國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金最能反映房企的生存情況。2016年房企到位資金整體上漲15.2%，在所有資金的來源中，個人按揭貸款的增長幅度最大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。不過，在抑制樓市泡沫的政策調(diào)控下，2017年房地產(chǎn)市場將告別高增長，同時信貸政策逐步收緊，預(yù)計2017年房企將陷入“錢荒”。
個人按揭增長五年最快
1月20日，國家統(tǒng)計局公布2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況如下：2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，比上年增長15.2%，增速比1-11月提高0.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款21512億元，增長6.4%；利用外資140億元，下降52.6%；自籌資金49133億元，增長0.2%；其他資金73428億元，增長31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款41952億元，增長29%；個人按揭貸款24403億元，增長46.5%。
不得不提的是，在房企到位資金中，定金、預(yù)收款及個人按揭貸款增長幅度較高，占據(jù)房企到位資金超過50%，而這部分資金正是房企銷售所得。北京商報記者對比過去五年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年個人按揭貸款對于開發(fā)商資金貢獻的增幅也是五年中最多的，即便是在2013年房地產(chǎn)市場達到周期性高峰時，個人按揭貸款的同比增速也僅為33.3%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個人按揭貸款的增幅規(guī)模較大，主要受兩個因素的影響。第一是市場交易量活躍，尤其是2016年新房交易量同比增超兩成，所以會帶動相關(guān)房貸數(shù)據(jù)的增長。第二是商業(yè)銀行放貸是比較積極的，所以按揭貸款的規(guī)模也會快速上升。這兩個因素都對房企的房貸層面的資金回籠有積極作用。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2016年房地產(chǎn)貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。樓市新政出臺后，房地產(chǎn)市場關(guān)于首套房及二套房購房首付比例下調(diào)，寬松的信貸政策以及去庫存政策的刺激下，全國房地產(chǎn)市場普遍開始回暖，引發(fā)2016年前三季度房地產(chǎn)銷售市場的**行情。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從庫存方面來看，2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米，較2015年71853萬平方米下降了3.2%。其中住宅庫存40257萬平方米，與2015年45248萬平方米相比下降了11%。2015年相比2014年則呈現(xiàn)整體上升。
利用外資額連續(xù)兩年跌50%
在2016年全年的房企到位資金情況中，只有利用外資方面出現(xiàn)52.6%的下跌。事實上，自2015年，房企到位資金中外資來源就開始出現(xiàn)下滑，且下降幅度也超過50%。北京商報記者查詢國家統(tǒng)計局公布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況發(fā)現(xiàn)，在2015年房企到位資金中，利用外資為297億元，下降53.6%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計，2016年前11個月，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上總計發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。
在房企到位資金情況中，除去海外資本及其他資金中的定金、預(yù)收款、個人按揭貸款外，國內(nèi)貸款增長6.4%，自籌資金增長0.2%，這兩部分資金在2015年的情況則是分別下降4.8%、2.7%。
有證券分析師認(rèn)為，這主要是因為寬松的貨幣環(huán)境降低房企融資成本，根據(jù)貸款基準(zhǔn)利率來看，房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來最低水平，而通過公開債務(wù)融資成本則較貸款融資成本更低，低廉的融資成本推升了房企融資積極性，進而促進房企融資進行投資。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。
信貸收緊下的“錢荒”
對于房企而言，2016年前三季度是“繁榮”的時期，但是2016年四季度起，信貸政策開始收緊，開發(fā)商發(fā)債融資規(guī)模呈現(xiàn)斷崖式下跌。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度總發(fā)債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月房企合計債券融資為126.7億元，僅占全年融資總額的1.11%，是近一年來的最低點。債券利率則出現(xiàn)了抬頭跡象，資金成本開始加重。
該人士認(rèn)為，過去十幾年的房地產(chǎn)波動歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場將快速降溫，預(yù)計2017年一二線熱點城市成交量將受政策限制而出現(xiàn)同比大幅回落，三四線城市雖然繼續(xù)有去庫存政策利好，但市場基本面難以支撐高增長，銷量同樣將出現(xiàn)回落，屆時全國樓市將告別高增長，回到相對平穩(wěn)水平。
在此情況下，房企依靠銷售來獲取資金的途徑也將面臨考驗。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在信貸收緊、樓市成交下滑幾乎成為定局的情況下，2017年房企獲得資金將變得艱難，陷入“錢荒”，對房企的財務(wù)將是一個極大的考驗。
