多重因素推動下，今年以來中國一二線樓市經(jīng)歷了以“漲價搶房”“地王”井噴為標(biāo)志的“最火上半場”。而“下半場”的開局則連續(xù)降溫，引發(fā)一些人憂慮：前期需求透支之后，房地產(chǎn)市場是否就此走向拐點？
自2015年年中以來，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入回升周期，銷售、房價大幅回暖，房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈，一二線熱點城市的房價和地價經(jīng)歷了一輪狂飆。報告顯示，上半年，東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個城市新建住宅累計漲幅超過20%；廈門、上海、合肥等7個城市累計漲幅介于10%到20%之間。
土地市場方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上半年全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價率超過100%，167宗溢價率超過50%。今年以來，杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌以及廈門10個城市的平均樓面地價漲幅已超過100%。
值得注意的是，除了傳統(tǒng)意義上“面粉”(土地)與“面包”(房子)的供求關(guān)系外，今年以來樓市的快速上漲一定程度上是受到“和面的水”(流動性)大量注入的影響。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉近期指出，目前中國房價過高，最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會上有多余的貨幣，而人們又不愿從事實業(yè)，就會導(dǎo)致人們?yōu)楸Ｖ翟谫Y產(chǎn)市場上尋求避風(fēng)港，造成房價高漲。
這意味著在很多城市，房地產(chǎn)市場的“狂奔”與實際需求基本面有所脫節(jié)。一旦未來貨幣信貸政策收緊，這些城市的房地產(chǎn)市場會因需求青黃不接而出現(xiàn)明顯回調(diào)。
特別是前期樓市上漲較快的蘇州、南京等城市，下半年成交量和房價均面臨調(diào)整，現(xiàn)在這種調(diào)整已經(jīng)拉開了序幕。中指院報告稱，蘇州自今年4月以來成交量持續(xù)下降，二季度同比降幅超過20%，已經(jīng)呈現(xiàn)回調(diào)跡象。此外，南京、無錫及合肥上半年成交量已經(jīng)達(dá)到去年全年的70%、89%和60%，武漢、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，這些城市需求透支的跡象明顯，后市量價調(diào)整的可能性很大。
中國社科院近期發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測稱，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩?！吧贁?shù)城市熱，多數(shù)城市冷”的市場分化將進(jìn)一步加劇。這一判斷與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生的預(yù)測大致相同。聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)后市如何，要看政府是否有新政出臺。如果沒有新的政策干預(yù)，那么整體樓市仍會繼續(xù)趨緩。
不過，中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌并不認(rèn)為這種回落和降溫是拐點到來的信號。他對中新社記者表示，房地產(chǎn)市場與其說是遇到拐點不如說是進(jìn)入短周期的回落階段。
顧云昌指出，中國房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資，均存在一個3年(40個月左右)的短周期。房地產(chǎn)市場在這一周期中，會出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。
顧云昌預(yù)計，2017年中國房地產(chǎn)銷售將明顯放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康則相對樂觀。他指出，中國目前真實的城鎮(zhèn)化率是40%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有巨大空間。雖然黃金時代過去，但現(xiàn)在迎來的白銀時代依然是含金量非常高，其所釋放的紅利在企業(yè)界、投資界以及廣大農(nóng)村，都可以實現(xiàn)共享。
