要在上海市中心花100萬買一套煤衛(wèi)一應(yīng)聚全的住宅？一開始，記者認(rèn)為這幾乎是不可能完成的任務(wù)。
經(jīng)過一番調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海市中心100萬元以內(nèi)的住宅比熊貓還要稀少，估計(jì)不超過五套。
77萬元買套60歲老房
記者花了3天時(shí)間，從黃浦區(qū)的老房子找到浦東新村，終于在虹口區(qū)找到了一套內(nèi)環(huán)內(nèi)77萬元的房子。經(jīng)過這番調(diào)查可知，上海市中心100萬元以下的住宅確實(shí)接近絕跡，能找到的房源不超過5套。而上海市中心，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)新房的單價(jià)已跨入10萬元/平方米。
這套77萬元的住宅位于虹口區(qū)東體育會(huì)路赤峰路附近的東體小區(qū)內(nèi)，是1957年建的房子，總高五層。房子位于這棟大樓的一樓，朝北。面積是20.45平方米，算下來單價(jià)為37652元/平方米。大樓一梯七戶，有兩三戶人家的廚房在房間的外面。小區(qū)環(huán)境相當(dāng)不錯(cuò)，隨處可見老奶奶、老爺爺在樹蔭下曬太陽。配套也很到位，比如說有幼兒園，還是私立的劉詩昆幼兒園，就在樓房的后面，步行不超過100米。
房間內(nèi)北面原本是一個(gè)北陽臺(tái)，也可能是北窗，現(xiàn)在已經(jīng)被改建成了廚房和廁所，靠里是餐桌，主人在餐桌的對(duì)面布置了一個(gè)大沙發(fā)，方便休息時(shí)看電視，而靠墻的地方放置了一張單人床，床上層的位置還有一個(gè)閣樓。
就在記者尋到東體小區(qū)時(shí)，又在內(nèi)中環(huán)找到一套92萬元的住宅，是同一個(gè)年代的房子。這幢老公房一梯八戶，格局類似，不過，廁所和廚房在屋子外面了。房子位于臨街的二樓，朝北。房間很方正，廁所和廚房都在臥室外面。面積26.53平方米，掛牌價(jià)格93萬元，算下來單價(jià)3.5萬元/平方米左右。
年輕小白領(lǐng)愛買老房子
就在記者看房之際，偶遇了正在裝修的趙小姐，她剛在幾個(gè)月前花費(fèi)了98萬買下了楊浦區(qū)張家浜小區(qū)一套20平方米的小房子。
趙小姐說，第一眼就相中了這套1992年的老房子，上午看房，下午便簽約。買房的主要目的是要把公積金用起來。由于結(jié)婚后，夫妻倆住的是家長(zhǎng)名下的房產(chǎn)，雙方名下沒有物業(yè)。作為首套房，趙小姐和老公的公積金總共可以貸款68萬元，買房時(shí)還利用了首付貸，首付貸30萬元。七七八八的稅費(fèi)和利息，還有裝修支付了將近10萬元。
按照趙小姐的計(jì)劃，公積金賬戶里的錢可以應(yīng)付每個(gè)月的公積金房貸，唯一有點(diǎn)麻煩的就是首付貸還款，每個(gè)月還款8000多元?！胺孔友b修好了，可以出租，每月可租3000元左右，每個(gè)月差不多還需還款5000多元，大概3年還完。”趙小姐說。
令趙小姐驚喜的是，這套房產(chǎn)交易完不久，附近的房?jī)r(jià)就上漲了。
老房子的投資回報(bào)這樣算
總價(jià)低，單價(jià)不高，老房子的優(yōu)點(diǎn)一大堆，現(xiàn)在就來分析一下，100萬元在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)投資的成本與回報(bào)。
就拿控江五村總價(jià)92萬元的老公房來說，26.53平方米，完成交易估計(jì)成本在100萬元左右，再花費(fèi)1萬－2萬進(jìn)行裝修。在購房過程中，可以利用公積金貸款，如果使用一個(gè)人的公積金貸款來購房，基本公積金和補(bǔ)充公積金相加，貸款可以達(dá)到60萬元的上限，貸款15年，那么首付加上裝修估計(jì)支付41萬－42萬元，貸款60萬元，總投入102萬元。
在這個(gè)貸款購房的方案中，每月還款成本為4216元。
按照目前的房租水平，該房的租賃價(jià)格大概在3000－3500元左右，年回報(bào)大約3.6萬到4萬元，年回報(bào)率大概在4%左右。
僅僅依靠房租，房產(chǎn)投資回報(bào)率并不高。但是考慮到今年來住宅房?jī)r(jià)已超過10%的增幅，購買住宅增值的回報(bào)還是相當(dāng)可觀的。還是以這套房產(chǎn)為例，去年同期房?jī)r(jià)約80萬元，今年上漲達(dá)到92萬元。由于使用了兩倍的杠桿，41萬成本投入，獲得了12萬的收益，年投資回報(bào)率達(dá)到30%。
投資老房子有何風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)悉，這套92萬元的老房子建造于1957年，土地使用權(quán)已經(jīng)接近或者超過60年了。也就是說，在普遍70年住宅土地使用權(quán)的市場(chǎng)上，10年后，這個(gè)房子土地使用權(quán)就可能到期了，到時(shí)產(chǎn)權(quán)能否交易，目前還沒有明確說法。
當(dāng)然，限購政策也是阻撓這套房產(chǎn)成交的重要原因之一。按照樓市新政，外地購房者需要交滿一定期限的社保，才能擁有買一套房的資格，對(duì)于大部分購房者來說，將唯一的一次合法購房機(jī)會(huì)放在這套小房子上并不合算
