近日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議則提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控措施降溫土地市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)也正逐步改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸于理性。
??房?jī)r(jià)和地價(jià)在投資投機(jī)性資金的驅(qū)動(dòng)下，仿若展開(kāi)了一輪登峰大賽，一路上越攀越高，已經(jīng)讓眾多開(kāi)發(fā)商有頭懸“達(dá)摩克利斯之劍”的森然。
??8月3日，國(guó)家發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)出《更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用》一文指出，要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。因城施策加大調(diào)控力度，庫(kù)存較大的城市，可采取發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房。
??而近日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議則提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”，部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控措施降溫土地市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)也正逐步改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將回歸于理性。
??北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)持續(xù)高位上漲的可能性將會(huì)顯著下降。政府顯然注意到房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)分化，調(diào)控政策也開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化，熱點(diǎn)城市開(kāi)始從嚴(yán)從緊，而冷門(mén)地區(qū)甚至鼓勵(lì)出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼。
??地王火爆年
??今年上半年，地王頻頻刷新，和熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)火爆攀升一樣，令人大跌眼鏡。
??在上述發(fā)改委的這篇文中，特意提及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所回落。
??這一數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在7月15日發(fā)布的上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況，上半年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%），增速比1-5月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。
??其中，住宅投資31149億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.8%。
??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在某種程度上反映了地產(chǎn)商的拿地投資意愿。
??不過(guò)，該數(shù)據(jù)在近年來(lái)一直下滑，去年全年增速僅為1%，2016年初房地產(chǎn)投資現(xiàn)回暖，這一數(shù)據(jù)才結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)23個(gè)月的下滑趨勢(shì)轉(zhuǎn)而開(kāi)始上漲，不過(guò)，從5月以來(lái)，又出現(xiàn)小幅滑落。
??不過(guò)，即便截止六月底全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為6.1%，仍是去年4月以來(lái)的相對(duì)高點(diǎn)。
??與上半年回暖的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相對(duì)應(yīng)的是上半年火熱的拿地態(tài)勢(shì)。
??有媒體發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達(dá)167宗。
??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，上一個(gè)“地王”井噴的2013年，全國(guó)的“地王”數(shù)量也不過(guò)60宗。有媒體總結(jié)稱，今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市拍出了200多個(gè)“地王”。
??某研究報(bào)告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，二線城市已成為2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。
??值得一提的是，上半年，“地王”過(guò)半為國(guó)企央企斬獲，中國(guó)電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國(guó)企背景的企業(yè)尤為突出。溢價(jià)率、樓面地價(jià)亦創(chuàng)下新高，219宗“地王”中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達(dá)167宗。
??此時(shí)距離國(guó)資委發(fā)出央企“退房令”已經(jīng)過(guò)去6年有余。2010年3月，國(guó)資委要求，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
??然而，由于央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)涉及眾多利益的調(diào)整，時(shí)至今日，當(dāng)年的退出令并未能得到有效執(zhí)行。
??央企地王的輪番出現(xiàn)，在某種程度上對(duì)拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資有推動(dòng)作用，這顯然也是成為今年上半年以來(lái)地產(chǎn)投資回暖的重要推手。
??只因房企資金成本太低
??既然鼓勵(lì)因城施策去庫(kù)存，又喊話品牌房企進(jìn)行收購(gòu)，那么錢(qián)從哪兒來(lái)？在8月3日發(fā)改委的這份報(bào)告中，曾提及要“堅(jiān)定不移降低各種企業(yè)成本。擇機(jī)進(jìn)一步實(shí)施降息、降準(zhǔn)政策?！辈贿^(guò)，到了3日下午，上述字句已被刪除。
??對(duì)于該字句蹊蹺被刪除，有業(yè)內(nèi)分析稱，或許降準(zhǔn)、降息不在政府和央行的考慮范圍。
??不過(guò)即便是降息不在政策層考慮范圍內(nèi)，可以看到的是，目前市場(chǎng)利率水平已經(jīng)很低，從2014年11月至今，央行已經(jīng)連續(xù)多次降息降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)的放水作用已經(jīng)十分明顯。
??，央行連續(xù)的降息有效降低了市場(chǎng)利率，2016年6月，銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率2.1%，較去年同期提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍處較低水平；6月溫州民間借貸綜合利率為17.3%，為近三年最低。而國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率低至4.90%，為近20年來(lái)最低水平。
??上半年貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松，房企的股權(quán)融資和債券融資通道也一路風(fēng)和日麗。根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，融資總額達(dá)2271億元，比去年同期增長(zhǎng)41.9%。
??同時(shí)，共有19家房企增發(fā)預(yù)案成功實(shí)施，募資總額達(dá)687億元，而在2015年上半年這個(gè)數(shù)字不過(guò)185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢(shì)。
??除了股權(quán)融資外，發(fā)債也是獲取資金的重要通道。WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債只數(shù)就達(dá)125只。
??有報(bào)告顯示，去年相當(dāng)一部分國(guó)資房企的平均融資成本沒(méi)有超過(guò)5%，一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。
??某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)認(rèn)為，從今年上半年公司債發(fā)行的規(guī)模來(lái)看，國(guó)企發(fā)展規(guī)模相對(duì)大，而且發(fā)債的票面利率更低。從這個(gè)角度看，此類企業(yè)在土拍市場(chǎng)上有天然的沖動(dòng)。
??另外此類企業(yè)本身也面臨國(guó)企改革的壓力，收購(gòu)地產(chǎn)股、并購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目或者直接參與拿地過(guò)程，都是此類國(guó)企近期頻繁操作的策略?？傮w上看，這意味著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了復(fù)蘇和反彈的周期中，此類國(guó)企對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)看好，會(huì)繼續(xù)推動(dòng)此類土地市場(chǎng)的火熱。
??樓市分化走向何方
??雖然發(fā)改委在這份報(bào)告中提及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可謂賺得盆滿缽滿。
??對(duì)33家官方公布銷售業(yè)績(jī)的房企統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其合計(jì)銷售業(yè)績(jī)高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬(wàn)平方米，同比上漲51%。
??上半年，二線城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升銷售火爆場(chǎng)面，南京、廈門(mén)、合肥、蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅遠(yuǎn)超一線城市，被稱為樓市“四小龍”。
??在所有的二線城市中，合肥是其中最典型的案例。據(jù)報(bào)道，今年春節(jié)后，合肥新房、二手房?jī)r(jià)格一路飛漲，出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份，合肥九區(qū)均價(jià)為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。合肥被業(yè)界評(píng)價(jià)為“樓市新四小龍之首”。
??某地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，上半年一二線城市的火爆，幫助上市標(biāo)桿房企銷售全面火爆，搶地王開(kāi)始普遍出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆已經(jīng)從一二線逐漸向三線蔓延。
??不過(guò)，本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，應(yīng)該說(shuō)在相當(dāng)程度上受到投資投機(jī)性資金的驅(qū)動(dòng)，購(gòu)房人在房?jī)r(jià)高位加杠桿的特征較為明顯。
??據(jù)中國(guó)人民銀行金融機(jī)構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2016年6月末，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額16.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.9%，增速比上季末提高5.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高16.6個(gè)百分點(diǎn)。
??今年上半年，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增2.36萬(wàn)億元，約為6月末存量個(gè)人購(gòu)房貸款余額的14%，同比多增1.25萬(wàn)億元?？紤]到存量個(gè)人購(gòu)房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實(shí)際新發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款規(guī)模要超過(guò)2.36萬(wàn)億元。
??而此前市場(chǎng)上廣泛流行的“過(guò)橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買(mǎi)房”，以及“轉(zhuǎn)按揭”等不合規(guī)住房融資，雖然便利了住房交易，但實(shí)際上加重了購(gòu)房人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。
??雖然熱點(diǎn)城市樓市“高溫”似難消退，但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強(qiáng)。
??7月，百城住宅均價(jià)連續(xù)第12個(gè)月出現(xiàn)“雙漲”，且漲幅雙雙擴(kuò)大。與此同時(shí)，某研究院發(fā)布的最新庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的70城市住宅庫(kù)存整體規(guī)模繼續(xù)下滑，其中20城市下半年面臨“庫(kù)存荒”。
??綜合上半年庫(kù)存及房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，未來(lái)各地圍繞房地產(chǎn)信貸等方面的政策可能陸續(xù)有所調(diào)整。
??針對(duì)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)，地方調(diào)控政策將更加注重差異化，部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控，三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫(kù)存。從土地市場(chǎng)來(lái)看，隨著熱點(diǎn)城市對(duì)“地王”現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強(qiáng)，土地市場(chǎng)將有所降溫。
??原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在7月30日表示，房地產(chǎn)投資需求峰值已過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)到了歷史性拐點(diǎn)?！凹幢憬谝痪€城市房?jī)r(jià)暴漲，由此帶來(lái)房地產(chǎn)投資的回升，以及部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)的回暖，但這種回升趨勢(shì)不會(huì)持續(xù)太久，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的根本格局沒(méi)有改變，以后仍會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。”劉世錦說(shuō)。
??樓市進(jìn)入拼實(shí)力時(shí)代
??對(duì)于分化的市場(chǎng)下未來(lái)的房企走向，政府也已經(jīng)有所規(guī)劃。
??在發(fā)改委的文中，發(fā)改委提及了房地產(chǎn)去庫(kù)存的具體途徑，要因城施策加大調(diào)控力度。鼓勵(lì)商品房庫(kù)存較大的城市進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房。
??鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫(kù)存。完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力。
??除此之外，發(fā)改委稱，在一二線等住房供應(yīng)緊張的城市，要采取擴(kuò)大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。根據(jù)市場(chǎng)狀況，適時(shí)調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。
??值得一提的是，先租后售的思路其實(shí)早有端倪，早在2015年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，就已經(jīng)提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
??在今年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳也印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。
??此次，發(fā)改委喊話品牌房企收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，成為最引人關(guān)注的一條，是否對(duì)當(dāng)下品牌房企收購(gòu)潮再添一把火也成為業(yè)內(nèi)討論熱點(diǎn)。
??事實(shí)上，近年來(lái)品牌房企的并購(gòu)潮早已掀起，有媒體發(fā)布統(tǒng)計(jì)信息顯示，2013年至2015年期間，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生743宗并購(gòu)案，涉及并購(gòu)金額達(dá)5548.09億元。
??以融創(chuàng)中國(guó)為例，申萬(wàn)宏源數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，融創(chuàng)收購(gòu)的項(xiàng)目數(shù)量累計(jì)達(dá)46個(gè)。在今年5月，融創(chuàng)行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備2/3以上為收購(gòu)、并購(gòu)獲得。
??高盛高華證券發(fā)布研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購(gòu)杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。
??一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，隨著地方調(diào)控政策將更加注重差異化，而政策層面鼓勵(lì)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步兼并重組，也意味著在面粉貴過(guò)面包的房地產(chǎn)時(shí)代，拼實(shí)力將是未來(lái)的最好出路。
