我們說中國正在快速步入存量房時代，那么這個時代的基本特征是什么？它有什么可度量、可跟蹤、可監(jiān)測的指標？或者說，標志性事件是什么？我們認為，總體來看，有這么四個判斷維度：
??一、流通能力的趨勢性上升
??流通能力衡量的是存量房市場的交易活躍程度，可以用兩個指標度量和比較：
??1.流通率。從橫向數(shù)據(jù)看，2016年中國總體水平為2%，北京、上海、深圳、廣州分別為3.6%、4.5%、5%、2.8%。二線重點中，天津、成都、杭州、蘇州、廈門分別為3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。進一步對比，2%的總體流通率高于日本，低于美國，但是一線和二線熱點城市已經(jīng)接近甚至超過發(fā)達國家的平均水平。從縱向對比看，以歷史數(shù)據(jù)比較詳實的北京為例，2008年二手房交易量開始超過新房，在此之前的流通率不足1%，在此之后，流通率逐步提升，過去十年的均值為2.4%，峰值為2009年的3.9%。
??2.二手房交易量（額）占比。近年來全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例不斷提升，2016年占比達到41%，5年前這一比例不足20%。一線城市二手房交易額達到3.2萬億元，是新房成交額的2.13倍，北京、上海二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%，占比較2015年分別提高6個、4個百分點。
??二線城市中南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%，比去年分別提高2個、12個與15個百分點。從成交量看，2016年全國二手房約成交504萬套，北京二手住宅成交26.9萬套，上海36.2萬套，深圳10.2萬套。二線城市中，南京成交15.3萬套，天津成交16.5萬套。二手房交易量超過新房的城市有北京、上海、深圳、廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等9個城市。
??二、機構滲透率的全面上升
??機構滲透率衡量的是圍繞存量房市場的專業(yè)化、規(guī)模化服務機構的發(fā)育和完善程度，具體而言，至少有這么幾個層次的滲透：二手房交易的經(jīng)紀滲透率、租賃機構的滲透率、物管滲透率。
??1.經(jīng)紀滲透率?；诜课萁灰妆旧淼母呖蛦蝺r、低頻、非標等特點，專業(yè)化服務機構會發(fā)揮越來越重要的作用，經(jīng)紀人的角色不可或缺。有三個主要原因會強化這個趨勢：其一是連環(huán)單的上升，導致交易復雜度上升，交易的確定性和可控性變得尤其重要，對專業(yè)服務的需求上升。其二是客單價越來越高，交易安全比以往更為重要，在合同和資金的流轉過程中，只有專業(yè)機構的介入才能最大限度地降低風險。其三，跨區(qū)域的換購交易不斷增多，一、二手的聯(lián)動性越來越強，客觀上都會增加對專業(yè)服務的需求。
??從目前的情況看，一線城市經(jīng)紀滲透率已經(jīng)很高，2016年北京、上海、深圳的經(jīng)紀機構滲透率分別達到88%、86%和80%，廣州也達到了75%，滲透率均比往年有所提高。
??2.租賃運營機構的滲透率。從成熟市場的經(jīng)驗看，這里的機構應該是兩類：其一是持有和運營為一體的機構，這類機構在房地產(chǎn)Reits成熟的美國和日本都比較普遍，在美國滲透率約為8%，在日本的滲透率為17%；其二是托管類機構，它們不持有、不擁有物業(yè)，主要為大業(yè)主（通常為開發(fā)商或公寓機構）以及小業(yè)主（房東）輸出管理，提供租前、租中、租后的一系列服務，從租客篩選、租金收取，到房屋維修等。這類機構在美國租賃市場的滲透率為22%，在日本租賃市場的滲透率為65%。
??反觀當下的中國租賃市場，這兩種機構均未形成一定的影響，形成一定規(guī)模的是介于兩者之間的包租形式，既不持有資產(chǎn)，也不是輕資產(chǎn)的托管，而是一定期限內(nèi)（通常為3-5年）的使用權承包出租模式。大致估計，2016年這種形式的機構租金收入規(guī)模在200億左右，考慮到中國租賃市場1萬億左右的GMV，滲透率為2%左右?？梢?，租賃市場的機構滲透率還極低，處于早期發(fā)展階段。
??3.物管滲透率。2016年全國有73%的房屋引入物業(yè)管理服務，一線城市的物業(yè)管理滲透率通常較高，北京為81%，上海為88%。
??總體上觀察，中國存量房市場的機構發(fā)育程度仍然較低，從服務范圍上，租賃滲透率極低；從服務程度上，二手房經(jīng)紀機構的成熟度、規(guī)范度仍有待提升，物管的服務深度也有待提高。
??三、一批職業(yè)化服務階層的出現(xiàn)與成熟
??從這個維度看，至少有兩類服務階層：圍繞交易的服務階層、圍繞房屋管理的服務階層。第一類主要是經(jīng)紀人，也包括圍繞交易的諸多服務角色，例如過戶專員、金融專員等，國外也有法律書士、*押貸款經(jīng)紀人、產(chǎn)權保險經(jīng)紀人等參與。第二類主要是圍繞房本身的服務者，物管經(jīng)理是主要的代表。
??以經(jīng)紀人為例，2016年中國二手房交易額約為6.5萬億，其中5萬億集中在前面30個重點城市，3萬億集中在前三個城市，粗略估計，這3個城市的經(jīng)紀人規(guī)模約為25萬人，這30個城市的經(jīng)紀人規(guī)模約65萬人。如果以萬人經(jīng)紀人數(shù)量衡量，一線城市約為200人，即每一萬人當中有200人為經(jīng)紀人，人均交易單量為3單，月均不足0.3單。從這個數(shù)據(jù)看，即便是二手房市場規(guī)模最大、經(jīng)紀行業(yè)相對成熟的三個一線城市，經(jīng)紀人的人均效率都是很低，行業(yè)的產(chǎn)能明顯過剩，看起來經(jīng)紀人過多了。然而，從另一個角度看，經(jīng)紀人又很少。這是因為經(jīng)紀人的流失率極高，行業(yè)總體的月均流失率約為10%，換言之，一年之中，120%的經(jīng)紀人會流失，行業(yè)是負沉淀，平均從業(yè)年限負增長。從這個維度看，經(jīng)紀行業(yè)壓根“沒有人”。
??這便是整個行業(yè)的根本問題所在。流失率高、從業(yè)年限短，缺少長期的職業(yè)打算，職業(yè)化經(jīng)紀人還有一段很長的路要走。
??三、行業(yè)新龍頭的出現(xiàn)
??大致預測，中國會在存量市場出現(xiàn)市值過1000億的新龍頭，并在未來3-5年出現(xiàn)3-5家大體量上市公司。
??第一個領域是經(jīng)紀服務領域。這個市場由于機構滲透率高且機構集中度高兩個基本特征，加上經(jīng)紀服務本身的規(guī)模效應和網(wǎng)絡效應，在這個今天超過6萬億，未來可能超過10萬億的大市場里，產(chǎn)生一二個萬億級大型交易平臺、幾個千億級中型交易平臺的概率是極大的。萬億平臺千億市值，千億平臺百億市值，關于這一點，應該是沒有疑問的。
??第二個領域是租賃運營和房屋管理市場。即使考慮一線城市約計200萬套房屋、80萬億的存量資產(chǎn)，產(chǎn)生千億市值的公司都是非常值得期待的。考慮這個市場的本地化、重資產(chǎn)等特征，預計會產(chǎn)生1-2家千億級公司、數(shù)家百億級公司、大量十億級小而美的小公司，整體上這將是一個“百花齊放”的市場。信息服務類、運營類、托管類、金融服務等細分領域都有可能長出有價值的公司。
??第三個領域是物業(yè)管理。物管極期分散，這是行業(yè)基本特征，長出千億級別公司的可能性低，但是百億市值的公司會很多。美國最大的公司市值為50億美金，中國最大的公司市值為10億美金左右，這個領域的上市公司已經(jīng)不少，未來還會更多，且會進一步長大。
??第四個領域是城市更新?？傮w上這是一個非常大的市場，目前剛剛起步。以成熟市場的日本作為對比，在這個領域，日本最大的三家房地產(chǎn)公司均不同程度地參與土地再生、寫字樓再生及住宅再生業(yè)務。除此之外，已經(jīng)上市的專門從業(yè)住宅再生的小市值公司就超過10家。中國目前已逐步進入這個階段，隨著增量土地開發(fā)的減少，盤活存量土地、存量商辦以及存量住宅將是一個長期工程。
