現(xiàn)在買二手房（房源、代理、租房），觀察業(yè)主的臉色和心情是最重要的功課?！边@是近期剛剛簽下一套二手房的買家得出的結(jié)論。
新房市場(chǎng)的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場(chǎng)。由于價(jià)格上漲迅速，買家急于出手，而賣家調(diào)高價(jià)格欲望提升，市場(chǎng)房源也出現(xiàn)了緊缺。在近期的二手房交易中，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場(chǎng)。雖然大量購房人涌入二手房市場(chǎng)，但因資格、資金等問題也讓一些二手房業(yè)主在繼續(xù)持房觀望。研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，短期內(nèi)二手房新增供給將持續(xù)短缺，業(yè)主漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)價(jià)格還將走高。
議價(jià)空間低 爭(zhēng)議部分均是買家妥協(xié)
馬華(化名)只用一周就完成了從“租房族”到準(zhǔn)業(yè)主的轉(zhuǎn)變。
從大學(xué)畢業(yè)起，馬華一直就是堅(jiān)定的“租房族”，從未產(chǎn)生過買房的念頭。她曾向朋友表示，買房對(duì)她的唯一吸引力就是可以自己裝修，其他的對(duì)她都沒有什么吸引。抱著這樣堅(jiān)定想法的她，從未想到過自己的“世俗化”轉(zhuǎn)變，一周就可以完成。
最開始讓她動(dòng)了買房心思的起因，是房東再次對(duì)房租的提價(jià)。6000元/月的房租堪比她周圍朋友的房貸月供。聽到她對(duì)房租的抱怨，父母提出可以支持首付讓她買房，她綜合考慮了一下，有些動(dòng)心。加上丈夫一直計(jì)劃買房，于是買房歷程就正式開始了。
她和丈夫都工作在大中關(guān)村區(qū)域，租房一直租在回龍觀，她將買房的目標(biāo)也定在了回龍觀。在網(wǎng)上查找了一陣信息后，她在網(wǎng)上預(yù)約了看房。“真正看房的時(shí)間只有兩個(gè)半天?！瘪R華告訴《廣廈時(shí)代》。她和丈夫在一個(gè)周末的兩個(gè)半天看了不到十套房，就簽了購房合同。
馬華最終購買的是新龍城的一套大兩居，97平方米的房子總價(jià)470萬元，成交價(jià)較小區(qū)同戶型高了一些。業(yè)主要求交房日期要延遲到2017年的1月，但交易需要盡快完成。這樣苛刻的條件下，業(yè)主也只是做出了五萬元的價(jià)格讓步?！斑@五萬，也就能勉強(qiáng)支付半年的房租。”馬華表示。
由于此前對(duì)于二手房交易流程一無所知，馬華買房后才聽朋友說，公積金貸款比較省錢。她和丈夫每月的公積金繳納額也比較高，利用公積金貸款還款也方便。馬華一共貸了275萬元，選擇一部分公積金、一部分商貸的組合貸是最合算的貸款方式。聽說了這個(gè)，馬華立即通過中介向業(yè)主詢問，可不可以進(jìn)行組合貸。這個(gè)提議立即遭到了業(yè)主的拒絕，業(yè)主表示，急于用錢，組合貸審批周期長(zhǎng)，不考慮。
對(duì)于業(yè)主的拒絕，馬華也很無奈。合同簽訂了，只能讓步，但買虧了的想法，還是產(chǎn)生了?！斑@次買房，全程感覺就是都要看業(yè)主的臉色，手里拿著房子，說什么都有底氣，只要不是太離譜，就只能接受?！辈贿^，馬華丈夫的想法則比較樂觀，在他看來，同樣的房子，今年年初只要400萬左右就可以買到，現(xiàn)在出手已經(jīng)有點(diǎn)晚了，不過如果現(xiàn)在沒有買，明年這樣的房子肯定也要超過500萬元了。
業(yè)主看好后市不愿出手供需矛盾趨緊
馬華的買房經(jīng)歷并不是個(gè)案，二手房市場(chǎng)的議價(jià)正越來越難，業(yè)主方諸多要求的背后也難有價(jià)格的讓步?！稄V廈時(shí)代》調(diào)查時(shí)，在某中介門店，北五環(huán)外一套兩居房源剛掛出，業(yè)主提出要繳納100萬元的定金和過戶后5-6個(gè)月的騰房時(shí)間，但在價(jià)格上幾乎沒有讓步。
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，如果用最后掛牌價(jià)和最終成交價(jià)之間的差值來衡量進(jìn)入談判環(huán)節(jié)后客戶的議價(jià)能力，8月第四周議價(jià)空間僅為1.4%,且這一指標(biāo)持續(xù)數(shù)周下滑，可見目前市場(chǎng)上買方的話語權(quán)低。
8月第四周新增客源/新增房源為5.19，意味著每1套新增供給對(duì)應(yīng)5.19個(gè)新增需求，雖然相對(duì)第三周有小幅增加，但是目前供需矛盾還是比較緊張。在這種市場(chǎng)下賣方占有絕對(duì)話語權(quán)，在基于市場(chǎng)判斷進(jìn)行調(diào)價(jià)時(shí)，漲價(jià)業(yè)主的占比高達(dá)80.2%，且這一指標(biāo)呈持續(xù)上升趨勢(shì)，短短兩個(gè)月的時(shí)間增加了30多個(gè)百分點(diǎn)。可見賣方的強(qiáng)勢(shì)地位在進(jìn)一步增強(qiáng)。
成交決策周期的縮短背后是賣家心態(tài)的變化。據(jù)鏈家研究院分析，目前業(yè)主主要分為兩類：手持一套或者手持多套房源，基于當(dāng)前火熱的市場(chǎng)現(xiàn)狀，手持一套房源的業(yè)主基本不會(huì)選擇此時(shí)出手，因?yàn)檫@將冒著后期無法再次“上車”的風(fēng)險(xiǎn)?！稄V廈時(shí)代》調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主了解到自己的房子價(jià)格一直在漲，有出手的想法，但是出手后拿到現(xiàn)金做什么投資，還能買到什么樣的房是一直困擾他們的問題。以一位在通州擁有房子的業(yè)主為例，通州樓市一年多以來價(jià)格的上漲讓他的房子價(jià)格翻了一番，他也多次動(dòng)過心思想把房子賣了，但通州市場(chǎng)局部的限購讓他如果把房子賣掉，就失掉了再次入場(chǎng)的可能，而且雖然變現(xiàn)后收益不菲，但收益投向哪，他也沒有方向。
而對(duì)于手持多套房源的業(yè)主，目前市場(chǎng)還在升溫，短期內(nèi)大多都持看漲態(tài)度，因此此時(shí)入市的可能性不大，基于這兩點(diǎn)，可以猜測(cè)短期內(nèi)新增供給的不足將是持續(xù)的，市場(chǎng)未出現(xiàn)大變化的情況下新增供給難有大的增加。
受到供不應(yīng)求、房源稀缺的市場(chǎng)現(xiàn)狀影響，擔(dān)心錯(cuò)過機(jī)會(huì)的買方在購房時(shí)決策周期明顯縮短，8月第四周客戶成交周期為33天。由于從六月新增了房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)，要耗費(fèi)半個(gè)月左右的時(shí)間，買家真正從看房到簽合同的周期則更短。
成交量居高不下 價(jià)格或持續(xù)走高
雖然賣家入市的積極性不高，但成交量仍然居高不下。
根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月第三周全市網(wǎng)簽量重回5500套大關(guān)，第四周網(wǎng)簽量升至5952套，近幾周的數(shù)據(jù)顯示鏈家成交量依然呈現(xiàn)明顯遞增趨勢(shì)，基于鏈家較大的市場(chǎng)占有率，可以推測(cè)，目前市場(chǎng)還處在升溫階段，后期網(wǎng)簽規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。
在價(jià)格上，8月第四周，北京二手住宅成交均價(jià)為49102元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。均價(jià)較大幅度的上漲來源于兩個(gè)方面的原因：首先是中心城區(qū)成交占比上升這一結(jié)構(gòu)性因素影響，更主要的原因還是在于目前房源不足、買方熱情高漲導(dǎo)致強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)進(jìn)一步加強(qiáng)，報(bào)價(jià)主導(dǎo)下的價(jià)格呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)。8月第四周新增房源掛牌價(jià)為51666元/平方米，繼續(xù)快速上漲。
另一個(gè)更讓市場(chǎng)緊張的指標(biāo)是可售房源的不足。8月第四周鏈家可售存量?jī)H為7月初的80%，兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)可售房源被消耗20%，與可售存量不足對(duì)應(yīng)的是去化速度呈現(xiàn)明顯加速趨勢(shì)，8月第四周去化速度為7.04%，預(yù)計(jì)后期房源將變得更加稀缺。
種種數(shù)據(jù)顯示，八月二手房的成交量已有追趕3月二手房成交高峰月的趨勢(shì)。不過，對(duì)比三月和八月的市場(chǎng)火熱的原因，仍有一些不同。
根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月28日，8月鏈家成交量為3月的87.3%，可見8月市場(chǎng)實(shí)際成交十分活躍；在成交均價(jià)方面，3月環(huán)比增幅為4.3%,而截至28日，8月份成交均價(jià)在更高位的基礎(chǔ)上環(huán)比增幅高達(dá)5.5%，某種程度上8月的市場(chǎng)表現(xiàn)比3月更激進(jìn)，成交價(jià)格可以說呈“跳漲”態(tài)勢(shì)。
鏈家研究院分析認(rèn)為，8月價(jià)格的上漲背后是一系列連鎖反應(yīng)。一方面，前期樓市熱潮消耗大量房源，帶來了房源的明顯不足。另一方面，股、匯、債市表現(xiàn)欠佳，房產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置標(biāo)的備受追捧。供需矛盾的趨緊直接帶來了掛牌均價(jià)的走高，手握房源的業(yè)主強(qiáng)勢(shì)調(diào)價(jià)，而購房人為趕上上漲的大潮，被迫接受價(jià)格，于是簽約均價(jià)繼續(xù)走高，而為控制成本客戶縮短決策周期、減少看房數(shù)量。成交周期的縮短讓庫存更加不足，供需矛盾更加緊張。
