中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度正在改變。近日召開的中央政治局會(huì)議稱，要全面落實(shí)去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的五大任務(wù)，并重點(diǎn)提及要抑制資產(chǎn)泡沫。
“房?jī)r(jià)暴漲與"地王"頻現(xiàn)，終于逼多個(gè)部門出手了?！弊〗ú孔稍儗＜摇喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受記者采訪時(shí)表示，從刺激到抑制，房?jī)r(jià)有望在下半年步入拐點(diǎn)，地價(jià)也會(huì)降溫。
多位受訪專家認(rèn)為，自中央、地方、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、國土部、發(fā)改委相繼出手之后，下半年“地王”很可能會(huì)急劇降溫。不過，本報(bào)記者調(diào)查看到，目前的市場(chǎng)效果還不明朗，甚至個(gè)別地方如深圳、上海的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目仍被瘋搶，“地王”依舊頻出。
“異常地塊”翻番
抑制資產(chǎn)泡沫，地方政府首當(dāng)其沖。
8月2日，國土部召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)其近日出臺(tái)的《關(guān)于補(bǔ)足耕地?cái)?shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實(shí)占補(bǔ)平衡的指導(dǎo)意見》進(jìn)行解讀。會(huì)上，國土資源部耕地保護(hù)司劉 明松副司長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，耕地是我國最為寶貴的資源，關(guān)系十幾億人吃飯大事，必須保護(hù)好，“要像保護(hù)大熊貓一樣保護(hù)耕地，堅(jiān)決杜絕占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣”。
“可以說是被"逼"出來的改革舉措，既要保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)合理用地需求，又要落實(shí)好最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度?！眹敛?jī)?nèi)部人士接受記者采訪時(shí)說，需要指出的是，市縣 國土部門在申報(bào)建設(shè)用地時(shí)，省級(jí)國土部門要嚴(yán)格審查把關(guān)，而農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。上述人士還稱，國土部還在醞釀土地市場(chǎng)的相關(guān)政策，涉及收緊供地節(jié) 奏，細(xì)化嚴(yán)厲打擊閑置土地等。
然而，現(xiàn)實(shí)中的土地交易卻是“另一個(gè)極端”，尤其是上半年出現(xiàn)了眾多的異常交易地塊。中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布 的報(bào)告顯示，二季度各地上報(bào)異常交易地塊75宗，比上年同期漲幅達(dá)到了驚人的97%。在這些地塊中，成交單價(jià)創(chuàng)新高的11宗，是2014年以來，單價(jià)創(chuàng)新 高地塊出現(xiàn)最多的季度。
官方所稱的“異常地塊”正是“地王”。報(bào)告指出，之所以出現(xiàn)上述情況，是因?yàn)樯习肽攴康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲明顯，定金及預(yù)收款增速明顯;還有個(gè)人按揭貸款同比增速連續(xù)19個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)，漲幅創(chuàng)2013年6月以來新高。
結(jié)果導(dǎo)致了“地王”數(shù)量與地價(jià)均創(chuàng)新高：僅上半年全國50個(gè)主要城市出現(xiàn)了200多宗“地王”，土地出讓金總額首次突破一萬億元。這讓不少開發(fā)商驚呼土地市場(chǎng)泡沫化嚴(yán)重，并催生了房?jī)r(jià)泡沫。
“抑制資產(chǎn)泡沫重點(diǎn)是抑制樓市價(jià)格的明顯上漲，抑制瘋狂頻現(xiàn)的"地王"?！蹦逞芯吭褐菐煅芯恐行目偙O(jiān)稱。
地方政府的態(tài)度也已有所轉(zhuǎn)變。安徽省7月22日印發(fā)《安徽省國土經(jīng)營性建設(shè)用地出讓管理辦法》，對(duì)開發(fā)商拿地做出了多項(xiàng)舉措，包括買地首付款最少50%，閑 置2年無償收回，欠繳土地出讓價(jià)款者不能再拿新地?！斑@不是新規(guī)定?！?月2日，安徽省某房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)理歐露說，此次安徽政府表態(tài)的作用可能大于實(shí)際作 用。
調(diào)控還有多少后手?
從刺激到抑制，樓市下半年會(huì)步入下降通道嗎?
記者調(diào)查了解到，盡管監(jiān)管層一再透露消息，要收緊 “錢袋子”，防范出地王，但一二線目前仍然沒有降溫的跡象，深圳新房均價(jià)飆上6萬元/平米，北京、上海眾多項(xiàng)目仍被瘋搶。
8月3日，上海17家房企搶奪的37-02宅地，最終被首創(chuàng)以108%的溢價(jià)率拿下，3.11萬元/平米的樓面價(jià)刷新了青浦單價(jià)“地王”。另外，保定雖不是一二線，但在8月2日拍地吸引了萬科、碧桂園等眾多房企，一家房企直接加價(jià)3.7億元，導(dǎo)致競(jìng)拍“熔斷”。
“比較認(rèn)同的看法是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫?！弊〗ú恳晃徊辉妇呙母碧庨L(zhǎng)8月2日接受記者采訪時(shí)承認(rèn)，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，但有多大不好說，其表現(xiàn)為，一線及二線熱點(diǎn)城市“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)噌噌上躥，此刻，三四線城市深陷去庫存泥潭，舉步維艱。
很快，抑制資產(chǎn)泡沫被提到一個(gè)全新的高度。
7月26日，中央政治局召開會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作;其中，對(duì)房地產(chǎn)再次做了濃墨重彩的描述，這并不多見。去庫存補(bǔ)短板、抑制資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，在層層深入的工作部署下，透露出決策層對(duì)樓市的轉(zhuǎn)向性思考。
“主要的資產(chǎn)泡沫在股市與房地產(chǎn)市場(chǎng);其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅存在房?jī)r(jià)泡沫，更存在地價(jià)泡沫?！苯邮懿稍L的市場(chǎng)人士說，一線和部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，“地 王”不斷是地價(jià)助推的泡沫。謝逸楓分析稱，之所以出現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)泡沫，主要是上半年央行貨幣超發(fā)、地方土地財(cái)政及企業(yè)資金錯(cuò)配所致，下半年對(duì)過熱的土地市 場(chǎng)定會(huì)重點(diǎn)調(diào)控。
值得注意的是，證監(jiān)會(huì)先一步使出了殺手锏，即房企再融資不能用于拿地還貸。證監(jiān)會(huì)此前的一培訓(xùn)會(huì)上傳出，上市房企募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
試圖收緊開發(fā)商拍地資金的還有銀監(jiān)會(huì)。有報(bào)道稱，《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》已經(jīng)下發(fā)至各銀行，而《辦法》的最終目的就是為了抑制資產(chǎn)泡沫。但銀監(jiān)會(huì)則公開回應(yīng)稱，此意見稿還處于征求意見階段。
“下半年，房地產(chǎn)可能步入調(diào)整?！敝薪鸸痉治鰡T寧靜鞭表示。方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也預(yù)計(jì)，下半年土地市場(chǎng)將有望降溫。
北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)苗樂如接受記者采訪時(shí)表示，面對(duì)房?jī)r(jià)噌噌上漲，“地王”嗖嗖地出，樓市、地市瘋狂該降降溫了?！跋掳肽陮?huì)加強(qiáng)對(duì)"地王"的監(jiān)管，土地市場(chǎng)會(huì)降溫?！?
