??在典型二線城市房地產(chǎn)市場急劇升溫形勢下，同為二線城市的西安樓市卻不溫不火，房價更在二線城市中墊底。中國房價行情平臺最新房價數(shù)據(jù)顯示，在26個省會城市中，共7個省會城市房價突破萬元大關(guān)。而作為西部主要城市的西安，目前房價僅6966元/平方米，同比去年微漲0.39%，排在第19位。西安的房價遠不及武漢、合肥，甚至拼不過鄭州、蘭州。
??庫存壓力大、同質(zhì)化產(chǎn)品太多，成為西安樓市難以反轉(zhuǎn)的掣肘。
??西安市房管局舉行了《西安市貫徹中央和省委關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）新聞發(fā)布會，出臺“去庫存”“調(diào)結(jié)構(gòu)”等十條房地產(chǎn)新政，業(yè)內(nèi)稱之為“樓十條”，正式開啟救市模式。其中，非西安市戶籍的居民在西安市購房落戶的優(yōu)惠政策時限，截止時間由2016年12月31日延長至2017年12月31日，直接劍指去庫存。
??僅三天時間，配套措施祭出。6月29日，西安城改辦召開《西安市棚戶區(qū)改造貨幣化房票安置管理辦法（試行）》新聞發(fā)布會，7月24日起，棚改居民選擇貨幣化安置后，購買合法商品住房，就可以享受房票優(yōu)惠政策。一套30平方米的房屋，如果選擇房票安置政策，比不選擇可多享受近5萬元優(yōu)惠獎勵。
??陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)解讀稱，此次新出臺的“樓十條”是在西安之前出臺的“房九條”“棚八條”和相關(guān)政策基礎(chǔ)上出臺的，具有四大意義。一是加快西安房地產(chǎn)去庫存速度。二是改善西安投資環(huán)境，吸引投資商、開發(fā)商繼續(xù)來西安。三是簡化行政辦事程序，提高政府辦事效率。四是增強房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者對西安房地產(chǎn)市場的信心。
??不過，政策效果怎樣，業(yè)內(nèi)并不十分樂觀。
??“‘樓十條’政策目標清晰，反映西安市場兩極分化的問題也客觀存在。但措施還不夠具體明確，比如沒有系統(tǒng)的支持鼓勵農(nóng)民工購房的條款，比如西安很多樓盤并不支持公積金貸款政策，預(yù)計新政短期內(nèi)對市場影響不會有太大用，包括對西安房價、銷量短期影響都不大。”克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁對中國房地產(chǎn)報記者表示。
??“樓十條”劍指去庫存
??據(jù)悉，此次“樓十條”包括簡化行政審批、優(yōu)化建設(shè)環(huán)境、支持在建項目建設(shè)、遺留問題處理、用地管控、支持住房消費、活躍二手房市場、促進住房保障貨幣化、提升住房品質(zhì)和夯實工作責(zé)任等十個方面三十條意見。
??在簡化行政審批方面，《意見》指出，在收到建設(shè)單位關(guān)于用地規(guī)劃條件的申請后，市、區(qū)（縣）、開發(fā)區(qū)規(guī)劃主管部門原則上10個工作日內(nèi)（最長不超過20個工作日）出具用地規(guī)劃條件及控制性規(guī)劃指標。對已供地未實施或部分實施的房地產(chǎn)項目，和確需變更棚戶區(qū)改造實施主體或投資企業(yè)的棚改項目審批程序都做了簡化。
??在優(yōu)化建設(shè)環(huán)境方面，全面清理房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的各種不合理收費；新出讓土地的商品住房項目不再實物配建廉租房，統(tǒng)一按現(xiàn)行標準的50%繳納易地配建費。
??在支持在建項目建設(shè)方面，下調(diào)房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征率，其中普通住宅下調(diào)至1%，非普通住宅下調(diào)至1.5%；商業(yè)、辦公、車庫等下調(diào)至2%。經(jīng)國土部門審批同意，房地產(chǎn)項目可分期繳納土地出讓金；經(jīng)建設(shè)部門審批同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延期繳納城市配套費，先行辦理施工許可等手續(xù)，延期繳納時限為一年。
??對于部分中小型房企項目因資金鏈斷裂以致項目難以為繼的情況，此次《意見》專門提出“加快遺留問題處理”，按照“尊重歷史，面對現(xiàn)實，依法依規(guī)，屬地兜底”的原則，妥善處理存在遺留問題的房地產(chǎn)項目。
??在嚴格用地管控方面，對庫存消化周期超過18個月的區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，暫停用地供應(yīng)；超過12個月低于18個月的，適當減少用地供應(yīng)。
??在支持住房消費方面，全面推行和放開住房公積金組合貸款和全國異地貸款，支持有意愿的農(nóng)民工等農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口來購房。將長期在西安市生活居住和就業(yè)的農(nóng)民工、個體工商戶納入住房公積金體系。對連續(xù)正常繳納住房公積金6個月以上、符合貸款條件的，即可申請公積金購房貸款。
??對在西安市具有合法穩(wěn)定職業(yè)的非本市戶籍居民，想在西安落戶，在西安市行政區(qū)內(nèi)購買建筑面積90平方米（含90平方米）以上商品住房和二手住房的，取得房屋所有權(quán)證且繳納一年以上社會保險后，即可在房屋所在地辦理購房本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續(xù)的政策，有效截止時間為2017年12月31日，較此前的政策截止時間延長了一年。
??新政中還包括對于活躍二手房市場、促進住房保障貨幣化、提升住房品質(zhì)的舉措。對于幾乎面面俱到的“樓十條”新政，朱郁置評道，政策中有亮點和新意，但也有一些固化、沒有實際意義的條款：首先，西安市場現(xiàn)在推出的地塊，普遍價值不高，西安購房者認為房子建在二環(huán)外、三環(huán)就很偏了。這意味著如果房企在三環(huán)拿地，產(chǎn)品價值不能被激發(fā)出來，客群會受影響。在一級市場不反轉(zhuǎn)發(fā)力的情況下，新政所要求的市場信心、優(yōu)化投資環(huán)境目標則很難實現(xiàn)。支持公積金貸款利好也很有限。目前西安市場能夠給予支持公積金貸款的樓盤數(shù)量有限，想買的樓盤不支持公積金貸款、支持公積金貸款的樓盤又不合適。而大部分樓盤不接受公積金貸款的原因是放款時間慢。
??“今天的西安市場，二手房供應(yīng)量超過新房總量，西安進入存量房初期階段。相應(yīng)出現(xiàn)了二手房價和新房價格倒掛，即二手房價比同區(qū)域毛坯新房，價格更高。如何做好存量市場期待有更大突破和表現(xiàn)?！敝煊舯硎?。
