?今年以來(lái)，在各種政策利好的刺激下，一線城市和二線熱點(diǎn)城市樓市十分火爆，不少城市的土地供應(yīng)明顯不足。為此，近期多個(gè)二線城市已紛紛加大供應(yīng)的力度，意在給“高燒”的樓市降溫。
??市場(chǎng)總是逃不開(kāi)周期性的魔咒，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)相當(dāng)份額的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然也不會(huì)例外。兩年前，二、三線房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸政策開(kāi)始大量解禁，政策的放松促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖。從2016年開(kāi)始，不僅一線城市，多個(gè)二線城市高價(jià)地頻出，樓市升溫。按照7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：與6月相比，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有10個(gè)，上漲的高達(dá)55個(gè)。在這樣的背景之下，應(yīng)對(duì)過(guò)熱市場(chǎng)的政策調(diào)控似又呼之欲出。
??樓市升溫，部分熱點(diǎn)城市重啟調(diào)控
??據(jù)新京報(bào)報(bào)道，從近期的情況來(lái)看，二線城市中已有部分開(kāi)始收緊房貸。6月30日，領(lǐng)漲全國(guó)的合肥首先開(kāi)展調(diào)控，市住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整合肥市住房公積金貸款政策。停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。具體執(zhí)行時(shí)間從2016年7月1日起。而此前在合肥，無(wú)論有幾套房，只要沒(méi)有使用過(guò)公積金就算首套，首付最低2成。
??7月15日，廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自當(dāng)日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。主要措施依然是采用限貸手段，該文件規(guī)定：停止向第三次及以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，同時(shí)對(duì)于名下有一套房但未結(jié)清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。
??而除合肥、廈門(mén)外，南京、蘇州等熱點(diǎn)城市也相繼傳出將實(shí)施調(diào)控政策，控制樓市的過(guò)熱增長(zhǎng)。
??有業(yè)內(nèi)人士向記者明確表示，南京、蘇州等地有必要針對(duì)性地抑制投機(jī)性需求，抬高房貸門(mén)檻，讓市場(chǎng)逐步恢復(fù)理性。因此調(diào)控從限貸政策進(jìn)行切入的可能性很大。據(jù)了解，目前南京執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策相對(duì)寬松，首套房最低首付比例為30%，二套房為45%，貸款利率也有一定的優(yōu)惠。
??信貸寬松、供需失衡，成主推手
??在采訪過(guò)程中，也有很多業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年開(kāi)始的這一輪市場(chǎng)爆發(fā)，主要原因是信貸政策加杠桿的刺激釋放了大量需求。在許多熱點(diǎn)二線城市，無(wú)論是從土地供應(yīng)還是從商品住宅供應(yīng)的角度看，都是無(wú)法滿足其需求的，供需關(guān)系的不平衡推升了市場(chǎng)預(yù)期。反過(guò)來(lái)，預(yù)期的提升又促使房企堅(jiān)定了拿地決心以及投資者的追漲行為，這些行為又會(huì)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
??“一方面我們貨幣寬松的狀況沒(méi)有改變還在延續(xù);另一方面，由于人口流動(dòng)導(dǎo)致一線城市的供求關(guān)系趨于緊張，人口往一些大城市流動(dòng)會(huì)帶來(lái)城市供求關(guān)系失衡的可能性，打破城市弱平衡現(xiàn)象?！?新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，“再加上大城市有控制城市邊界、土地供應(yīng)，狼多肉少，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致地王，從而推升市場(chǎng)?！?/strong>
??“今年上半年，重點(diǎn)房企整體購(gòu)地金額、面積分別較去年同期上升68%、52%，且地塊單價(jià)、溢價(jià)率明顯抬頭?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，6月一、二線城市平均樓面價(jià)地價(jià)均創(chuàng)下歷史新高，且二線城市六月平均溢價(jià)率同樣創(chuàng)下歷史新高。從目前的情況來(lái)看，政策寬松與否將是繼續(xù)影響2016年下半年市場(chǎng)的最主要原因?！氨据喎?jī)r(jià)上漲的原因并非市場(chǎng)自發(fā)爆發(fā)，而是政策刺激的結(jié)果。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是當(dāng)下唯一能夠提振經(jīng)濟(jì)的行業(yè)。”張大偉分析稱。
??多城增加土地供應(yīng)
??據(jù)第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，近期樓市上漲、供不應(yīng)求而提出增加供應(yīng)的城市還有不少。例如，同為海濱城市的廈門(mén)，樓市均價(jià)已超過(guò)一線城市廣州一萬(wàn)多元，其中最主要的原因就是過(guò)去幾年土地供應(yīng)一直明顯不足。
??在近期收緊信貸政策的同時(shí)，廈門(mén)的土地供應(yīng)力度也在加大。今年上半年，廈門(mén)共出讓3幅地塊，總建筑面積為41.85萬(wàn)平方米，僅完成供地計(jì)劃的21%，出現(xiàn)了較大幅度縮水，這讓各大房企陷入手中無(wú)“糧草”的尷尬局面，下半年有望緩解。日前，廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局已明確表示下半年將加快土地供應(yīng)節(jié)奏，加大土地供應(yīng)量。
??根據(jù)廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局日前發(fā)布的《廈門(mén)市2016~2018年居住用地出讓計(jì)劃》，3年內(nèi)廈門(mén)計(jì)劃出讓57宗居住用地，明顯進(jìn)入“快車(chē)道”。廈門(mén)三年擬推出居住用地建筑面積總量超650萬(wàn)平方米，年均供應(yīng)量約230萬(wàn)平方米，比近五年(2011年~2015年)居住用地實(shí)際年均供應(yīng)量(167萬(wàn)平方米)高出約38%。
??房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一的合肥6月底出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措提出，根據(jù)商品住房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，確保居住用地供應(yīng)充足，2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。實(shí)行差異化供地政策，在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域增加居住用地供應(yīng)，加大四縣一市特別是“1331”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的各副中心組團(tuán)區(qū)域的居住用地供應(yīng)，穩(wěn)定土地供給預(yù)期和價(jià)格預(yù)期。
??此外，房?jī)r(jià)上漲較快、庫(kù)存明顯不足的南京和蘇州，今年以來(lái)也紛紛表示要增加土地供應(yīng)的力度。
??國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕近日在談及地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。
??今年6月23日，國(guó)土資源部下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》(下稱“方案”)顯示，全國(guó)各省級(jí)地區(qū)的2020年耕地保有量指標(biāo)有增有減，京津滬三地的耕地保有量指標(biāo)被大幅度降低。這意味著，未來(lái)這三大直轄市的土地供應(yīng)將大大增加。
??中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉稱，供給側(cè)改革中，反映在樓市方面，就是要在土地供應(yīng)的源頭上進(jìn)行改變。在庫(kù)存壓力比較大的地區(qū)，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。在庫(kù)存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量以及中小戶型供給。
??不過(guò)，增加供應(yīng)需要一定的時(shí)間。從短期來(lái)看，如何采取有效舉措，防止房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲，從而為增加供應(yīng)贏得時(shí)間尤為重要。
??“樓市調(diào)控宜疏不宜堵，增加供應(yīng)十分重要。但對(duì)南京、蘇州這些庫(kù)存嚴(yán)重不足、地王頻出的城市來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)還是必須要做好限貸等‘減法’，才能抑制住虛火、平穩(wěn)地價(jià)，形成事實(shí)上的供給?！睆埓髠フf(shuō)，像南京近期推出了8塊土地，但因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)熱絕大部分“熔斷”了，那還是無(wú)效供應(yīng)?，F(xiàn)在很多城市都說(shuō)要增加土地供給，但是供應(yīng)出來(lái)的土地都是“地王”，這種供應(yīng)不僅不能讓市場(chǎng)降火，而且還讓虛火更旺。
??張大偉表示，如果能真正增加有效、足夠的供給，是能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的。因?yàn)橐粋€(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲不僅取決于人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平等需求端，也跟供應(yīng)端是否能滿足需求有很大關(guān)系。比如這幾年廣州、杭州以及重慶、長(zhǎng)沙、成都幾個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都很不錯(cuò)，需求量很大，但由于土地供應(yīng)足夠充分，因此房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較有利。
??“問(wèn)題在于，過(guò)去幾年，市場(chǎng)不好的時(shí)候地方政府不愿賣(mài)地，市場(chǎng)好的時(shí)候反而賣(mài)了一些地?！睆埓髠フf(shuō)，很多城市此輪房?jī)r(jià)上漲并不是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)有多好，而是過(guò)去幾年土地供應(yīng)沒(méi)有適應(yīng)發(fā)展的需要。
??另一方面，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，而且還能拉動(dòng)上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)的情況下，這些熱點(diǎn)城市如果能有效供應(yīng)土地，不僅有利于平穩(wěn)房?jī)r(jià)，而且可以拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
??樓市調(diào)控不能總在表層施策
??據(jù)新京報(bào)報(bào)道，房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)前列的南京，日前決定加大調(diào)控力度，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯過(guò)高、漲幅明顯的樓市項(xiàng)目，由多部門(mén)會(huì)商、多部門(mén)約談指導(dǎo)，并對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)設(shè)置動(dòng)態(tài)封頂價(jià)格，嚴(yán)控炒作性“樓王”再現(xiàn)。
??不讓“地王”“樓王”燒熱樓市，是當(dāng)下不少地方政府樓市調(diào)控的重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額突破1萬(wàn)億元，比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、蘇州等熱門(mén)二線城市，同比漲幅更是超過(guò)200%。“地王”頻出，對(duì)于樓市去庫(kù)存目標(biāo)有弊無(wú)益。一方面，去庫(kù)存不可能靠高昂的樓市價(jià)格引導(dǎo)，這只會(huì)逼退潛在的增量購(gòu)房人群;另一方面，過(guò)度依賴土地的財(cái)富效應(yīng)有可能導(dǎo)致城市和大企業(yè)資源錯(cuò)配，對(duì)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)等主要命題造成障礙。這樣的事，在上一輪樓市泡沫期已經(jīng)發(fā)生，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)調(diào)整期大大推后，加重了產(chǎn)能過(guò)剩的嚴(yán)重程度，至今陣痛不止。今天還經(jīng)得起新的產(chǎn)能過(guò)剩、資源錯(cuò)配的舊疾復(fù)發(fā)嗎?
??也正是基于未雨綢繆的認(rèn)識(shí)，各地紛紛采取收緊政策的措施。有的出臺(tái)差異化信貸政策，截?cái)鄻鞘械慕鹑诟軛U;有的開(kāi)始考核土地開(kāi)發(fā)時(shí)限，防止坐地漲價(jià);南京則干脆對(duì)土地出讓實(shí)施了限價(jià)措施，價(jià)格控制，當(dāng)然是見(jiàn)效最快的手段，但當(dāng)時(shí)就不乏市場(chǎng)人士質(zhì)疑，價(jià)格干預(yù)是不是長(zhǎng)久之計(jì)。
??現(xiàn)在，價(jià)格干預(yù)又延伸到了熱點(diǎn)地區(qū)的高價(jià)樓盤(pán)，實(shí)施“動(dòng)態(tài)封頂”措施。力度雖然夠大，但能起到多大作用讓人懷疑。過(guò)去的調(diào)控史表明，價(jià)格干預(yù)無(wú)法長(zhǎng)期實(shí)施，常常會(huì)隨著宏觀環(huán)境的變化半途而廢。一個(gè)不能制度化的政策對(duì)于樓市有多長(zhǎng)時(shí)間、多大的導(dǎo)引作用，本身就是個(gè)問(wèn)題。更大的問(wèn)題是，即使干預(yù)臨時(shí)生效，但往往會(huì)成為下一輪樓市高燒的點(diǎn)火器。因?yàn)?，正常的市?chǎng)需求——無(wú)論是否有投機(jī)性，通常扭曲越嚴(yán)重，爆發(fā)的能量越大。更何況，對(duì)于價(jià)格管制，開(kāi)發(fā)商不是沒(méi)有對(duì)策，延遲樓盤(pán)竣工時(shí)間，不申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售樓盤(pán)以待政策放寬，價(jià)格封頂損失在物業(yè)管理等環(huán)節(jié)找補(bǔ)等手段，過(guò)去就用過(guò)，現(xiàn)在還可以繼續(xù)用，價(jià)格封頂成為低效政策的可能性不是沒(méi)有。
??不能不說(shuō)，動(dòng)輒選用價(jià)格干預(yù)的手段，有不尊重市場(chǎng)之嫌。總是希望樓市發(fā)展時(shí)時(shí)處在行政認(rèn)為恰當(dāng)?shù)某潭群凸?jié)奏中，而忽視了市場(chǎng)的自行規(guī)律。因此，往往造成市場(chǎng)和行政意志的不合拍。
??怎么才能合拍?不是拿樓市價(jià)格說(shuō)事，讓市場(chǎng)無(wú)所適從，而是讓行政著力點(diǎn)回到該發(fā)力的地方。比如，“地王”頻出，其中就包含土地出讓制度不合理的成分，擠出其中的制度性泡沫，減低地方對(duì)土地出讓金的渴求才是治本。又如，城市規(guī)劃不合理、周邊發(fā)展落后于中心城市，也是城市一些地段樓價(jià)飆高的內(nèi)在動(dòng)力，加大住宅土地供應(yīng)，激活“睡城”，推動(dòng)中心城市與周邊的協(xié)同發(fā)展，中心城市的樓價(jià)才不至于總是失真。
??一句話，從簡(jiǎn)單的管制思維中走出來(lái)，在機(jī)制性層面長(zhǎng)期施策，才是根本性的解決之道。只在表層停留，不可能控制住樓市虛火。
