長三角樓市調(diào)控大潮已至，市場反應(yīng)不一。8月11日，蘇州、南京推出調(diào)控政策，但開發(fā)商集體喊“買房更難”；已被機(jī)構(gòu)證實(shí)的合肥限貸政策等待發(fā)出，開發(fā)商和購房者已開始搶跑。
蘇州、南京的開發(fā)商認(rèn)為，買房將會(huì)更難，同時(shí)表示“政策將擠壓中小房企的生存空間”。
新房入市周期拉長
地價(jià)越高，預(yù)售門檻越高，產(chǎn)品上市時(shí)間越長，影響市場供給。為控制土地價(jià)，蘇州和南京給出土地價(jià)格和預(yù)售證掛鉤的措施。南京要求，當(dāng)競價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%時(shí)，七層以下建筑結(jié)構(gòu)封頂、八層及以上建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)三分之二以上方可預(yù)售；競價(jià)達(dá)最高限價(jià)90%時(shí)，須現(xiàn)房銷售。網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號(hào)產(chǎn)生競得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。
無獨(dú)有偶，蘇州市要求，土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)（不含市場指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。此前蘇州的預(yù)售條件為，建筑出地面三分之一即可。
多位開發(fā)商人士認(rèn)為，提高預(yù)售條件將拉長項(xiàng)目入市時(shí)間，導(dǎo)致市場庫存進(jìn)一步告急，買房更難。蘇寧置業(yè)一名投資部人士認(rèn)為，就是新政有益于擴(kuò)大大型房企，尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過；對(duì)于抑制房價(jià)并沒有什么卵用，還可能導(dǎo)致供需矛盾激化，買房更難就是新政有益于擴(kuò)大大型房企，尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過；對(duì)于抑制房價(jià)并沒有什么卵用，還可能導(dǎo)致供需矛盾激化，買房更難按現(xiàn)在的土拍節(jié)奏看，大量土地將觸及預(yù)售新規(guī)，從而使得項(xiàng)目入市時(shí)間拉長，對(duì)于抑制房價(jià)并沒有什么用，還可能導(dǎo)致供需矛盾激化，買房更難。
業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，最近3個(gè)月，南京商品住宅消化周期為1.91個(gè)月、1.86個(gè)月和1.77個(gè)月，創(chuàng)最近30個(gè)月低點(diǎn)。
龍湖、遠(yuǎn)洋、金地等開發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)，拉長預(yù)售時(shí)間，變相減緩了市場供應(yīng)速度。
新政或有益于大房企，特別是央企。上述開發(fā)商人士同時(shí)表達(dá)了擔(dān)憂，預(yù)售條件的提高，將對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金提出較高要求。蘇寧置業(yè)內(nèi)部人士稱，新政有益于擴(kuò)大大型房企尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過。
離執(zhí)行還有20天
限購、限貸被認(rèn)為樓市調(diào)控見效最快的措施。但因影響巨大，近年南京、蘇州等地政府使用較為慎重。不過有跡象表明，蘇州、南京的政策發(fā)布之前，市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)聲，截至政策出來，市場已基本消化，部分購房者搶在政策出臺(tái)前購房。
南京提高二套房首付比例，未重啟限購政策。對(duì)擁有一套住宅且貸款已結(jié)清購房者執(zhí)行35%的首付比例，此前該比例為30%，高淳、溧水不執(zhí)行新政；對(duì)有一套住宅貸款未結(jié)清的購房者執(zhí)行不低于50%的首付政策，此前該比例為30%，高淳、溧水不執(zhí)行新政。
蘇州重啟暫停了約3年的限購令。外地人購買二套房需對(duì)自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。
蘇州限購擠壓投資空間，認(rèn)房認(rèn)貸。首次購買普通住房購房者首付比例維持20%不變；對(duì)有購房記錄的首套購房者和已有一套住房但無未結(jié)清貸款的購房者執(zhí)行購買普通住房的最低首付比例保持30%不變的政策；對(duì)已有一套住房尚有未結(jié)清貸款、再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的購房者最低首付款比例，由40%調(diào)整為50%，吳江不執(zhí)行新政；繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。
同屬長三角的合肥，已被機(jī)構(gòu)證實(shí)將發(fā)布限貸政策，政策發(fā)布前，合肥開發(fā)商、購房者紛紛搶跑。相較于蘇州和南京市場的溫和反應(yīng)，合肥一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人透露，合肥市場影響將更大，因合肥的市場投資比例高，目前已經(jīng)出現(xiàn)部分客戶受停止第三套貸款發(fā)放的政策影響的客戶，近期，合肥開發(fā)商開盤明顯增多，不少購房者試圖趕在政策前買房。
