??6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）對外公布?！兑庖姟诽岢?，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，鼓勵住房租賃消費(fèi)，明確了稅收等方面的扶持政策措施，例如“對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅”等。
??就《意見》亮點(diǎn)，記者采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授和中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會秘書長柴強(qiáng)博士等專家。
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??□亮點(diǎn)1
??實(shí)行購租并舉 培育發(fā)展住房租賃市場
??《意見》指出，實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
??“培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措，對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。”劉洪玉認(rèn)為。
??住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30％，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50％。解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展?！暗壳拔覈》孔赓U市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場，對于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大?！辈駨?qiáng)說。
??“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！眲⒑橛裰赋?，培育和發(fā)展住房租賃市場，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，會有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場無疑將發(fā)揮重要作用。
??2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要推進(jìn)公租房貨幣化，這意味著要求盡快培育和發(fā)展住房租賃市場。專家表示，只有住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展起來了，公租房保障對象才能在市場上有更多的選擇余地，租到合適的住房。
??□亮點(diǎn)2
??2017年底之前 符合條件者可免征增值稅
??為促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。
??這些政策措施主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，還要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。
??劉洪玉表示，這些政策措施將對住房租賃市場的發(fā)展起很大的推動作用，尤其是將促進(jìn)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果?！坝辛撕玫恼?，關(guān)鍵在于落實(shí)。”按照《意見》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺具體的實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。
??□亮點(diǎn)3
??租賃合同期內(nèi) 房東無正當(dāng)理由不得“趕人”
??目前，承租人有時(shí)會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問題。“要鼓勵住房租賃消費(fèi)，就要加大對承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系?！眲⒑橛裾f。
??《意見》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面，提出了四方面政策措施。一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。
??相關(guān)專家指出，從根本上說，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國等租賃市場比較發(fā)達(dá)的國家的經(jīng)驗(yàn)。
??□亮點(diǎn)4
??加強(qiáng)信用管理 聯(lián)合懲戒嚴(yán)重失信主體
??為加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，《意見》明確了地方各級人民政府的責(zé)任：省級人民政府要加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題；城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)?！敖梃b社會管理采取的‘網(wǎng)格化’管理模式，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，加強(qiáng)住房租賃管理。《意見》還進(jìn)一步明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安部門等相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)?！辈駨?qiáng)說。
??信用管理是加強(qiáng)行業(yè)管理的重要抓手。《意見》對此專門做出了規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全，住房租賃市場將不斷得到規(guī)范，行業(yè)中的害群之馬將被清出市場，群眾權(quán)益將得到切實(shí)維護(hù)。
??“要充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律管理?！辈駨?qiáng)建議，房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，規(guī)范會員執(zhí)業(yè)行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
??住房租賃市場如何發(fā)展
??目標(biāo)
??《意見》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
??措施
??《意見》從6個(gè)方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。
??1鼓勵開發(fā)商開展租賃業(yè)務(wù)
??培育市場供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。
??2落實(shí)用公積金付房租政策
??鼓勵住房租賃消費(fèi)。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務(wù)，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策。明確各方權(quán)利義務(wù)，保護(hù)承租人和出租人合法權(quán)益。
??3推進(jìn)公租房貨幣化
??完善公共租賃住房。推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營保障能力。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理。
??4允許商業(yè)用房改為租賃房
??支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。
??5給予稅收優(yōu)惠政策支持
??加大政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。
??6加快建設(shè)住房租賃信息平臺
??加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。完善住房租賃法律法規(guī)。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)行業(yè)管理。
??據(jù)新華社 中國政府網(wǎng)
