房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了基數(shù)大、增速低時期，市場也從以新房交易為主轉(zhuǎn)向新房、二手房市場同步發(fā)展
基于對總體供需平衡的判斷，應(yīng)警惕近一段時間以來房價地價在一些城市快速上漲可能蘊(yùn)藏的風(fēng)險
5月份前3周的數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽5130套，二手住宅網(wǎng)簽14202套，二手房網(wǎng)簽數(shù)相當(dāng)于新房的2.7倍。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年前4個月，北京、上海、深圳的二手房成交面積分別為新房成交面積的3.5倍、2倍和2.3倍。北上廣深一線城市的二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過新房交易量。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從一線城市來看，市場總成交二手房的占比應(yīng)該達(dá)到了80%左右，所以說已經(jīng)進(jìn)入了絕對的存量時代。但如果從全國范圍內(nèi)來看，現(xiàn)在全國新房的住宅銷售面積還遠(yuǎn)高于二手住宅的銷售面積。從全國來說的話，還不是一個存量的時代。
不管房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入了存量時代，有一個事實應(yīng)該認(rèn)清，即從總體而言，我國房地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了供求平衡。在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松看來，2013年是房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點，到2013年，我國城鎮(zhèn)人口戶均擁有住房1.0套，中國房地產(chǎn)市場總體進(jìn)入供求平衡的階段。
在這種背景之下，城市間分化卻十分明顯。一線城市總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求，使得房價一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)。而一些城市供給過剩，處于漫長的去庫存過程中。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)高速增長時代已經(jīng)過去，進(jìn)入了基數(shù)大、增速低時期，市場也從以新房交易為主走向新房、二手房市場同步發(fā)展，未來更主要的可能面臨存量房市場。鄧郁松說，供求基本平衡之后，真正的購房主體變?yōu)槎钨彿康母纳菩孕枨蟆?
二手房交易火熱對市場有何影響?秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將從趨勢性機(jī)會轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會，其中包括以快周轉(zhuǎn)、成本控制和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅開發(fā);改造升級和管理提升為核心的存量房再開發(fā)。同時，租賃市場將會更加發(fā)達(dá)和繁榮。此外，中介服務(wù)不斷創(chuàng)新并日益發(fā)達(dá)，以及為二手房市場的交易和轉(zhuǎn)讓所支撐的一些大量的金融服務(wù)都會產(chǎn)生。
同時，基于對總體供需平衡的判斷，應(yīng)該警惕近一段時間以來房價地價在一些城市快速上漲可能蘊(yùn)藏的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了高速增長時代，機(jī)會不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的過度增多以及當(dāng)前“面粉貴過面包”的狀況或許會使一些城市的市場面臨高風(fēng)險。
房地產(chǎn)本身具有投資屬性，然而讓投資投機(jī)性需求過多進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不利于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于地方財政擺脫對土地財政的依賴。因此，面對當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存的主要任務(wù)，要警惕房價在一些城市過快上漲的風(fēng)險，不能通過加杠桿去庫存，不宜進(jìn)行大力度刺激。必須遏制投機(jī)資本“炒地”“炒房”之風(fēng)。
