??今年3月份兩會(huì)前后，地方層面出現(xiàn)了新一輪調(diào)控潮，其中多數(shù)省市為寬松性政策，如沈陽、寧波加強(qiáng)公積金貸款支持力度，南昌、成都響應(yīng)國(guó)家號(hào)召降契稅，?？?、寧波加強(qiáng)貨幣化安置等，也有少部分城市政策收緊，如上海、深圳的限購升級(jí)。考慮到企業(yè)推盤節(jié)奏，政策成效一般會(huì)在兩到三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)顯現(xiàn)出來，因此站在6月末這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，也是時(shí)候來看看這些政策的實(shí)施效果了：
??1，寬松性政策成效顯著。在CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市中，4月份以來此類城市庫存壓力均顯著下降，5月末平均消化周期僅為8個(gè)月，較3月末減少了59%。如成都、寧波、?？趲齑婷娣e均快速消減，短短兩個(gè)月內(nèi)去庫存比例均超過20%；杭州表現(xiàn)更為突出，5月末消化周期只有4.3個(gè)月，再這樣下去，都要進(jìn)入政策收緊城市行列了。
??2，限制性政策的收效差異較大。從數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，深圳變化最大，消化周期由3月末的9個(gè)月驟增至16.5個(gè)月，近兩月成交量跌破50萬平方米以上的高位，連續(xù)兩個(gè)月在30萬平方米左右徘徊，重回2014年的成交低點(diǎn)。上海、蘇州、合肥近期成交量也有所下滑，5月份成交量均不及2015年同期。不過由于庫存總量持續(xù)回落，大多數(shù)城市消化周期還是不漲反跌。按5月末消化周期低到高排序，這些出臺(tái)限制性政策的城市，占去了前7位中的5個(gè)。這也驗(yàn)證了一個(gè)觀點(diǎn)，“只有市場(chǎng)火爆才會(huì)出臺(tái)限制性政策，但出臺(tái)限制性政策不一定能改變市場(chǎng)格局。”
??3，房?jī)r(jià)都在持續(xù)上漲。出臺(tái)限制性政策的城市房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)下跌，即便是成交量下滑最為明顯的深圳，房?jī)r(jià)也較3月末上漲了4%，而房?jī)r(jià)上漲速度最快的蘇州，甚至較3月末上漲了10%，同期增速僅次于今年政策面保持穩(wěn)定的廈門。出臺(tái)寬松性政策的城市房?jī)r(jià)也沒有明顯上升，除杭州外，房?jī)r(jià)漲幅都不高于3%。由此來看，政策在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)影響力度有限。
??4，出臺(tái)限制性政策后，土地市場(chǎng)依舊火爆。部分熱點(diǎn)城市調(diào)控雖有收緊，其中蘇州、南京更是出臺(tái)了土拍“限價(jià)熔斷令”，但這些城市依舊地王頻出，溢價(jià)翻番屢見不鮮。上半年全國(guó)共拍出169幅“三高”地塊，這六座調(diào)控收緊城市即有92幅，占比超過半數(shù)。2015年以來這些城市地價(jià)上升速度遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，并在今年以來出現(xiàn)了加速上升的狀況，給房?jī)r(jià)帶來了明顯的比價(jià)效應(yīng)，也是房?jī)r(jià)不跌反漲重要?jiǎng)右蛑弧?
??從深層次來講，政策是市場(chǎng)景氣變化的外在誘因，重點(diǎn)還是要看本身的供求狀況。光有政策而沒有供求在量上的配合，政策效果也會(huì)大打折扣，特別是供應(yīng)影響特別明顯。如南京、合肥，二季度市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也在持續(xù)快速上漲；而沈陽成交量仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破，以致去庫存效果不彰。
??從政策角度來說，目前政府能做的基本都做到位了，接下來要在去庫存、控房?jī)r(jià)上進(jìn)一步取得效果，關(guān)鍵還是在于調(diào)節(jié)供應(yīng)：不管是調(diào)整新房上市量，還是調(diào)整土地的供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)是目前重中之重！
