購房貸款時，銀行可貸年限限額30年。同時，可貸款年限會受到房齡和借款人年齡等因素的影響。購房人可根據(jù)自身需求選擇適合自己的年限。
怎么選擇合適的貸款年限？
借款人選擇貸款年限要考慮這幾個方面：自身經(jīng)濟(jì)能力、利息的可承受程度、投資能力等。
1、自身經(jīng)濟(jì)能力
借款人申請貸款，自己要考慮對應(yīng)的月供能不能承受，銀行也要對借款人的還款能力做評估，防范自身風(fēng)險。
月供占借款人月收入30%左右時，不會對借款人生活產(chǎn)生太大影響；銀行要求借款人在貸款時提供收入證明，且需要滿足月收入能夠覆蓋月供及其他負(fù)債的2倍，也就是說借款人的月供不能超過借款人月收入的50%。
2、利息的可承受程度
在貸款方式、額度、利率都一樣的情況下，貸款年限越長所需支付的總利息越多。
3、投資能力
借款人的投資能力對貸款的影響，主要體現(xiàn)在投資收益率和貸款利率的差值。如果在同等期限內(nèi)，投資收益率高于貸款利率，借款人選擇較長的貸款期限，不會因?yàn)榭偫⒍喽a(chǎn)生較大的心理不平衡。
貸款初期在選擇貸款年限的時候可以根據(jù)當(dāng)時自身實(shí)際情況選擇，在貸款后期，如果經(jīng)濟(jì)情況變好，可以選擇提前還款同時縮短貸款期限，也可以達(dá)到減少貸款利息的效果。
1.公積金貸款最長貸款年限
按以下三種計算方式結(jié)果，取最短年限為申貸人的最長貸款年限。
1)按貸款人年齡計算
一般住房公積金中心：70-夫妻雙方年齡較大的一方；
2)按房齡計算：
磚混（混合）：47-房齡；鋼混（混合）：57-房齡。
3)貸款最長30年
注：當(dāng)借款人的月繳存額達(dá)到上限時，最長貸款年限縮短。
2.商業(yè)貸款最長貸款年限
（1）按貸款人年齡計算
65（部分銀行可放寬到70）—借款人年齡。
（2）按房齡計算
50（各銀行政策有差異）—房齡。
（3）最長不超過30年
注：北京銀行、招商銀行、中信銀行、交通銀行、中國銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等規(guī)定，借款人所購房屋為二套的，最長貸款年限不能超過25年。具體情況請咨詢各地區(qū)分行。
3.組合貸款最長貸款年限
組合貸款買房，計算貸款年限時需要分別計算出公積金貸款和商貸的可貸年限，取兩者較短的。
二、貸款年限越長越好嗎？
貸款年限越長，月供壓力越小，所還利息越多；貸款年限越短，月供壓力越大，所還利息越少。
例如：A申請商業(yè)貸款買首套住宅，根據(jù)其年齡和所購房屋房齡計算最高的貸款年限是30年。若A貸款100萬元，利率為4.9%，貸30年好還是貸25年好？
經(jīng)比較，A若選擇貸款30年，比貸款25年少481元的月供壓力，但是總利息要多還174127元。若借款人貸款200萬元，月供和總利息的差值會更大。
