??在政策、信貸等多方利好下，今年上半年北京二手房成交熱情高漲。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，北京市二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2010年以來(lái)的新高。不過(guò)隨著政策利好效應(yīng)的邊際遞減，市場(chǎng)雙方的心態(tài)正在發(fā)生變化，二手房市場(chǎng)逐漸降溫，6月北京二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)了斷崖式下跌。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年北京二手房或?qū)⒂瓉?lái)降溫盤(pán)整。
??政策去庫(kù)存成市場(chǎng)催化劑
??據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長(zhǎng)20.6%，創(chuàng)下2010年以來(lái)半年度交易量的新高，成交均價(jià)為43465元/平米，環(huán)比2015年下半年的均價(jià)上漲9.3%。
??在業(yè)內(nèi)普遍看來(lái)，國(guó)家“去庫(kù)存”的政策大方向，以及春節(jié)前后一系列利好政策的出臺(tái)有效刺激了樓市需求，也使得更多購(gòu)房人形成了“房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲”的市場(chǎng)預(yù)期，加上春節(jié)前后新房市場(chǎng)供應(yīng)量不足，購(gòu)房需求不得不轉(zhuǎn)向二手房，諸多因素共同造成了二手房市場(chǎng)的火熱態(tài)勢(shì)。
??實(shí)際上，自2014年9·30政策出臺(tái)以來(lái)，2015年的3·30政策，以及央行的多次降息，均為購(gòu)房者尤其是改善型購(gòu)房者入市提供了條件。隨著市場(chǎng)需求大量入市，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)自然水漲船高。
??交易量“先揚(yáng)后抑”，6月成交量腰斬
??盡管整個(gè)上半年的二手房成交量增長(zhǎng)明顯，但在二手房報(bào)價(jià)不斷上漲的背景下，需求釋放量的不斷縮減，也造成了二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)趨冷的現(xiàn)實(shí)。
??據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年1-3月，北京二手房市場(chǎng)快速升溫，交易量逐月走高。其中3月份創(chuàng)下了3.2萬(wàn)套的單月成交量高點(diǎn)。到了4、5月份，市場(chǎng)沖高回落，但整體市場(chǎng)成交量仍在2萬(wàn)套以上。
??六月份，北京二手房成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，在5月份成交2.4萬(wàn)套的情況下，6月份的網(wǎng)簽量?jī)H達(dá)到1.1萬(wàn)套。
??6月份以來(lái)，北京部分區(qū)域的二手房門(mén)店也反映出上述情況。
??據(jù)海淀區(qū)學(xué)院南路的二手房經(jīng)紀(jì)人介紹，4、5月份區(qū)域里賣(mài)得最好，皂君東里一個(gè)社區(qū)就成交了十幾套。6月份以后，市場(chǎng)相對(duì)冷淡下來(lái)。在石景山、海淀等區(qū)域，不少二手房門(mén)店反饋6月份實(shí)際成交量不盡如人意。
??偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月最后兩個(gè)工作日二手房成交將近兩千套，但6月以后，北京二手住宅單日網(wǎng)簽量由1000+驟降至了500套甚至以下。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6月北京二手房市場(chǎng)房客源比已經(jīng)下降到2.9，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)繁榮時(shí)期的4以上的新增房客源比，這也意味著買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入市場(chǎng)的熱情在降低。
??■ 放大鏡
??學(xué)區(qū)房依舊是關(guān)注重點(diǎn)
??雖然二手房市場(chǎng)整體面臨降溫趨勢(shì)，但隨著各中小學(xué)開(kāi)始信息采集和招生計(jì)劃發(fā)布，近期學(xué)區(qū)房的關(guān)注度依舊不減。
??在鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的最近30天帶看最多的小區(qū)中，芍藥居北里和遠(yuǎn)洋山水分列第三名和第九名。其中，芍藥居北里作為人大附中朝陽(yáng)學(xué)校小學(xué)部的學(xué)區(qū)房，在最近一段時(shí)間，小區(qū)里的咨詢(xún)量始終不減。景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校以往基本僅對(duì)一手房業(yè)主子女開(kāi)放。今年3月遠(yuǎn)洋與學(xué)校取消共建后，不少家長(zhǎng)考慮到學(xué)校同時(shí)對(duì)二手房業(yè)主開(kāi)放，因此近幾個(gè)月強(qiáng)烈關(guān)注遠(yuǎn)洋山水二手房。
??據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，在較為明確的購(gòu)房原因中，孩子上學(xué)是主要因素，43.9%的買(mǎi)家都有此考慮；其次是就近上班和照顧父母，考慮人群分別占25.3%、18.2%。
??90后買(mǎi)家增多，兩居最受青睞
??最近幾年，80后逐漸成為北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力。今年上半年，這種趨勢(shì)依舊沒(méi)有發(fā)生變化。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在上半年的二手房買(mǎi)賣(mài)中，80后占54.6%，雖然較去年略微減少了0.5%，但依然是市場(chǎng)主力。
??值得注意的是，隨著90后畢業(yè)進(jìn)入職場(chǎng)，并逐漸擁有經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)房需求，90后在北京二手房買(mǎi)家中所占比重也表現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，90后買(mǎi)家有6.1%，較2015年增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，對(duì)于價(jià)格承受力高的70后正在漸漸縮減占比份額。
??二手房的戶(hù)型成交結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生明顯變化，主要面對(duì)剛需的一居室和兩居室依舊受市場(chǎng)青睞。在今年上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，兩居室占51.2%，兩類(lèi)戶(hù)型占據(jù)了市場(chǎng)總成交的近八成。
??■ 后市
??“下半年樓市降溫將是大勢(shì)所趨”
??雖然上半年北京二手房市場(chǎng)成交量表現(xiàn)不俗，但根據(jù)月度表現(xiàn)，市場(chǎng)回調(diào)趨勢(shì)已現(xiàn)。
??在業(yè)內(nèi)普遍看來(lái)，6月北京二手房市場(chǎng)的下滑不僅表現(xiàn)在成交量上。從機(jī)構(gòu)反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房的議價(jià)空間在明顯增加，部分區(qū)域的房主降價(jià)幅度在3%左右。從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，本輪二手房上行周期已到達(dá)末端。如果未來(lái)沒(méi)有新的樓市利好出臺(tái)，預(yù)計(jì)下半年到2017年北京二手房市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期。
??偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，從當(dāng)前的政策形勢(shì)來(lái)看，北京未來(lái)的樓市政策仍將從嚴(yán)趨緊，二手房市場(chǎng)的持續(xù)低溫或難以避免。北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬(wàn)套左右，近幾年隨著存量房市場(chǎng)規(guī)模的增加，年均交易總量也就在20萬(wàn)套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過(guò)13萬(wàn)套。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)推斷，下半年北京二手房市場(chǎng)的成交規(guī)模在七八萬(wàn)套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢(shì)所趨，而房?jī)r(jià)也會(huì)隨著交易量萎縮，逐步企穩(wěn)回落。
