??市場(chǎng)的拐點(diǎn)說(shuō)來(lái)就來(lái)。
??進(jìn)入6月，上海房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅繼續(xù)收窄，5月環(huán)比漲幅2.3%，比上月收窄1.3%；同比漲幅為33.8%，比上月收窄0.4%。
??市 場(chǎng)拐點(diǎn)還表現(xiàn)于這幾點(diǎn)：幾個(gè)成交量同比增速正在持續(xù)下行；另一方面，土地市場(chǎng)地王頻出，主要城市土地成交溢價(jià)率達(dá)到歷史高位區(qū)間；產(chǎn)業(yè)政策已現(xiàn)收緊跡 象，3月底，上海、深圳等熱點(diǎn)城市已陸續(xù)出臺(tái)樓市收緊政策，近期不排除個(gè)別二線城市（如合肥、南京、蘇州）重新實(shí)施更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
??中金證券房地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭在最新的一份研究報(bào)告中寫道：“又見(jiàn)地產(chǎn)周期，下半年A股地產(chǎn)股博弈預(yù)期差”。他認(rèn)為，目前屬于“產(chǎn)業(yè)政策敏感期”到“預(yù)期差”階段的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
??近期地王背后資金的更替似乎也說(shuō)明了這一點(diǎn)。6月17日，嘉定兩幅地塊出讓，分別被福建房企建發(fā)以41.98億、新城+中垠+市北聯(lián)合體以22.05億競(jìng)得。難得一見(jiàn)的是，人民銀行上?？偛亢蜕虾ｃy監(jiān)局的相關(guān)人士也坐鎮(zhèn)于現(xiàn)場(chǎng)觀察席。
??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，土地市場(chǎng)央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為，比如一些發(fā)展速度較好并未受過(guò)地王挫折的正在全國(guó)化的民企房企、以民間資本為特色的較為激進(jìn)的閩系房企等。此時(shí)，“地王”仍然是“地王”，并不會(huì)因?yàn)檠肫蟮耐顺龆淖儭?
??資本更替信號(hào)
??業(yè) 內(nèi)人士指出，此前頻頻制造地王的央企有淡出跡象，這是一個(gè)信號(hào)。比如這幅嘉定新城地塊，綜合指標(biāo)不錯(cuò)，但是競(jìng)買人只有10多家，和前期周浦地塊37家有很 大落差，當(dāng)前溢價(jià)率還不足100%。有實(shí)力拿地的前期已經(jīng)有所收獲，當(dāng)前不僅上海地貴，連蘇州南京等城市土地也越來(lái)越貴，短期再要大筆資金支出顯然也不太 切合實(shí)際。
??張宏偉指出，從本輪市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，首先從近期“權(quán)威人士”對(duì)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)及貨幣政策走向判斷來(lái)看，接下來(lái)中國(guó)貨幣政策走向開(kāi)始改變，寬松的貨幣政策開(kāi)始適度收縮，不會(huì)依靠大幅放水的方式刺激宏觀經(jīng)濟(jì)。
??因此，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，由于貨幣政策開(kāi)始收縮，熱點(diǎn)城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市，南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預(yù)期調(diào)控政策會(huì)收緊，一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是勢(shì)在必然，這對(duì)拿“地王”的企業(yè)來(lái)講不是好事情。
??由于宏觀經(jīng)濟(jì)、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策，再加上房企沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，導(dǎo)致上海商品住宅市場(chǎng)在下半年繼續(xù)集中放量，市場(chǎng)需求被透支。
??今 年第一季度，央行再次降準(zhǔn)0.5百分點(diǎn)，上海樓市繼續(xù)放量，一季度上海商品住宅成交量又高達(dá)440萬(wàn)平方米，市場(chǎng)需求在去年下半年透支情勢(shì)下繼續(xù)透支。同 時(shí)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷年商品住宅成交高峰后必然調(diào)整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場(chǎng)，均出現(xiàn)2011年、2014年的調(diào)整。
??上海以外一線城市，南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)亦是如此。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，在一線城市、熱點(diǎn)二線城市積極拿地，如果再遭遇今年下半年不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事。
??高地價(jià)對(duì)房企的融資將產(chǎn)生影響，比如一些房企會(huì)借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖其的融資風(fēng)險(xiǎn)。但由于未來(lái)市場(chǎng)充滿不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。高地價(jià)將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。
??“最后一根稻草”
??上 述中金研報(bào)指出，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“三年變兩年周期”的拐點(diǎn)，下半年是行業(yè)成交增速下行期。主要有三方面的表現(xiàn)：行業(yè)成交方面，未來(lái)將進(jìn)入高同比基數(shù)階段且 新房供應(yīng)將在4季度明顯提升；土地市場(chǎng)地王頻出，主要城市土地成交溢價(jià)率達(dá)到歷史高位區(qū)間；一線城市產(chǎn)業(yè)政策已于3月底收緊。
??實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格（剔除通脹/貨幣因素）是在反映人口結(jié)構(gòu)的變化。對(duì)比美、日、英、韓四個(gè)國(guó)家各自的人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)與實(shí)際房?jī)r(jià)波動(dòng)在中長(zhǎng)期呈現(xiàn)明顯同動(dòng)關(guān)系。同時(shí)，杠桿率變動(dòng)快慢是擾動(dòng)名義房?jī)r(jià)的重要因素，如果房?jī)r(jià)漲幅是被杠桿率快速增加所推動(dòng)，則未來(lái)面臨的下跌風(fēng)險(xiǎn)較大。
??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，存量房交易市場(chǎng)全面爆發(fā)是大勢(shì)所趨。上述報(bào)告認(rèn)為，估計(jì)到2020年，存量房交易占新房成交比例將提升至70%水平（目前二線城市該項(xiàng)指標(biāo)平均為43%）。
??中金研報(bào)指出，2016年全國(guó)銷售面積增速小幅上漲7%，上調(diào)投資增速預(yù)測(cè)也將小幅上漲7%、新開(kāi)工面積同比增速預(yù)測(cè)5%。預(yù)判2季度成交量同比增速達(dá)到高位，而主要城市房?jī)r(jià)增速高位在3季度；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入“再庫(kù)存”階段，4季度才能見(jiàn)到投資增速回落。
??寧?kù)o鞭指出，房地產(chǎn)已經(jīng)處于周期的中后段，或?qū)⑻崆斑M(jìn)入下行期。下半年短期快速加杠桿是隱憂。中國(guó)加杠桿速度在逐年提升，且一線城市中深圳加杠桿速度較快，其中福建和廣東杠桿利用率偏高。
??過(guò)往中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中短期變化，大致以三年為一個(gè)周期。每個(gè)周期都遵循“價(jià)量齊跌”->“價(jià)跌量穩(wěn)”->“價(jià)平量增”->“價(jià)量齊升”->“量平價(jià)增”->“價(jià)漲量縮”等相似階段。
??因此，推動(dòng)地產(chǎn)周期掉頭的“最后一根稻草”是貨幣政策緊縮。行業(yè)自身因素，比如新增供應(yīng)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控等，反而不是造成行業(yè)拐頭的主要原因。通脹上行帶來(lái)的貨幣政策緊縮，最后以按揭信貸控制/按揭利率折扣回收等形式傳導(dǎo)到地產(chǎn)需求端才是壓垮行業(yè)的“最后一根稻草”。
