億元、18.1億元，溢價率僅為10.71%與9%。
??有分析認為，現(xiàn)在越來越多的房企抱團拍地，四五家組成一個綜合體并不少見，主要是為了在拍賣過程中有充足的資金。目前各地在土地拍賣中，對開發(fā)商的資金監(jiān)管越來越嚴。上海市最新一次的土地拍賣中，有兩家企業(yè)因為資金來源審查問題被當場取消競拍資格。有專家認為，這主要是為了提高競拍的資金門檻，堵死房企配資拿地通道，不僅有利于控制房地產(chǎn)市場風險、平抑地價，也將有助于行業(yè)集中度的提升。（央廣網(wǎng)北京2月22日消息）
??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就此發(fā)表評論與解讀。
??楊紅旭：“土地市場和房屋市場是兩個必須值得關(guān)注的市場?，F(xiàn)在的一個關(guān)注點是房地產(chǎn)市場過熱，一般人所關(guān)心的是房價以及房價漲幅大小，一般很少關(guān)心土地市場。
??眾所周知，土地價格是房價的重要組成部分，所以我們應當既要關(guān)心房價，又要關(guān)心地價。
??目前，全國圈定了16個城市進行房價調(diào)控，主要針對房價的波動來進行調(diào)控。但是全國，包含地方政府對土地市場的管理和調(diào)控還不到位。
??一組數(shù)據(jù)表明，其實土地泡沫大于房價泡沫！例如2016年，全國商品房的價格漲幅是10%。這個數(shù)字已經(jīng)高過前幾年的7%-8%的平均值，處于高位。仍是2016年，全國開發(fā)企業(yè)購地的價格漲幅為24%。可以看到，房價漲了10%，地價漲了24%，這是非常令人吃驚的。
??其實，2013年之后的幾年，地價的漲幅一直是房價的兩倍。所以，我認為部分熱點城市的地價漲幅有點過快。一方面推高了房價；另外一方面也蘊藏著一些不合理的因素。所以說治理地價甚至比治理房價還要重要，這是一個很重要的市場現(xiàn)象。
??造成目前現(xiàn)狀的重要原因，我認為是與土地供應、土地拍賣以及地方政府密切相關(guān)的。
??目前來看，地方政府對于土地財政的依賴度比較高，一方面是賣地收入；一方面是房地產(chǎn)稅收，這兩部分加起來就是地方財政的重要來源。
??他們不希望地價出現(xiàn)明顯下跌，這樣政府才能獲得一個比較豐厚的財政收入。但這是不具有可持續(xù)性的。當然，土地財政又是另外一個話題，因為這其中涉及到中央和地方財權(quán)、事權(quán)的對等?，F(xiàn)在，中央也在努力地推進地方稅收體系的改革，包括房地產(chǎn)稅，這是一個漸進的過程。
??目前來看，從去年9月底，國家開始部署16個城市的調(diào)控，很多城市都出臺了相應的措施，其中有限購限貸等措施，也有關(guān)于增加土地供應、防范‘地王’的措施。
??例如，個別城市推出了土地熔斷機制，設(shè)定一個最高價，一旦開發(fā)企業(yè)拍地價格達到這個最高限價，就停止拍賣。也有城市采用搖號措施，達到熔斷后讓幾家有資格的企業(yè)一起搖號。也有城市出臺了配建保障房、公建配套的措施。也有城市設(shè)置自持面積，也就是一個住宅中有百分之多少是自己持有。此外，還有些是拿地之后不能賣期房，只能賣現(xiàn)房。收緊資金監(jiān)管在上海比較明顯，上海從去年開始很嚴格地審查開發(fā)期的自有資金。
??從2015年下半年到2016年這次中國樓市的復蘇回暖，部分城市房價漲速快，地價更熱，‘地王’的數(shù)量和拍賣記錄創(chuàng)了歷史新高。
??個人買房子、炒房子可能會選擇首付貸，而開發(fā)企業(yè)拿地也會有很多配資。配資的來源很多，有些來自銀行理財，有些來自私募基金，有些來自房地產(chǎn)信托，甚至還有部分險資。
??但現(xiàn)在的要求就是，你可以拿地，你可以適度抬高價格，但是必須用自己的錢。上海執(zhí)行的比較嚴厲，前兩天在金山進行過一個拍賣，因為企業(yè)拍地的報價一直在提高，但這個價格已經(jīng)超過了之前報備的自有資金金額，所以取消了這家企業(yè)的報價資格。這也說明地方政府對于資金來源的管控是比較嚴格的。這個我認為這是對的，這種政策是降低開發(fā)企業(yè)拿地的杠桿。
??從目前的現(xiàn)狀來講確實有所降溫。最近一些大城市的土地溢價率在下滑，同樣一塊地塊的競爭企業(yè)數(shù)量在進減少。
??但是另外一些現(xiàn)象也應注意，比如地方政府將賣地的底價抬高，假設(shè)去年一塊地可能是出讓一個億，現(xiàn)在加到了一億五千萬。當?shù)卣畬敲鎯r的底價抬高之后，開發(fā)企業(yè)的溢價率自然就會降低，否則開發(fā)企業(yè)肯定會賠錢。
??另外，還有很多大開發(fā)商聯(lián)合拿地的現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣會有效減少競爭的激烈程度，從而使溢價率有所控制。以上就是就是目前整個土地市場在調(diào)控之下有所降溫的情況。
??但是我認為調(diào)控房地產(chǎn)市場需要建立一個長效機制，其中更有效的管理土地是一個重要的方面。那么說到土地就會涉及到供應。
??最近一段時間，北京房價依然較熱，但是有條新聞很讓人吃驚，2017年北京建設(shè)用地的供應量將會大幅減少。北京房價在漲，但是北京的土地供應量在減少，這就是一個矛盾。
??所以，對于一線城市和部分的二線城市來講，因為土地資源比較稀缺，地方政府必須要有效地增加土地供應。
??例如讓一些開發(fā)區(qū)以及國企的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)，由所謂的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成一些住宅用地、商業(yè)用地，或者加快農(nóng)村建設(shè)用地改革的步伐，讓一些大都市周邊的農(nóng)村建設(shè)用地可以更好地入市。
??這樣一來，就可以補充國有用地不足的現(xiàn)狀。只有這樣的話，才能把土地的制度和政策設(shè)計好。
