距離北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》已過去近三年。按照意見，自住房的初衷是支持剛需，平抑房價(jià)，但在首批自住房交房后“自住”的屬性卻出現(xiàn)了分化。
據(jù)樂居不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)交房的自住房共有5個(gè)，分別是金隅匯星苑、金隅匯景苑、當(dāng)代滿庭春苑、華遠(yuǎn)和墅雅園以及中國鐵建環(huán)保嘉苑。
樂居記者實(shí)地走訪這幾個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，不同地段的項(xiàng)目表現(xiàn)出來的居住屬性并不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現(xiàn)大范圍出租以及翻倍售賣的現(xiàn)象，而在偏遠(yuǎn)位置的自住房業(yè)主基本是以“自住”為主。
“自住房的分化趨勢(shì)，一方面是市場選擇的結(jié)果；一方面也說明在政策管理方面還存在瑕疵，這么高的出租率說明自住房沒有真正的落到實(shí)處，以滿足真正的自住需求。”一位大型國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。
位置好——“自住”改“出租”
6月21日，位于東壩板塊的自住房金隅匯景苑交房。
除了人來人往的收房人，還有一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，該小區(qū)門口聚集了一排中介公司，上面均寫著“高價(jià)收房，代理出租”。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅小區(qū)門口的中介公司就有7、8家，中介人員約30余人，見著過來收房的客戶就會(huì)不停的追問要不要出租。
“這個(gè)小區(qū)不是自住房嗎，怎么還來收房出租??？”記者問其中的一個(gè)中介。
“自住房跟商品房并沒有什么區(qū)別，都是差不多的小區(qū)，而且租金也都一樣，不比其他小區(qū)便宜，一般這種房喜歡出租的人還多呢?！币晃恢薪槿藛T說道。
“尤其是新小區(qū)，更受租戶的歡迎，所以必須在第一時(shí)間拿到房源，尤其是這個(gè)項(xiàng)目地段又不錯(cuò)，大部分人都會(huì)想出租?！?
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截止到6月29日，金隅匯景苑已有近百戶與中介簽訂了出租協(xié)議，未來這一數(shù)字還將繼續(xù)增加。
“地段好的自住房出租率高”這點(diǎn)在朝陽區(qū)青年路附近的金隅匯星苑項(xiàng)目表現(xiàn)的則更為明顯。
3月21日，金隅匯星苑收房， 3個(gè)月后的今天，房源裝修基本收尾，不少人已經(jīng)入住。
目前，金隅匯星苑共進(jìn)駐有近10家中介公司，每家代理的房源為30-50套，其中鏈家網(wǎng)上代理房源最多，共134套。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)的出租房源不低于300套，占到房源數(shù)的20%。
值得注意的是，這只是記者在明面上統(tǒng)計(jì)的房源，據(jù)中介公司表示，小區(qū)實(shí)際的出租率已經(jīng)達(dá)到60%。
提及客戶選擇出租的原因，中介人員表示，歸根結(jié)底還是租金收益高。
“這個(gè)小區(qū)地理位置好，旁邊就是朝陽路和朝陽北路，距離地鐵青年路站也就1公里，周邊配套豐富，不僅房子容易出租，而且租金收益也很高，一般來說每個(gè)月的租金收入正好可以抵消房貸?！鄙鲜鲋薪槿藛T如是說。
據(jù)記者了解，一套58平米的一居室，整套租金在5000-5500元/月左右，而二-三居室的單間的租金在2000-2500元/月。
“自住房入市的房價(jià)雖然低于市場價(jià)30%，但出租的租金卻跟市場價(jià)一樣，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，選擇出租的人越來越多，在巨大的利益輸出下，自住型人群也可能會(huì)選擇出租?！鄙鲜鰢筘?fù)責(zé)人表示。
位置偏遠(yuǎn)——自住只是“自住”
有意思的是，目前已交房的自住房項(xiàng)目中，并不是所有自住房的出租率都這么高。
據(jù)記者調(diào)查了解，同為自住房的當(dāng)代滿庭春苑與華遠(yuǎn)和墅雅園確實(shí)為“自住”型商品房，而“自住”的原因主要是位置偏僻、租不出去以及租金達(dá)不到預(yù)期。
位于東南六環(huán)大興采育鎮(zhèn)的當(dāng)代滿庭春苑是北京最為偏遠(yuǎn)、最為便宜的自住房，該項(xiàng)目與2015年12月交房，自交房之日計(jì)算已經(jīng)過去半年時(shí)間，現(xiàn)在入住的大部分家庭已經(jīng)裝修完畢。
記者驅(qū)車在小區(qū)周圍幾條街道沒有看到任何中介的蹤影，只是部分小賣部和小飯館會(huì)詢問是否需要租小區(qū)內(nèi)的房源。
記者在1個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，隨機(jī)采訪了10余戶家庭，他們無一例外都是小區(qū)的業(yè)主，其中一位李先生介紹小區(qū)大部分是大興本地居民，外來租房子的是極少數(shù)。
“一套80平米的兩居室租金只有1700元/月，租金太低，業(yè)主都沒人想要出租。尤其我們小區(qū)距離市區(qū)有30度公里，交通也不便利，一般租客也不會(huì)來著租房。”上述業(yè)主如是說。
同樣位于大興的華遠(yuǎn)和墅雅園自住率也超過90%，該自住房位于幾個(gè)成熟社區(qū)周邊，即使配套相對(duì)完善，周邊也鮮有中介門店。
一位小區(qū)業(yè)主介紹該項(xiàng)目在去年12月交鑰匙，很多家庭便第一時(shí)間進(jìn)行了裝修，從裝修的細(xì)心程度能看出是自住。
“小區(qū)人員流動(dòng)不大，很多人都面熟，幾乎沒見到中介進(jìn)小區(qū)，尤其周圍比該項(xiàng)目有更便宜的老小區(qū)，所以小區(qū)內(nèi)出租房源的業(yè)主并不多?！毙^(qū)保安告訴記者。
政府有望加強(qiáng)管理
同樣為自住房，卻出現(xiàn)了“同宗不同命”的現(xiàn)狀，如此鮮明的對(duì)比，折射出地段對(duì)于房屋價(jià)值的重要性。
“位置好的自住房，吸引了眾多人搶購，高收益低成本的房子無法阻止投資者的目光，在利益面前，人們可以放棄自己的居住需求，自住房的初衷很容易被改變。在偏遠(yuǎn)的地方，人們當(dāng)時(shí)購買之初便是為自住考慮，輕易不會(huì)選擇出租?！鄙鲜鰢箝_發(fā)商如是說。
“這可以說是市場自主的選擇，對(duì)于購房者來說，買房的目的是什么，政府沒辦法甄別，只能從購房資格來限制，至于未來管理會(huì)不會(huì)加強(qiáng)限制，需要政府在制度上面進(jìn)行重新的考量?！眮喓罊C(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅如是說。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志接受記者采訪時(shí)表示，關(guān)于自住房交房后表現(xiàn)的種種市場反應(yīng)，我們正在跟政府在反應(yīng)溝通，等調(diào)研意見統(tǒng)計(jì)出來后，預(yù)計(jì)自住房會(huì)有更加規(guī)范的管理。
據(jù)了解，北京市住建委近期將進(jìn)一步開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治工作，將查處違規(guī)代理保障性住房的出租(轉(zhuǎn)租)、出售業(yè)務(wù)，作為整治重點(diǎn)之一，不斷完善交易監(jiān)管體系，凈化市場環(huán)境。
雖然自住房出現(xiàn)分化趨勢(shì)，不可否認(rèn)的是，自住房的推出確實(shí)起到了平抑房價(jià)的作用。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，自住房對(duì)整體市場價(jià)格的下拉幅度為7%，2015年則上升到了9%。
“自住房以后還會(huì)發(fā)展，‘十三五’定的基調(diào)就是繼續(xù)發(fā)展自住房，發(fā)展是必須的，關(guān)鍵是如何健康有效的發(fā)展還有待研究?！标愔救缡钦f。
“自住房是必須做的，政府需要保證低收入人群的居住，而且市場也是需要此種類型的房屋。但我認(rèn)為自住房應(yīng)該政府需要?jiǎng)澏ㄒ粔K地方去建設(shè)，以便于政府的監(jiān)控與管理，而不應(yīng)該分散在各個(gè)地塊。”上述國企開發(fā)商表示。
自住房的初衷
2013年，北京市住建委在《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見中指出，推出自住房的目的是重點(diǎn)解決自住型、改善型購房需求。
其中，此類住房價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。
數(shù)據(jù)顯示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3萬套，從已入市和待入市項(xiàng)目來看，最高售價(jià)已達(dá)到每平方米2.9萬元，最低售價(jià)僅為每平方米9500元。其中，朝陽、大興、順義分布項(xiàng)目最多。
從銷售上說，基本每個(gè)地段好的自住房項(xiàng)目都引起大規(guī)模搶購，中簽率都出現(xiàn)了的100:1，甚至288:1的超高比例。而位置不好的自住房銷售極慢，甚至有的自住房最后轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)行銷售，不再對(duì)購房人群進(jìn)行限制。
2016年北京還有十余個(gè)項(xiàng)目即將在今年交房，這些項(xiàng)目能否達(dá)到自住性質(zhì)，我們拭目以待。
