中國(guó)人海外購房降溫
隨著國(guó)家外管局調(diào)整個(gè)人外匯信息申報(bào)管理制度，個(gè)人購匯雖然仍有每年每人5萬美元的額度，但手續(xù)繁瑣嚴(yán)格了許多。對(duì)于想通過“螞蟻搬家”式換匯獲得海外購房資金的人們來說，這條路變得難走了。同時(shí)，從去年年中開始，加拿大溫哥華地區(qū)和澳大利亞的墨爾本等地政府通過征稅、停止貸款等措施限制外國(guó)投資者買房。內(nèi)外政策影響下，中國(guó)投資者海外購房開始降溫，尤其是對(duì)那些資金并不充裕的人來說。盡管如此，對(duì)于早已在海外布局資金的中國(guó)高凈值人群來說，影響不大，海外房產(chǎn)仍是其主要投資標(biāo)的。 （辛靈）
“所謂用途一欄中提到的不能用于境外買房這一條其實(shí)以前也不行，不是新政。不過，購匯手續(xù)確實(shí)復(fù)雜了，比如用途一欄中如果你鉤選旅游，需要詳細(xì)說明出行日期和目的地等。因此有一部分客戶會(huì)覺得比較麻煩，特別是持有現(xiàn)金不是很多、只夠支付首付的客戶會(huì)望而卻步。”一名銷售澳洲房產(chǎn)的中介人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
國(guó)家外管局于2016年12月31日公布了個(gè)人外匯信息申報(bào)管理的相關(guān)調(diào)整內(nèi)容，雖然每人每年可購匯總額仍是5萬美元，但卻迎來了更復(fù)雜的購匯流程，以及更嚴(yán)格的購匯用途監(jiān)管。
從今年1月1日起，無論是在銀行柜面還是通過網(wǎng)銀、手機(jī)銀行等電子渠道辦理購匯，均需要填寫《個(gè)人購匯申請(qǐng)書》，明確填寫購匯用途。申請(qǐng)書上明確給出了六項(xiàng)禁止行為，包括不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險(xiǎn)和投資性返還分紅類保險(xiǎn)等尚未開放的資本項(xiàng)目。違者將列入“關(guān)注名單”，在未來一定時(shí)期內(nèi)限制或者禁止購匯，納入個(gè)人信用記錄。
外管局局長(zhǎng)潘功勝近日接受媒體采訪時(shí)表示，過去，我國(guó)國(guó)際收支個(gè)人購匯中存在一些漏洞，致使部分違規(guī)、欺詐、洗錢等行為時(shí)有發(fā)生，包括利用經(jīng)常項(xiàng)目從事資本項(xiàng)目交易（比如海外購房和投資等），還在一定程度上助長(zhǎng)了地下錢莊等違法行為。在改進(jìn)個(gè)人購匯事項(xiàng)申報(bào)統(tǒng)計(jì)后，外匯管理部門可據(jù)此加強(qiáng)事后核查，對(duì)有關(guān)違規(guī)違法行為加強(qiáng)管理和處置。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，長(zhǎng)久以來，在每人每年可購匯5萬美元的限制下，“螞蟻搬家”式換匯是中國(guó)人獲得購房外匯資金的途徑之一。據(jù)《央視財(cái)經(jīng)》報(bào)道，被界定為是“螞蟻搬家”式的換匯行為包括，一是5個(gè)以上不同個(gè)人，在同日、隔日或連續(xù)多日分別購匯后，將外匯匯給境外同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)；第二種是，個(gè)人在7日內(nèi)從同一外匯儲(chǔ)蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元的外幣現(xiàn)鈔；第三就是，同一個(gè)人將其外匯儲(chǔ)蓄帳戶內(nèi)存款劃轉(zhuǎn)至5個(gè)以上直系親屬。
近半高凈值人群將
海外房產(chǎn)作為主要投資標(biāo)的
過去幾年以來，中國(guó)買家?guī)缀踉诟鱾€(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的樓市進(jìn)行掃貨。據(jù)胡潤(rùn)研究院與萬國(guó)置地1月份聯(lián)合發(fā)布的《2017中國(guó)高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，有接近一半的中國(guó)高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要標(biāo)的，他們平均擁有2.3套海外房產(chǎn)，且擁有4套及以上海外房產(chǎn)的人群占比為15.6%。
“我們?cè)?009年成立了中國(guó)國(guó)際住宅業(yè)務(wù)部，一開始業(yè)務(wù)量并不是很多，爆發(fā)期出現(xiàn)在2011-2012年，最開始以自住需求為主，主要是移民、教育帶動(dòng)的需求。這兩年純投資目的的客戶占到了50%以上，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)以上的人群都出現(xiàn)了資產(chǎn)配置需求。”第一太平戴維斯中國(guó)國(guó)際住宅業(yè)務(wù)部董事周玉2月24日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者電話采訪時(shí)表示。
據(jù)海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的信息顯示，美國(guó)、澳大利亞、加拿大和英國(guó)是中國(guó)人長(zhǎng)期熱搜的海外置業(yè)目的地。
據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)2016年7月發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)買家（包括大陸、臺(tái)灣和香港）連續(xù)第二年成為美國(guó)住宅房地產(chǎn)最大的買家，從2015年4月到2016年3月的一年間，外國(guó)人在美國(guó)購入價(jià)值1026億美元的住宅房產(chǎn)，其中中國(guó)人共購置29195處物業(yè)，總價(jià)值高達(dá)273億美元。位列第二的外國(guó)買家加拿大人購入的房產(chǎn)價(jià)值為89億美元。
另據(jù)澳大利亞財(cái)政部去年12月公布的一份工作報(bào)告顯示，近幾年來，外國(guó)人對(duì)于澳大利亞房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)很快，其中又以中國(guó)需求為主。2010年年中，中國(guó)公民獲得的澳大利亞房產(chǎn)投資許可占外國(guó)人總體的50%，這一比例在2015年年初上升到了70%。據(jù)仲量聯(lián)行2月份發(fā)布的報(bào)告顯示，過去十年以來，中國(guó)對(duì)澳房地產(chǎn)投資在對(duì)澳整體投資中的占比不斷上升。根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月的一個(gè)財(cái)年，該國(guó)政府批準(zhǔn)的中國(guó)對(duì)澳投資的52.3%流入了住宅和商業(yè)地產(chǎn)中。
中國(guó)人在加拿大購房缺乏完整的數(shù)據(jù)，但可以從局部數(shù)據(jù)中窺見一二。據(jù)該國(guó)卑詩省政府去年對(duì)海外買家在該省購房的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在去年6月10日-6月29日的3周時(shí)間內(nèi)，卑詩省共有10148宗房屋交易，其中3%的房地產(chǎn)交易買家是外國(guó)人，且?guī)缀跛卸际侵袊?guó)籍，中國(guó)大陸買家在此期間共進(jìn)行了258宗房屋交易，位列第二的美國(guó)買家只進(jìn)行了23項(xiàng)交易。
此外，“在脫歐公投之后，中國(guó)客戶對(duì)英國(guó)房產(chǎn)的需求出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)。”周玉說。
小單減少大單增多
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道向銷售澳大利亞、加拿大、英國(guó)和日本等國(guó)房產(chǎn)的中介人士了解到，個(gè)人購匯政策調(diào)整后，業(yè)務(wù)量確實(shí)受到了一定影響。
“其實(shí)這個(gè)政策的發(fā)布只是做了強(qiáng)調(diào)，并沒有實(shí)質(zhì)性的改變，購匯額度依然5萬美元。至于所謂用途一欄中提到的不能用于境外買房這一條其實(shí)以前也不行，不是新政。不過，購匯手續(xù)確實(shí)復(fù)雜了，比如用途一欄中如果你鉤選旅游，需要詳細(xì)說明出行日期和目的地等。因此有一部分客戶會(huì)覺得比較麻煩，特別是持有現(xiàn)金不是很多、只夠支付首付的客戶會(huì)望而卻步?！币幻N售澳洲房產(chǎn)的中介人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
鏈家海外置業(yè)部的一名顧問對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，很多客戶因此開始觀望。
“個(gè)人購匯政策調(diào)整以來，金額較小的單子的數(shù)量下降了一半?！币幻N售日本房產(chǎn)的中介人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露道。
相比知難而退的小單客戶，擁有離岸資產(chǎn)的中國(guó)高凈值人群買家似乎沒有受到影響。
“最近，盡管小單子的量下滑了不少，但大單的量上去了，我們的客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。近期成交的很多大單，客戶的資金大多是從美國(guó)匯款過來的，個(gè)人猜測(cè)是前期就已經(jīng)在美國(guó)有所布局了?！鼻笆鋈毡痉慨a(chǎn)中介人士說。
萬達(dá)境外地產(chǎn)中心一名內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，萬達(dá)在海外有5個(gè)在建的高端住宅酒店復(fù)合項(xiàng)目，目前銷售并未受到影響，“其實(shí)我們海外項(xiàng)目的客戶人群是比較多元的，中國(guó)客戶的比例并不高，另外這些中國(guó)客戶都是高凈值人群，一般都有海外資產(chǎn)?！鄙鲜鋈耸空f。
據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)顯示，目前該公司在倫敦、悉尼、芝加哥、洛杉磯和澳大利亞黃金海岸各有一個(gè)住宅酒店復(fù)合項(xiàng)目。其中，倫敦ONE項(xiàng)目開盤三個(gè)月，銷售額就達(dá)到了3億英鎊。其余4個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售額為50億美元。
海外多地樓市降溫
近期，海外多地樓市出現(xiàn)了降溫，尤其明顯的是加拿大溫哥華地區(qū)和澳大利亞的墨爾本等地，有觀點(diǎn)認(rèn)為一部分原因是來自中國(guó)的需求減少了。
目前，盡管溫哥華的房?jī)r(jià)仍處于上漲勢(shì)頭，但“有價(jià)無市”。據(jù)加拿大大溫哥華地區(qū)房產(chǎn)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份大溫哥華區(qū)域的住宅地產(chǎn)銷售量同比大跌39.5%，為連續(xù)第七個(gè)月下跌，環(huán)比下滑11.1%。去年1月，該地區(qū)房屋銷量接近最高紀(jì)錄。去年8月份開始，該地開始向在大溫哥華地區(qū)買房的外國(guó)買家，征收額外15%的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。
加拿大貸款抵押經(jīng)紀(jì)公司Dominion Lending Centres的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sherry Cooper在近日發(fā)布的報(bào)告中指出，“自從去年8月份對(duì)外國(guó)買家征收轉(zhuǎn)讓稅以來，溫哥華地區(qū)的高端住宅銷量出現(xiàn)下滑，中國(guó)外管方面的措施可能也是當(dāng)?shù)貥鞘薪禍氐牟糠衷?。雖然不會(huì)有人認(rèn)為來自中國(guó)的買房需求就此消失了，但外管方面的措施正在打消首次海外購房者的念頭，這些人一般沒有離岸資產(chǎn)?！?
“溫哥華地區(qū)推出的轉(zhuǎn)讓稅使得一些中國(guó)買家退卻了，有跡象顯示，他們轉(zhuǎn)而看向多倫多、卡爾加里以及美國(guó)的西雅圖。”居外網(wǎng)CEO潘卓禮2月23日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。
澳大利亞方面，2015年年初，當(dāng)?shù)卣_始打擊外國(guó)投資者在澳大利亞非法置業(yè)的情況。去年年中開始，當(dāng)?shù)氐你y行又陸續(xù)關(guān)閉了外國(guó)收入購房者的貸款通道，包括中國(guó)買家在內(nèi)的外國(guó)買家開始退場(chǎng)。悉尼所在的新南威爾士州在去年年中推出了針對(duì)外國(guó)買家的4%的附加稅。
據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)供應(yīng)商CoreLogic公布的數(shù)據(jù)顯示，隨著外國(guó)買家漸漸離去，賣家也開始逐漸退場(chǎng)，去年年中以來，悉尼和墨爾本掛牌出售的房屋數(shù)持續(xù)下跌。今年以來，兩地掛牌出售的房屋數(shù)同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。
據(jù)仲量聯(lián)行2月份發(fā)布的報(bào)告顯示，截至目前，悉尼地區(qū)的公寓銷售量已連續(xù)十個(gè)季度下跌，另一大城市墨爾本也出現(xiàn)了銷售量連續(xù)下跌的情況。仲量聯(lián)行報(bào)告分析稱，外來投資的減少是部分原因。
“可以說國(guó)內(nèi)的海外買房需求還在，興趣也還是有的，但因?yàn)樯鲜鰞?nèi)外的政策調(diào)整，預(yù)計(jì)2017年中國(guó)人海外置業(yè)會(huì)受到一定影響?！敝苡裾f。
