樓市新政中的購(gòu)房者：到底是違約還是再借錢(qián)

“首付提高，我認(rèn)了，關(guān)鍵是我買(mǎi)的房，房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？我買(mǎi)房應(yīng)該注意什么。”這種聲音在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的實(shí)地踩盤(pán)中極具代表性。 ??10月10日，購(gòu)房者林飛拿著商品房購(gòu)房合同，坐在街邊的臺(tái)階上，他購(gòu)買(mǎi)的房屋，兩天前才過(guò)房屋核驗(yàn)和網(wǎng)簽。 ??這意味著林飛的首付比例由30%提高至35%，按照930樓市新政，他首套房首付總額由110萬(wàn)元提高至120萬(wàn)元。 ??林飛顯得有些絕望，其原因有三：一是原來(lái)的110萬(wàn)元的首付中有70萬(wàn)元來(lái)自于借款；二是林飛月薪稅前約2萬(wàn)元，房貸月供也是2萬(wàn)元；三是林飛僅有的40多萬(wàn)元全部用于購(gòu)買(mǎi)這套45平米總價(jià)250萬(wàn)元的南三環(huán)房屋，10萬(wàn)元對(duì)他來(lái)說(shuō)壓力不小。 ??到底是違約還是再借錢(qián)，林飛不知道怎么辦。 ??糾結(jié)的購(gòu)房者 ??林飛的糾結(jié)，并不是個(gè)案。 ??剛改者李明，也是被新政人群之一，他于9月中選賣(mài)掉東五環(huán)一套600萬(wàn)元的房子，這是他在北京擁有的唯一一套住房。 ??9月30日下午3點(diǎn)，林飛東五環(huán)的房子順利過(guò)了網(wǎng)簽，買(mǎi)賣(mài)順利成交，但李明購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有及時(shí)在9月30日通過(guò)網(wǎng)簽，直到10月8日上午10：30才通過(guò)網(wǎng)簽。 ??按照930新政，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 ??李明的首付由700多萬(wàn)元提升至980萬(wàn)元。 ??李明已明顯感覺(jué)到壓力，暫時(shí)沒(méi)有能力拿出150多萬(wàn)元填補(bǔ)首付缺口，加上新買(mǎi)房屋總價(jià)較高，貸款額度較高，李明自己形容，這次換房，有點(diǎn)心力交瘁。 ??剛開(kāi)始李明不相信事實(shí)的殘酷性，不停地給各大銀行和經(jīng)紀(jì)人打電話(huà)咨詢(xún)。 ??商業(yè)銀行明確告訴李明，政策遇到“在途單”，新政的執(zhí)行時(shí)間是以購(gòu)房人的網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，如果是9月30日新政出臺(tái)以前簽約的，將按照原先的政策執(zhí)行，而新政出臺(tái)后新申請(qǐng)的購(gòu)房人，將按照最新的政策執(zhí)行首付比例。換言之，首付提高至980萬(wàn)元已板上釘釘。 ??擺在李明面前的解決辦法是：要么借錢(qián)填補(bǔ)150多萬(wàn)元首付空缺，要么毀約不執(zhí)行，但李明希望協(xié)議解約。他的參照是，其房屋買(mǎi)賣(mài)合同附件第4條規(guī)定：“在本協(xié)議履行期間，如出臺(tái)新的限購(gòu)政策且該限購(gòu)政策導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法履行的，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任，后續(xù)事宜以及已交付的款項(xiàng)和已發(fā)生的費(fèi)用由各方友好協(xié)議解決?！? ??李明咨詢(xún)經(jīng)紀(jì)人，得到答案是“在途單”可通過(guò)協(xié)議解約，但協(xié)議解決概率較小，不過(guò)李明可采取訴訟有關(guān)方的形式來(lái)解決，但在訴訟階段期間，需去外面租房，聽(tīng)到這些，李明心情變得更焦慮。 ??10月10日晚，李明給數(shù)家銀行的經(jīng)紀(jì)人，得到答案和前述經(jīng)紀(jì)人類(lèi)似。 ??“我只是想換房而已，沒(méi)想到把自己變成了原告……”說(shuō)完4個(gè)F字眼，李明一屁股坐在街道上，坐了1小時(shí)。 ??“買(mǎi)了會(huì)跌嗎” ??10月11日、10月12日，林飛非常焦慮，去中介門(mén)店、過(guò)戶(hù)大廳、售樓處現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)，發(fā)現(xiàn)依然是密密麻麻聚攏而來(lái)的買(mǎi)房人，市場(chǎng)依然火爆。 ??這兩天，從他2個(gè)前同事來(lái)的樓市情報(bào)更刺激了林飛。其中一位前同事剛剛看了東四環(huán)陽(yáng)光上東的4居室，總價(jià)1400萬(wàn)元。這個(gè)房子已被業(yè)主執(zhí)行了800多萬(wàn)元的二次抵押貸款，房子還不干凈，大門(mén)上被貼有咒符。若想購(gòu)買(mǎi)這套房屋，買(mǎi)家需先付870萬(wàn)元進(jìn)行房屋解押。即使這樣新上的房子，最近依然有5次看房記錄。 ??另外一位前同事拖家?guī)Э冢ɡ瞎猩虾?hù)口）從北京飛向上海搶購(gòu)鞍山八村一套單價(jià)7萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房，結(jié)果業(yè)主毀約漲價(jià)。 ??周邊的人要么在看房，要么在搶房，要么在談?wù)搮R率，狂躁的氛圍似乎讓林飛和李明對(duì)首付提高失去了免疫力，10萬(wàn)元和150萬(wàn)元，似乎都不重要了。林飛說(shuō)，“10萬(wàn)元首付，我就湊吧，越等距離房子越遠(yuǎn)，越攢錢(qián)距離房屋越遠(yuǎn)?！? ??10月12日，李明給中介打電話(huà)，“趕快把后續(xù)做完吧，雖然首付多付了150萬(wàn)元，但我們不需要離婚買(mǎi)房，想了想，我們還不是最差的，咱們趕緊走手續(xù)吧?！? ??李明在2天內(nèi)迅速?zèng)Q定繼續(xù)過(guò)戶(hù)，原因不是周邊火熱的市場(chǎng)，而是他自稱(chēng)得到內(nèi)部消息：930新政的實(shí)質(zhì)試探房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多熱，后面可能配套政策，李明得到的消息有兩點(diǎn)：一是未來(lái)可能在限制二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上進(jìn)行調(diào)控，坐地漲價(jià)的賣(mài)家可能也面臨著政府行政干預(yù)措施；二是政府會(huì)出臺(tái)打壓房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)政策。這些政策不一定會(huì)讓房?jī)r(jià)降低，但很可能?chē)?yán)重打亂李明的計(jì)劃。 ??10月12日晚，李明連續(xù)給經(jīng)紀(jì)人打電話(huà)，多次強(qiáng)調(diào)，這套房屋會(huì)堅(jiān)定不移地購(gòu)買(mǎi)。他希望趕快結(jié)束這次焦慮的換房之旅。 ??節(jié)后經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪(fǎng)各大中介公司門(mén)店獲悉：像林飛和李明這樣的情況非常多，不少被新政影響的購(gòu)房者主動(dòng)上中介門(mén)店咨詢(xún)，經(jīng)過(guò)猶豫后，還是準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)。 ??“首付提高，我認(rèn)了，關(guān)鍵是我買(mǎi)的房，房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？我買(mǎi)房應(yīng)該注意什么?！边@種聲音在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的實(shí)地踩盤(pán)中極具代表性。 ??來(lái)自業(yè)界的聲音 ??第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤分析道，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，北京新建住宅簽約216套，二手房住宅簽約209套，合計(jì)簽約425套，房產(chǎn)成交量下滑70%，成交量下滑多數(shù)購(gòu)房者只是在等待政策細(xì)則，并不是徹底棄購(gòu)，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下滑。 ??熊志坤認(rèn)為，在房貸首套貸款利率約8.5折和二套基準(zhǔn)利率1.1倍，可對(duì)比的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款1.2倍起，房?jī)r(jià)下調(diào)空間概率低，930新政只是遏制了購(gòu)房者購(gòu)房需求，但這些需求遲早會(huì)釋放，除非新增二套房貸利率1.9倍起（基本上不可能執(zhí)行），即利息趨同于房屋增值時(shí)，房?jī)r(jià)才有下探趨勢(shì)，“我的判斷依據(jù)是市場(chǎng)供需矛盾突出和歷史調(diào)控依據(jù)，2011年和2013年調(diào)控政策，調(diào)控帶來(lái)的是新政出臺(tái)后的前4月成交量下滑，但北京整體房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有下滑過(guò)，房?jī)r(jià)崩盤(pán)有些不靠譜?！? ??綠地控股京津事業(yè)部一位高管提醒到，不管市場(chǎng)情緒如何焦慮，購(gòu)房者依然需謹(jǐn)慎和理性選擇購(gòu)房，應(yīng)結(jié)合自身支付能力選擇房屋，絕對(duì)不能沖動(dòng)購(gòu)房，其中要注意兩個(gè)投資思路：一是房產(chǎn)投資邏輯：剛需人群，居住性至上；剛改善人群，資源配置至上；改善性人群，地段至上；富豪階層，品質(zhì)和稀缺至上；二是堅(jiān)守“二八”底線(xiàn)，存款與買(mǎi)房需堅(jiān)持2：8原則配置資產(chǎn)，“在房?jī)r(jià)如此高企情況下，我覺(jué)得有多大鍋，就下多大米?！? ??對(duì)剛需人群（首付50萬(wàn)元-200萬(wàn)元）而言，上述企業(yè)高管認(rèn)為：一是購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型最好選擇90平米左右的新建商品房，而不是老破小二手房；二是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率必須跑贏北京整體房?jī)r(jià)上漲速度，這是剛需人群步入剛改善人群的關(guān)鍵一步；三是不要一口氣吃一個(gè)胖子，手里只有80萬(wàn)元存款就想購(gòu)買(mǎi)四環(huán)內(nèi)的品質(zhì)社區(qū)，一定要解放“打破一套房住一輩子”的思想，“這是我之前買(mǎi)房的錯(cuò)誤投資理念?！? ??對(duì)剛改善人群（首付400萬(wàn)-1500萬(wàn)資產(chǎn)）而言，前述綠地控股京津事業(yè)部高管建議，需關(guān)注二個(gè)方向，一是社區(qū)獨(dú)特的教育和醫(yī)療資源；二是社區(qū)換房率比例，購(gòu)買(mǎi)小區(qū)換房率不能低于5%，“換房率高，出手易，風(fēng)險(xiǎn)小?！? ??對(duì)改善性人群（首付5000萬(wàn)資產(chǎn)-1億元）而言，需選擇四環(huán)內(nèi)有品質(zhì)其能抵抗房產(chǎn)調(diào)整周期的房子，投資關(guān)鍵詞是：舒適性、四環(huán)內(nèi)、知名房企的高品質(zhì)社區(qū)、社區(qū)圈層資源等，需聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)靠譜房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行房產(chǎn)資產(chǎn)配置，切忌盲目殺入豪宅市場(chǎng)，沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)豪宅。 ??對(duì)于存款低于50萬(wàn)元的購(gòu)房者，前述房企高管建議，除了踏實(shí)工作存錢(qián)之外，需額外培養(yǎng)兩個(gè)投資思路：一是房產(chǎn)配置的投資方向感；二是多看樓盤(pán)多踩盤(pán)，至少學(xué)會(huì)淘房，“學(xué)會(huì)淘房子，學(xué)會(huì)淘小而廉價(jià)的房子，最后提醒年輕人，存款低于50萬(wàn)元的，要有龜兔賽跑心態(tài)，現(xiàn)在沒(méi)有房不代表一輩子有房，房子多的人，風(fēng)險(xiǎn)也大，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)了，存款低于50萬(wàn)元的人也許就是富豪了?！鼻笆龇科蟾吖苷f(shuō)。 ??（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中林飛、李明為化名）