春節(jié)假期剛過，濟(jì)南有些開發(fā)商的工作人員還沒上班，但央行變相加息的消息便在房產(chǎn)圈傳開了。
??2月3日，春節(jié)后上班第一天，央行公布上調(diào)常備借貸便利（SLF）、逆回購利率。在此之前，央行已經(jīng)提高了中期借貸便利（MLF）利率。至此，央行最為常用的幾種貨幣政策工具的利率均已上調(diào)。
??“與去年流動性寬松是樓市熱銷的主要推動力一樣，流動性收緊將是影響今年房地產(chǎn)市場的核心因素?！卑残艊H證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王夢愷對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者如此說道。
??濟(jì)南某商業(yè)銀行人士對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者表示，目前濟(jì)南市場的房產(chǎn)利率尚未上調(diào)，“但最近銀行的信貸額度比較緊張，未來某些銀行不排除會提升房貸利率?！?
??信貸收緊影響樓市
??在春節(jié)假期前，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在濟(jì)南東部多個樓盤采訪，各售樓處門可羅雀，與之前人氣**的情形形成鮮明對比。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場又有重磅的利空消息來襲。
??自2月3日起，央行上調(diào)SLF利率，調(diào)整后SLF隔夜、7天、1個月利率分別上調(diào)35、10、10個基點。這次上調(diào)后，SLF隔夜、7天、1個月利率分別為3.1%、3.35%、3.7%，而此前的利率分別為2.75%、3.25%、3.6%。
??SLF是央行的一種貨幣政策工具，金融機構(gòu)可根據(jù)自身流動性需求申請SLF。SLF的操作利率一般被視為“利率走廊”的上限。央行公布的信息顯示，1月份央行對金融機構(gòu)開展SLF操作共876.75億元；1月末SLF余額為345.10億元。
??在2月3日當(dāng)天，央行官網(wǎng)還披露，該行以利率招標(biāo)方式開展了500億元逆回購操作，并全面上調(diào)公開市場逆回購操作利率10個基點。2月4日，央行再次公告，將暫停逆回購操作，進(jìn)一步收緊市場流動性。這些信息，均被市場解讀為“變相加息”。
??王夢愷分析稱，其實在此之前，貨幣政策趨緊已經(jīng)有跡可循。“M2及貸款投放的增速已經(jīng)在去年下半年有明顯回落，貨幣市場利率也于四季度開始低位回升。去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)去杠桿、抑泡沫，對于貨幣政策的態(tài)度也是中性偏謹(jǐn)慎，疊加美聯(lián)儲加息或?qū)е轮袊粍邮站o貨幣政策，今年貨幣政策整體趨嚴(yán)或是大概率事件?！?
??經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者也注意到，在春節(jié)前的1月24日，央行已經(jīng)對MLF操作利率較上期提高10個基點?！氨M管基準(zhǔn)利率還沒有上調(diào)，但是對流動性收緊的趨勢要有清醒的認(rèn)識。流動性收緊將是影響全年房地產(chǎn)市場的核心因素?！蓖鯄魫鹫f。
??流動性收緊對房地產(chǎn)的直接影響體現(xiàn)在兩個方面：對于開發(fā)商來說，銀行會加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資監(jiān)管，開發(fā)商的融資成本會提升；對于購房者來說，銀行按揭貸款利率可能上升。
??“央行已經(jīng)釋放出變相加息的信號，再加上今年公共部門投資力度加大，銀行信貸有了更多投向，按揭貸款利率或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，市場需要對此保持密切關(guān)注。”王夢愷說。
??濟(jì)南市場成交縮量
??央行變相加息的消息牽動著買房人的心。上述濟(jì)南某商業(yè)銀行人士說，目前其所在的銀行尚未調(diào)整房貸利率?！暗罱y行的信貸額度比較緊張?！?
??對于開發(fā)商來說，變相加息也是一個大利空。
??去年12月26日，濟(jì)南出手加碼房產(chǎn)調(diào)控，濟(jì)南本地戶籍家庭限購兩套住房；非本地戶籍家庭限購一套，且需要連續(xù)24個月在市區(qū)繳納社?；蛘邆€稅。
??在政策的高壓之下，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場成交量有所下降。
??據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者統(tǒng)計，在濟(jì)南加碼樓市調(diào)控前的4周時間里，即去年11月28日至12月25日，濟(jì)南共成交住宅1.1萬套；但在調(diào)控加碼之后，自去年12月26日至春節(jié)前的1月22日，在這4周時間內(nèi)，濟(jì)南共成交住宅8121套，較前4周下降約四分之一。
??近兩周濟(jì)南住宅成交更是大幅下降，分別成交674套、609套，但主要原因是受春節(jié)假期影響。
??房價大幅下跌可能性很小
??在市場交易已有下降的情況下，央行變相加息對市場影響幾何？
??對于未來的市場走勢，王夢愷相對悲觀：“房地產(chǎn)市場的流動性收緊將導(dǎo)致個人和企業(yè)信貸獲取難度及成本明顯提升，樓市也將從‘量縮價穩(wěn)’逐漸向‘量穩(wěn)價降’轉(zhuǎn)變，前者是開發(fā)商保價控量，后者是開發(fā)商以價換量。我們預(yù)計今年下半年將出現(xiàn)房價回調(diào)壓力?！?
??山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報特約評論員李鐵崗表示，市場資金成本提升有利于消除過熱情緒，讓市場回歸到良性、平穩(wěn)的軌道。
??對于濟(jì)南房地產(chǎn)市場，李鐵崗認(rèn)為，除了受宏觀環(huán)境的影響，過去一年房價走勢也受到城市建設(shè)提速的刺激?！敖鼉赡隄?jì)南城市面貌有了較大提升，高架、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，市場對這些基礎(chǔ)設(shè)施改善的預(yù)期提前釋放，這是房價出現(xiàn)非理性上漲的一個重要因素?！?
??李鐵崗認(rèn)為，雖然央行變相加息可能會加大開發(fā)商或購房者的資金成本，但這并不會導(dǎo)致濟(jì)南房價大幅下降。“大幅下跌的可能性很小，目前市場的供需依然緊張，未來可能會保持一個較為穩(wěn)定的格局。”
