要解決“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央給出的藥方是2011年前便提出的建立房地產(chǎn)調(diào)控政策長效機(jī)制，那么五年多了，卻為何推進(jìn)不動?
12月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，一線城市房價環(huán)比基本持平;二線城市房價環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落;三線城市房價總體較為穩(wěn)定。樓市降溫雖呈現(xiàn)出積極變化，與近期以來的嚴(yán)厲調(diào)控不無關(guān)聯(lián)。
盡管如此，但要做到本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議所強(qiáng)調(diào)的“房子是用來住的，不是用來炒的”，卻并不容易。近觀十年來的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控史，我們似乎都沒有完全做到，本次調(diào)控也是因?yàn)橥顿Y投機(jī)性客戶的卷土重來。
中央提出的解決方案是建立房地產(chǎn)調(diào)控政策的長效機(jī)制。這個提法，上屆政府在2011年時就有了，五年多了依然如此，為何推進(jìn)不動?其實(shí)是因?yàn)橛袔讉€關(guān)鍵難點(diǎn)阻礙了長效機(jī)制的建立。
我國房地產(chǎn)市場兼具計(jì)劃和市場的經(jīng)濟(jì)特征。因控制土地等大量資源，地方政府無形中扮演了壟斷者角色，以至于土地成為地方政府第二財政，而其又需要考慮國計(jì)民生和基本保障。多種角色的扮演，讓地方政府始終處于矛盾心態(tài)。因此要建立長效機(jī)制，中央政府需要兼顧各個利益群體及長短期利益的平衡。關(guān)鍵是要解決這幾個難點(diǎn)：
首先是要摸清家底，建立一整套地產(chǎn)大數(shù)據(jù)。這是制定一切有效政策的前提。一個家庭到底有幾套房子?有多少房子是空置的?每個城市有多少可以開發(fā)的土地?每個城市每年有多少新增人口?
雖然調(diào)控十年，政府也早已讓國土部牽頭進(jìn)行不動產(chǎn)登記，但迄今沒有一個完整詳細(xì)的數(shù)據(jù)。這讓政策制定者多少有點(diǎn)無據(jù)可依，導(dǎo)致地產(chǎn)政策變來變?nèi)?，不僅未來政策難以出爐，即便是當(dāng)下熱議的房產(chǎn)稅，其具體實(shí)施也得需要上述依據(jù)。才能算出起點(diǎn)應(yīng)該多少?不同類別的房子如何應(yīng)對?否則如何能做到準(zhǔn)確征收?
其次是土地的供應(yīng)，這是房地產(chǎn)的根子問題。
中央對地方政府要有相應(yīng)約束，不能人為控制土地出讓造成稀缺。尤其是地方政府因?yàn)樾实投鴮?dǎo)致土地供應(yīng)嚴(yán)重不足的問題，應(yīng)該適當(dāng)放開，比如目前很多城市的市區(qū)土地主要依靠舊城舊村改造來置換新的土地，這方面如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的前期墊資，參與和后期土地招拍掛的問題，要切實(shí)理順。
而三四線城市的銷售壓力更要從供求關(guān)系入手，如果庫存大到一定程度，可以建立停止出讓土地的紅線。商業(yè)比例也要建立科學(xué)的指導(dǎo)意見，避免各大城市嚴(yán)重過剩的庫存問題。
再者，要解決后期消費(fèi)者分類問題，其實(shí)這是目前調(diào)控的主要指標(biāo)和手段。
從十月各地實(shí)施政策來看，基本都是核心內(nèi)容，但城市之間差別巨大。盡管要一城一策，但應(yīng)根據(jù)詳細(xì)數(shù)據(jù)，有整體平衡。尤其是在房價暴漲的重點(diǎn)城市，需求端要區(qū)分清剛需、改善、投資、投機(jī)幾類客戶群，每個家庭的一、二、三套房區(qū)別對待，用政策對其需求進(jìn)行有效限制。
最后，要管好進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)上下游的資金，做到去金融杠桿。
房子之所以能炒起來，無非實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行，致使大量資金無處可去，流入地產(chǎn)行業(yè)。資金到了開發(fā)商那里，造就了無數(shù)地王;到了老百姓手里，成就了無數(shù)樓王。因此中央政府需要考慮好管制貨幣的流動性泛濫問題，這是炒房問題的總根源。
而其中最大的支撐，就是金融杠桿，必須分類去掉杠桿。比如在需求端，讓剛需改善能獲得一定支撐，而投資投機(jī)得不到支撐，自然可以有效抑制炒房。
