前兩天,網(wǎng)上流傳著一條新聞,說一位北漂在老家買的房子6年虧損了50%。近幾年的春節(jié)期間,“回鄉(xiāng)置業(yè)”都會成為樓市的熱門話題。很多漂泊在一線城市的“飄飄”們無力購買一線城市的房子,轉(zhuǎn)而回家鄉(xiāng)置業(yè)?!按蟪鞘蟹績r太貴買不起,錢拿在手里也是貶值,不如回家買房吧”,跟多數(shù)回家置業(yè)的人一樣,新聞里的主人公也是懷著這種想法,用手中僅有的10萬塊錢在老家內(nèi)蒙古貸款買了一套兩層商鋪。我認(rèn)為,從主人公決定買房子那個時候起就注定會虧損,因為在買房子的時候他忽視了諸多風(fēng)險問題。
我周圍也有相當(dāng)一部分在一線城市工作,在老家或者其他城市買過房的朋友,有兩位的經(jīng)歷很值得拿出來跟大家說說。
人物1:劉曉
這位朋友工作不到兩年,90后一枚,去年剛剛貸款買了房子。劉曉老家是河南的,前年研究生畢業(yè)后跟女友留在了北京。至于來北京發(fā)展的理由,除了離家近,他還能列出100多個:北京工作機(jī)會多、起薪高...認(rèn)真、努力、踏實肯干,用盡各種贊美詞匯也不足以形容這位有志好青年。但現(xiàn)實就是現(xiàn)實,房價高,又沒戶口,再怎么贊美也是變不出一套北京的房子。女友家那邊放話:買了房子才能結(jié)婚。沒辦法,既然在北京買不起就回老家買唄,小劉還算是有點頭腦,他選擇了老家省會鄭州。說到選擇鄭州的理由,劉曉又能說的頭頭是道的:鄭州是河南省會城市,背靠著一億河南人口,加之河南的城鎮(zhèn)化率還比較低,未來將會有巨量人口涌入省會城市。而且目前規(guī)劃在建的全國高鐵網(wǎng),鄭州處于米字型高鐵的中心,地理位置絕佳,城市前景不可估量。
好家伙,年紀(jì)不大,這懂得還真多。對于稱贊,小劉卻不以為然,說什么為了買房子他查閱了有關(guān)鄭州城市發(fā)展的所有新聞,時不時地就逛逛各種購房論壇、貼吧,就連坐地鐵的時候,只要旁邊的人一說到買房子的事情,他就立刻把耳朵豎起來聽。用他的話講就是,能獲得的信息越多越好,知道的多,對于買房子時做出正確判斷越有幫助。然而去年的樓市盛宴把房價一向穩(wěn)定的鄭州拉下了水,從五六月到八九月,短短兩三個月間,樓盤平均漲幅3000多元只是個平均值,有的盤甚至整整翻了一倍!這下老家也把小劉拒之門外了。但是小劉是抱著不達(dá)目的誓不罷休的決心上的戰(zhàn)場,既然在老家買不起,我就去別的地方買。他把目光轉(zhuǎn)向了南部城市成都。在劉曉看來,若要炒房,和鄭州比起來,成都可炒的概念更多:國家中心城市、西南中心城市、自貿(mào)區(qū)、宜居城市、天府之國...他擔(dān)心成都房價爆發(fā),僅看了兩套房子就定下了一套雙地鐵學(xué)區(qū)房。雖然房貸壓力不小,但是總算了卻了一樁心愿。
劉曉在購房的過程中,給自己制定了幾個買房原則:可租、可售、可住,地鐵口的、品牌房企。回頭看下“6年虧了50%”的那位朋友,在一個戶籍人口只有17萬的小城買了商鋪,人口少不說,項目的開發(fā)商似乎也不是什么大房企,最后商鋪雖然沒有爛尾,卻因為開發(fā)商沒繳清稅費而辦不了房產(chǎn)證。而且從他的描述中不難看出,在決定買房子的時候,就沒有做足功課,什么品牌房企、可租可售可住的,幾乎沒有一條符合的,直接跟女友說:你看好了就買了吧,房子不貶值才怪呢。如果是因為“手里有閑錢”才買的房子,其投資屬性要大于居住屬性,要考慮城市自身發(fā)展?fàn)顩r,注意市場本身的供需平衡度,而不是隨隨便便地就把房子給買了。
人物2:路濤
接下來這位陸濤堪稱屌絲逆襲的典范,當(dāng)年同樣是沒戶口、買不起北京房,最后巧用策略,成功用15萬的積蓄,住上了北京100多平的大房子。2013年的時候,懷著“有閑錢就買房”的心態(tài),路濤只花了不到兩周的時間在燕郊買了一套均價9千元的小兩居,總價60萬元,向朋友借了5萬元,加上自己手里的15萬元付了首付,剩下的申請了商業(yè)貸款。就這樣,他過上了平日在北京租房上班,周末在燕郊小住的日子。到了2016年初房子升值了到80萬,路濤也有了購房資格,更巧的是經(jīng)歷了幾次降息后,房貸利率低的不能再低。小路下定了決心要賣掉燕郊的房子在北京買大房子。2016年春節(jié)之后,雙稅齊降,路濤在看房子的時候發(fā)現(xiàn),年前還略顯冷清的中介門店,漸漸變得熱鬧起來,不少都是換房子的人。他擔(dān)心以后夜長夢多,就在新政后不久全款賣掉了燕郊房子,與此同時緊鑼密鼓的籌備看房,在不到一周內(nèi)定下了昌平一套143平,總價270萬元的大三居。僅僅過了一周,北京大三居周邊同戶型房價上漲近30萬,燕郊同戶型房子漲價10萬多,樓市開啟了“高燒模式”,不過已經(jīng)跟路濤沒有太大關(guān)系了,因為他已經(jīng)擺脫了房價上漲對換房的牽制,成功步入“土豪”行列。
跟劉曉類似,路濤在買房過程中除了關(guān)注區(qū)域發(fā)展、地段、戶型等因素外,一直強(qiáng)調(diào)購房用途和政策影響。用他的話講就是,買房子并不是純粹因為“有閑錢”,其居住目的要大于投資目的。買房最后都是要自己住的,只是繞了個彎,現(xiàn)在燕郊買然后換到北京。虧損的那位朋友,買房子投資目的要大于自住目的,想買個商鋪出租出去,以后用來養(yǎng)老。但是卻忽略了一個重要問題:老家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,其吸引人口流入的吸引力并不能長久。說到底,還是對市場了解的不夠。
每年春節(jié)期間,都會有一批“飄飄”們回老家買房,曾有記者做調(diào)查,在對“你為什么考慮回老家買房”的回答中,保值增值、資產(chǎn)配置、對抗貨幣貶值,是采訪對象提及頻率最高的三個詞。對于老家的一套房子究竟何時能漲、房價能上漲幾成,沒有人能給出一個篤定的答案。早期有一批“房奴”在一線城市買了一兩套房子,實現(xiàn)了財務(wù)自由,甚至打破了階層固化的傳奇故事,激勵著一個又一個后來者。只不過現(xiàn)在一線城市買房成本越來越高,升值難度越來越大,人們把目光轉(zhuǎn)向了家鄉(xiāng)所在的二三線城市。隨著熱點城市購房政策的收緊,不斷有城市出臺或者加碼限購限貸政策,購房人就不得不警惕風(fēng)險問題了。
比如去年10月,合肥出臺樓市限購政策和信貸收緊的政策后,投資的熱度在政策打壓下猶如被澆了一盆冷水。進(jìn)入2017年1月份,甚至有購房人在政府服務(wù)直通車網(wǎng)站上投訴,合肥蜀山區(qū)房價暴跌16%,百姓資產(chǎn)遭遇大幅縮水。2016年合肥計劃供應(yīng)8000畝經(jīng)營性用地,但實際成交高達(dá)11055畝,與一線城市的土地收緊形成強(qiáng)烈反差。隨著部分二線城市地價成本回升,這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險。因為去年的樓市之火透支了大量需求,加上限購限貸的作用,未來樓市變數(shù)仍未可知。
總之,不管是投資還是自住,購房人都要對市場、政策有全面了解,花時間進(jìn)行實地考察,多關(guān)注房價、地段、質(zhì)量、開發(fā)商的信息和品牌信譽(yù)、合同樣本和具體房間的樓層、面積、戶型圖、以及配套情況,做到心中有數(shù),根據(jù)自身需求、經(jīng)濟(jì)狀況作出購房判斷,明明白白消費。決不能盲目跟風(fēng),稀里糊涂地就把房子買了,否則你不虧誰虧?