中國房地產(chǎn)在2016年上半年走出了真正的“深V的行情”，房價飛漲，地王頻出，資金在加速流入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至也使得金融數(shù)據(jù)出現(xiàn)了紊亂，M1的大幅度飆升以及M1M2剪刀差的拉大在某種程度上都是房地產(chǎn)過熱引發(fā)的效應。
但是，如果仔細觀察最近幾個月房地產(chǎn)的各項指標，房地產(chǎn)市場的轉折點似乎在悄然出現(xiàn)：
第一，房地產(chǎn)投資在迅速反彈之后開始回落。房地產(chǎn)投資反彈至4月份7.2%的增速，然后回落，5月份掉到了7.0%，6月份更是掉到了6.1%，投資回落的趨勢極為明顯。
第二，銷售面積和銷售額明顯回落。1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點。
第三，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金減速。1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%，增速比1-5月份回落1.2個百分點。其中，利用外資66億元，下降63.2%。
第四，70個大中城市的 房價漲幅繼續(xù)回落，熱點城市房價上漲疲態(tài)盡顯。7月18日發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有55個和 48個，分別比上月減少5個和1個；下降的城市分別有10個和14個，分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的55個城市里，有33個城市 的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個百分點。二手住宅價格環(huán)比上漲的48個城市里，有21個城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為 4.3%，低于上月2.0個百分點。
如果說以上四個指標只是房地產(chǎn)市場表象的話，而下半年房價預期的微妙改變則很可能讓以上四個指標演化的轉折點成為現(xiàn)實。在房價經(jīng)歷上半年的瘋漲之后，大量的自住需求和投資需求已經(jīng)得到了一定的釋放，房價出現(xiàn)“中場休息”已經(jīng)成為大概率。
以 四個風向標的一線城市而言，早在二季度四個一線城市就已經(jīng)退出了漲幅前列的排行榜。北京房地產(chǎn)投資和銷售都出現(xiàn)了下降，商品房銷售面積657.6萬平方 米，同比增長14.5%，比一季度回落9.2個百分點。其中，商品住宅銷售面積390萬平方米，下降18.9%，比一季度的降幅擴大10.7個百分點，說 明開發(fā)商對房地產(chǎn)市場保持謹慎的態(tài)度。至于合肥、南京、蘇州、廈門等“四小龍”漲幅趨緩的趨勢也極為明顯。
基于房地產(chǎn)自身的狀況以及對下半年中國經(jīng)濟和宏觀政策的判斷，筆者認為：
第一，土地市場在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現(xiàn)。第二，下半年中國經(jīng)濟面臨的國際國內(nèi)環(huán)境更為復雜，不確定性更大，包括房地產(chǎn)政策在內(nèi)的重大宏觀政策出現(xiàn)重大變化的可能比較小。第三，人民幣貶值壓 力尚未釋放完畢，這對房地產(chǎn)市場而言不是一個好事。第四，上半年的金融數(shù)據(jù)在經(jīng)歷一季度實質(zhì)性的寬松之后，二季度，特別是5月份以來，有明顯收緊的趨 勢，M2同比增長只有11.8%，距離13%的政策目標還差1.2個百分點?？紤]到上半年房價上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較 小。第五，仍然要重視“權威人士”關于“房地產(chǎn)泡沫”的警示。5月9日“權威人士”在提示當前中國經(jīng)濟面臨的風險時，將“房地產(chǎn)泡沫”放在僅次于民間投資 下滑的高度，而且這是高層第一次明確提“泡沫”二字。
以 上五點想說明的是，盡管上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋漲的局面，但考慮到下半年穩(wěn)增長的需要，整個房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明顯變化的可能不大。政策會維持以前的基調(diào)， 但會進行一些具體調(diào)整。政策必須選擇在控制泡沫和去庫存之間取得平衡，既要通過配套政策，加快三四線的去庫存周期，也要防止出現(xiàn)上半年房價大漲的情況。同 時，考慮到下半年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的需要，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定應該是宏觀政策的應有之意。
這 意味著，下半年中國房地產(chǎn)的政策目標，一是抑制一線二線房價過快上漲，二是加快去庫存，但需要真金白銀的配套政策。在這種政策目標下，房地產(chǎn)市場的轉折點 事實上已經(jīng)到來，但由于政策轉折點的滯后效應，下半年房地產(chǎn)整體回歸穩(wěn)定的可能很大。一線城市中北京和廣州會有一定的漲幅，深圳上海不會有驚艷的表現(xiàn)，而 “四小龍”會成為下半年的風險點，不建議大家繼續(xù)追漲。上半年沒有表現(xiàn)的三四線城市，出于居住的需要仍然可以購房。但從投資角度講，無論是一二線，還是三 四線，我不建議大家著急出手，等9月份，根據(jù)市場的溫度再做決定。
