對(duì)于生活在一二線城市的新移民來(lái)說(shuō)，春節(jié)返鄉(xiāng)是一件風(fēng)險(xiǎn)極大的事情。
??買票困難、人情債太多、被逼婚等等，其實(shí)都不算什么。
??最危險(xiǎn)的是：故鄉(xiāng)樓市的誘惑！
??北上深的房?jī)r(jià)，動(dòng)輒已經(jīng)是每平米六七萬(wàn)元；天津、南京、杭州、鄭州這類城市的新房，往往也已經(jīng)超三奔四(萬(wàn)元)了。當(dāng)新移民們回到故鄉(xiāng)時(shí)，驚訝地發(fā)現(xiàn)：自己所在地級(jí)市房?jī)r(jià)只有六七千，縣城只有三四千！而且，銀行上趕著給貸款，開發(fā)商哭著喊著要把房子賣給你。
??辛辛苦苦在中心城市打拼了N年，發(fā)現(xiàn)自己手里的錢連個(gè)首付都不夠。有的人甚至連“房票”所需要的社保年限都還沒(méi)有攢夠，眼看著房?jī)r(jià)絕塵而去，首付比例越調(diào)控越高，徹底失去了追趕的信心。
??要不，就在家鄉(xiāng)買套房子吧，付個(gè)首付，按揭壓力也不大。雖然暫時(shí)用不上，但至少搭上了樓市的車。即便三四線城市的樓市是趟慢車，也比拿著現(xiàn)金裸奔好吧。更何況，家鄉(xiāng)的樓盤看起來(lái)也不比北上深的房子差，在城市里還算是主流片區(qū)。于是一咬牙，千古恨就“做成了”。
??隨著時(shí)間的推移，后果開始顯現(xiàn)：僅有的資金交給了故鄉(xiāng)樓市，所以一二線城市的房?jī)r(jià)更追不上了。更讓人沮喪的是，故鄉(xiāng)的房子很難出租，因?yàn)橥鈦?lái)人口不多，每家每戶都有幾套房子。每月要供樓，付管理費(fèi)，房子很難出租，也無(wú)法自用。幾年下來(lái)，漲幅跟自己實(shí)際生活的中心城市相比，已經(jīng)是天壤之別了。
??賣嗎？很難在合適的價(jià)位找到真正的買家。
??這類故事在過(guò)去10多年里，年年都在上演。而且每當(dāng)一二線城市房?jī)r(jià)大漲之后，這類現(xiàn)象就會(huì)集中重演一次。
??為什么三四線城市的樓市，大多數(shù)成為“吃錢不吐骨頭”的陷阱？
??原因很簡(jiǎn)單：所有的城鎮(zhèn)化，都帶來(lái)人口失衡，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱。中國(guó)是一個(gè)政府分配發(fā)展機(jī)會(huì)和資源的國(guó)家，所以人口、資金必然是持續(xù)流向高級(jí)別的城市。換句話說(shuō)，首都、直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市或者中心城市周邊的三四線城市，永遠(yuǎn)具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。
??如果你的故鄉(xiāng)“十三不靠”，又沒(méi)有類似溫州、泉州那樣的內(nèi)動(dòng)動(dòng)力，那么樓市很難有出頭之日。
??國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”曾公布過(guò)一個(gè)調(diào)研結(jié)果：中國(guó)各類城市規(guī)劃的新區(qū)里，足以裝下34億的城鎮(zhèn)人口。也就是說(shuō)，我們?cè)跒槿澜绲摹俺抢锶恕苯ǚ孔印?
??我曾梳理過(guò)200多個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)其城鎮(zhèn)人口的居住面積普遍達(dá)到了25平米以上。在眾多的地級(jí)市、縣級(jí)市和縣城里，房屋的主要形式不是商品房(統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的庫(kù)存，只包括商品房)，而是各類集資房、自建房、小產(chǎn)權(quán)房等等。中小城市普遍整體上人口嚴(yán)重流失(主要是農(nóng)村人口在外流)，市區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，外來(lái)人口比例不高，擁有自住房比例則非常高。
??在網(wǎng)上流傳一個(gè)段子：由于多數(shù)家庭普遍是獨(dú)子獨(dú)女，那么兩個(gè)年輕人組成家庭之后，以后他們各自可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那里繼承兩三套房子，未來(lái)他們的孩子將擁有七八套各類祖?zhèn)鞯姆课?。事?shí)上，這種情況只會(huì)在三四線城市發(fā)生，很難在外來(lái)人口不斷擁入的中心城市發(fā)生。
??所以，中國(guó)絕大多數(shù)城市的房屋供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩了，未來(lái)有持續(xù)上漲能力的，只是幾十個(gè)有人口競(jìng)爭(zhēng)力的中心城市。在三四線城市，房屋正在歸回居住的本來(lái)屬性，投資價(jià)值越來(lái)越低。如果同樣開征房地產(chǎn)稅，大量住房將被拋棄，變成垃圾，最終只能拆除。
??說(shuō)穿了，城鎮(zhèn)化就是中心城市不斷吸血小城市和鄉(xiāng)村的過(guò)程。你悲憤也罷，抗議也罷，是無(wú)法阻止的，因?yàn)椴粌H中國(guó)如此，歐美日也同樣，這是人類的共同趨勢(shì)。逆城市化，只是一個(gè)傳說(shuō)。
??比如日本，是城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成了的國(guó)家，全國(guó)總?cè)丝谠谧罱淮纹詹橹?2015年4月公布)下降了95萬(wàn)，但東京人口卻逆勢(shì)增長(zhǎng)了35萬(wàn)人。美國(guó)也已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化，但東西海岸的人口聚集區(qū)，仍然持續(xù)對(duì)中部吸血，洛杉磯、舊金山和紐約房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)出新高，中部很多中小城市房?jī)r(jià)仍然在金融風(fēng)暴最慘烈的水平附近掙扎。而這，恰恰是特朗普上臺(tái)的原因。
??中國(guó)的城鎮(zhèn)化只進(jìn)行了一半(城市有增量人口)，
??中國(guó)的中心城市仍然在控制土地供應(yīng)以控制人口總量(大城市樓市采取饑餓療法)，
??中國(guó)的金融市場(chǎng)仍然缺乏信用(普通人的錢沒(méi)有地方去)，
??中國(guó)的投資主體仍然是地方政府和國(guó)企(經(jīng)濟(jì)低效，發(fā)鈔速度難以降低)，
??中國(guó)仍然無(wú)法均分發(fā)展機(jī)會(huì)(中心城市擁有更多機(jī)遇)
??……
??所有這些，都讓中心城市的房?jī)r(jià)難以下跌。
??所以，回故鄉(xiāng)買房是件風(fēng)險(xiǎn)極大的事情。除非你的故鄉(xiāng)是中心城市(武漢、成都之類)，或者中心城市附近的城市(廊坊、東莞、嘉興之類)，或者是有顯著人口增量的城市(徐州、泉州之類)，或者你真的想返鄉(xiāng)發(fā)展，否則，還是克制住誘惑吧。
??這一輪限購(gòu)政策之后，你和太太的“第一次”(購(gòu)房貸款)越來(lái)越珍貴，輕易不能濫用。因?yàn)椤暗诙巍睍?huì)貴很多，貴到你嗔目結(jié)舌、無(wú)法承受。
