統(tǒng)計局今年上半年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)出臺，很多人認為拐點將至。其實還沒至，接下來房地產(chǎn)市場依然總體穩(wěn)定。
房地產(chǎn)投資額增速下降被認為是房地產(chǎn)拐點到來的標志，這是假象。
今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），增速比1到5月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。
房地產(chǎn)投資額還在增長，只不過增長得沒有那么快，投資額比7％的增速下降了400億元人民幣左右，在房地產(chǎn)領(lǐng)域里不算大數(shù)字，用不著大驚小怪。
投資額回落不會拖累房價，反而有正面影響。開發(fā)少了，未來供應(yīng)少了，有利于穩(wěn)定市場。這兩年大部分開發(fā)商以消化庫存為主，進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但房價并未因此回落。
以去年上半年為例：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個％。
這被視為相當不利的數(shù)據(jù)，總開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資同比增速持續(xù)下滑，同比增幅創(chuàng)6年來新低。但這一數(shù)據(jù)沒有對2015年房地產(chǎn)市場帶來不利影響，一二線城市房價快速上升。今年下半年同樣不會出現(xiàn)房地產(chǎn)失速下滑。
另一個不利的數(shù)據(jù)是，投資增速下滑、政策收緊，房屋銷售面積與房價增速均有所下行，但經(jīng)過這兩年的上升，基數(shù)已經(jīng)極高。
上半年商品房銷售面積同比增長27.9%，增速比1到5月份回落5.3個百分點。其中住宅銷售面積增長28.6%。商品房銷售額增長42.1%，增速回落8.6個百分點。其中，住宅銷售額增長44.4%。
這樣的數(shù)據(jù)還不滿足嗎？房屋銷售面積增長了28％左右，多高的增速，房價在往上竄，雖然同比增速回落，但同比增長依然在40％以上，目前房價環(huán)比漲幅處在歷史高點附近，熱線的一二線城市每次土地拍賣動輒地王，已經(jīng)延伸到了周邊地區(qū)的副中心。從同比增速來看，進一步上升并接近歷史高點，目前稍有下行不過是在高燒狀態(tài)中竭力保持一點冷靜。還想增長50％以上？那是人心不足蛇吞象。
另兩個因素同樣有利于保持房地產(chǎn)穩(wěn)定。
去庫存進入深水區(qū)，庫存情況總體有所緩解。6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米，連續(xù)4個月減少。
另據(jù)央行的數(shù)據(jù)，資金在進入房地產(chǎn)。6月末廣義貨幣（M2）余額149.05萬億元，同比增長11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣（M1）余額44.36萬億元，同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點；流通中貨幣（M0）余額6.28萬億元，同比增長7.2%。上半年凈回籠現(xiàn)金398億元。
從去年10月開始，M2和M1剪刀差不斷擴大。M1上升主要是企業(yè)活期存款大量增加，主要有三個原因：一是定期和活期存款息差收窄；二是不少企業(yè)“持幣待投資”，反映了企業(yè)投資收益低，投資意愿下降；第三是房地產(chǎn)銷售活躍，使得大量居民存款和按揭貸款轉(zhuǎn)換為房企的活期存款。一句話，央行數(shù)據(jù)顯示，大家賣股買房，既然干什么都不賺錢，不如炒房。
要強調(diào)的是，雖然房地產(chǎn)總體穩(wěn)定，不同的城市有天壤之別。易居研究院統(tǒng)計的35城庫存數(shù)據(jù)中，截至5月，有12個城市的庫存量較年初出現(xiàn)上漲，主要分布在西部和中部，包括二線省會城市太原、西寧、濟南、貴陽等。而房價大幅上漲的城市，南京、合肥、蘇州商品住宅僅能夠維持2~4個月的銷售；廈門庫存量可維持7個月。冰火兩重天，反應(yīng)了投資者對未來不同城市群的發(fā)展判斷。
在看最新的租金情況，從全國省會住宅租金排行榜看，14個城市上升，排名首位的北京上升13.57％，上海9.87％，而貴陽下跌了8.28％，呼和浩特下降了7.25％，冷熱完成不同，同樣說明了不同城市分化之嚴重。
這么說吧，你在西部小城市買個房說不定這兩年還在下跌，在蘇州熱門地區(qū)買個房一年可能獲利50％以上，你如果在偏遠的沒有拆遷希望的村里造三幢豪宅，除了笑傲鄰居外，不可能有任何投資收益。
